8월 전세난 '급한 불' 끄겠지만.. "금리·물가 시장불안요인 여전"

'착한집주인'에 실거주 2년 요건 면제
'전세의 월세화' 막기엔 제한적 효과

정부가 21일 내놓은 임대차 시장 안정 방안은 임차인의 부담을 완화하고 전월세 물량을 출하시키는 데 초점을 맞췄다. 시장에서는 전세 매물이 늘어나면 당장 임대차법 2년차가 도래하는 8월 전세대란을 막는데는 상당부분 도움이 될 것으로 보고 있다.

다만 높은 금리와 물가 등 불안 요인이 여전히 남아 있어 이번 방안이 임대차 시장을 장기적으로 안정시킬 수 있을지는 미지수다. 현재 임대차 시장에서는 금리인상에 따른 전세의 월세화가 빠르게 진행 중이어서 전세 수요자가 추가로 월세를 부담하게 되는 등 임차인의 부담이 커지고 있다. 일각에서는 추가로 세제를 완화하고, 다주택자 임대사업자 혜택을 다시 도입해야 한다는 의견도 나온다.

원희룡 국토교통부 장관이 21일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 제1차 부동산 관계장관 회의에서 발언을 하고 있다. /뉴스1

◇임대차 시장 공급 증가 ‘방점’… “8월 수급 우려 덜 것”

정부는 임대료를 5% 이내로 인상하는 상생임대인에 대해 1세대 1주택 양도세 비과세와 장기보유특별공제 적용에 필요한 2년 거주요건을 완전히 면제 하기로 했다. 여기서 기존에는 임대개시 시점에 1가구 1주택자에게만 해당되던 상생임대인의 개념도 향후 1주택자 전환 계획이 있는 다주택자에게도 적용하기로 했다. 이는 임대차법 혜택을 받았던 가구가 계약을 이어가는데 상당한 효과를 발휘할 것으로 예상된다.

지방에 거주 중인 A씨는 “서울에 10년 넘게 보유 중인 주택의 장기보유특별공제를 받기 위한 실거주요건이 매도의 장애물이었는데 이번 방안에서 상당부분 해소 될 것으로 보인다”며 “세입자의 계약금을 5%만 올려 한 번 더 연장할 생각”이라고 했다.

정부는 임대매물 공급 자체를 확대하는 방안도 내놨다. 분양가 상한제 적용 아파트에서 실거주요건을 완화하는 게 대표적이다. 현재는 실거주 의무요건이 최초 입주가능일부터이지만, 양도·상속·증여 이전까지로 변경된다. 과거 신축 아파트가 들어서면 전세를 받아 잔금을 치르는 경우가 많아 전세매물이 크게 늘었는데, 실거주 의무요건이 생기면서 이 물건이 싹 사라졌었다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “유통 매물을 늘리려면 거주요건을 완화하는 수밖에 없다”면서 “이번 대책은 전세 유통 매물을 늘려 수급 여건을 개선하는 데 도움이 될 것”이라고 했다.

함영진 직방 빅터이터랩장은 “여소야대 속 시행령 개정을 통해 움직일 수 있는 가용 정책카드를 총동원해 기민하게 대책을 준비한 건 긍정적”이라면서 “시장에 단기 임대차 물량을 확대시키는 데 일조할 전망”이라고 했다.

20일 서울 서초구의 재건축 아파트 단지 공사가 한창이다./뉴스1

◇'전세의 월세화’ 가파른데…”월세 세액공제로는 역부족”

그러나 일각에서는 현재의 전월세 시장 불안을 잡기에는 역부족이라는 의견도 적지 않게 나온다. 전세시장이 불안한 것이 수급 문제 때문만은 아니기 때문이다. 물가를 잡기 위한 금리인상으로 전세의 월세화가 가파르게 진행되는 것이 최근 전월세 시장의 가장 큰 특징이다.

대법원 등기정보광장에 따르면 5월 전국 17개 시·도에서 이뤄진 전체 임대차 거래량(확정일자 기준)은 34만8066건(20일 기준)이다. 이 중 월세거래량은 57.8%에 해당하는 20만1112건으로 전세보다 많다.

정부도 물론 월세 세액공제를 기존 12%에서 15%로 확대하고, 전월세 보증금 대출 원리금 상환액에 대한 소득공제 한도를 연 300만원에서 400만원으로 늘리는 등 임차인의 부담을 덜기 위한 방안을 내놨다. 다만 현재 월세 수준에 비해 그 효과가 미미할 것이라는 의견이 적지 않다. 한국부동산원에 따르면 올해 입주 물량이 현저히 부족한 서울의 경우 5월 서울 아파트 평균 월세 가격은 125만6000원에 이른다. 1년 전보다 11만9000원이 올랐다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 “최근 들어 전세가격 상승분을 월세로 전환해 반전세 형태로 계약하는 경우가 많다”면서 “금리가 올라 월세화가 빠르게 진행되고 있는 만큼 불안한 여건은 지속된다고 봐야 한다”고 했다.

일각에서는 각종 세부담이 전세 혹은 월세 가격에 전가되는 만큼 추가적인 세제 완화가 필요하다는 의견도 있다. 정부는 3분기 추진과제로 ‘세제 정상화’를 발표했다. 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 대상 1세대 1주택자 판정 시 주택 수 제외 요건을 구체화 하는 방안 등 종부세 부담 완화안과 생애최초 주택구입자 대상 취득세 감면 확대 등이 포함된다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “이번 방안이 임대차 시장 안정에는 도움이 될 것으로 본다”면서도 “종부세에 방점을 찍어 세제 정상화를 해야 임차인에게 세금이 전가되는 일이 다소 줄어들 것”이라고 했다.

함영진 랩장은 “시중의 유동자금이 여전히 풍부하다”면서 “오는 7월 임대차 계약 종료를 앞두고 아파트 입주량이 많지 않아 수급이 불안한 지역은 국지적 불안 요인이 발생할 가능성을 배제할 수 없다”고 했다. 그는 “다주택자를 임대인으로 변환시키기 위한 유인책으로 아파트 매입임대사업자 세제혜택을 재고려해 볼 필요가 있다”고 덧붙였다.

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