임대차 시장 대책도 '다주택자 규제 완화'..투기 부추길 우려도

서울 동작구 상공에서 바라본 도심. 김창길 기자

21일 정부가 발표한 ‘임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제(6.21 대책)’은 시장 내 ‘물량 부족’ 문제에 대비해 민간 차원에서 전·월세 물량공급이 늘도록 유도한다는 전제 아래 마련된 대책이다. 이렇다보니 다주택자 및 임대사업자에 대한 규제를 완화하는 데 정책이 집중됐다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “임대차시장은 수급불균형을 해소하는 것이 가장 중요한데, 당장 할 수 있는 부분 위주로 발표된 것으로 보인다”고 밝혔다.

부동산 업계는 높아진 금리에 따른 대출부담 증가, 건설 원자재비용 상승 여파로 신규 건설임대 공급 위축, 주택매매시장 부진 등으로 인해 이번 대책이 임대차 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 전망했다. 다주택자 규제 완화에 따른 갭투기 등 부동산 투기를 부추길 우려도 일부 제기됐다.

대책의 대부분은 ‘공급자’에 해당하는 다주택자(임대사업자)들이 기존 임대차 물량을 유지하고, 주택 추가 매입이나 건설을 통해 신규 임대차 물량을 공급할 수 있도록 유도하는데 할애됐다. 1주택자가 서울 등 규제지역 내 대출을 받아 주택을 추가 구입할 경우 기존 주택에 대한 처분 기한이 현행 6개월에서 2년으로 늘고, 추가 구입 주택에 대한 전입 의무는 폐지된다.

자료/기획재정부

직전 계약대비 임대료를 5% 이내로 인상한 임대인에게 제공되는 ‘상생임대인’ 혜택이 확대된다. 지금은 임대 시점에 1주택자이면서 기준시가 9억원 이하인 주택을 임대줬을 때만 상생임대인으로서 여러 혜택을 받고있다. 앞으로는 향후 1주택자 계획이 있는 다주택자도 임대료 상한을 지키면 상생임대인 혜택을 받게된다. 상생임대인에 제공되는 세제혜택도 늘어 양도세 비과세를 위한 거주요건(2년), 보유세 등의 장기보유특별공제를 위한 거주요건(2년)이 모두 면제(2024년 말까지)된다.

분양가상한제 적용 아파트의 실거주 의무도 대폭 완화된다. 지금은 민간·공공택지에서 분양가상한제(분상제) 적용을 받은 아파트의 경우 시세 대비 분양가 수준에 따라 ‘최초 입주 가능일’로부터 2년~5년간 실거주 의무를 부여 중이다. 앞으로는 해당 아파트를 양도(매매)·상속·증여하는 시점까지만 실거주 의무기간을 채우면 된다. 새 아파트 수분양에 따른 즉시 입주 의무가 없어지기때문에 다주택자들이 아파트 등을 추가로 분양받아 보유하는 부담이 줄어들 전망이다.

민간건설임대사업자 규제도 완화된다. 민간건설임대에 대한 종부세 합산배제(공시가격 9억원 이하) 혜택이 현 ‘2021년 2월17일 이후 등록’에서 ‘2021년 2월17일 이후 사용승인 혹은 사용’으로 확대된다. 10년 이상 건설임대에 대한 양도세 70% 공제혜택의 만료일이 올해 말에서 2024년 말까지로 2년 연장된다. 30세대 미만 소규모 빌라·연립주택에도 세입자 등 거주여부와 관계 없이 5년 간 종부세 합산배제 혜택이 제공된다. 법인사업자가 6년 이상 임대 후 양도할 때 붙는 법인세 추가과세(20%)도 면제 주택가액기준이 현행 6억원에서 9억원으로 완화된다.

윤석열 대통령(맨 오른쪽)이 21일 서울 용산 대통령실 청사에서 열린 국무회의에서 발언하고 있다. 연합뉴스

업계에서는 민간임대물량의 경우 단기간에 확충되긴 한계가 있는 등 이번 대책이 가져올 임대시장 안정효과는 제한적일 것으로 내다봤다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “매매시장과 연계되어 있는 임대시장을 별도로 분리해서 안정시키는데는 한계가 있다”며 “매매시장의 주택공급같은 타 정책방안이 실효성있게 현실화되는 것이 필요하다”고 밝혔다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “장기 임대주택 공급을 위해 법인세, 양도세, 종부세 등을 완화해 민간 건설 임대 및 공공임대 관련 세제지원 확대를 단행한 것은 긍정적”이라면서도 “최근 원자재가격 급등과 건설 및 주택시장 활력 저하로 적극적인 공급의지를 북돋을 수 있을지는 지켜볼 필요가 있다”고 밝혔다. 김 수석위원은 “민간임대사업자 제도 완화 효과가 어느 정도 날 수 있는 상생임대인 제도 확대는 긍정적인 효과가 기대된다”며 “하지만 세입자 지원(대출·세액공제 확대)에 대한 부분은 여전히 대상 수요가 제한적이라 당장 시장에서 큰 효과를 기대하기에는 어렵다”고 말했다.

임대차 물량 확대를 위한 취지이긴해도 1주택 처분 기간 연장, 전입 의무 면제 등은 ‘갭투자’와 같은 투기를 부추길 수 있다는 우려도 제기된다. 예컨대 1주택자가 서울과 수도권 등 규제지역에 주택담보대출을 받아 아파트를 한 채 더 매입할 경우 2년간은 해당 주택에 세입자를 둔 상태에서 2주택 상태를 유지할 수 있게된다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “상생임대 확대 등으로 전세유통매물이 늘어나 임대차시장의 안정 요인으로 작용할 수 있다”면서도 “갭투자는 늘어날 우려가 일부 있다”고 말했다.

송진식 기자 truejs@kyunghyang.com