서울 하반기 아파트 분양가 최대 4% 오른다

[윤 정부 첫 부동산 대책]
분양가상한제 규제 다소 완화
국토부, 8월까지 시행규칙 손질
"분양가상한제 추가 개선 없다"

20일 오전 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트의 모습. 정부는 21일 부동산관계장관회의를 열어 임차인 전월세 부담 완화와 전월세 물량 확대를 위한 임대차 보완대책과 분양가상한제 개편안을 발표했다. 연합뉴스

정부가 서울과 경기 일부 지역에 적용 중인 분양가상한제 규제를 다소 완화하기로 했다. 민간 재개발 또는 재건축을 통해 공급되는 분양아파트의 분양가는 최대 4% 오를 걸로 추산됐다.

"규제 탓에 분양 대기물량만 4만 가구"

추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 21일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 제1차 부동산 관계장관회의에 참석해 발언하고 있다. 뉴시스

국토교통부는 21일 열린 제1차 부동산관계장관회의에서 이런 내용의 '분양가제도 운영 합리화 방안'을 확정했다. 합리화 명분은 이렇다.

현재 서울 18개 구 309개 동과 경기 3개 시(광명·하남·과천) 13개 동이 분양가상한제 적용 지역으로 지정돼 있다. 이들 지역에선 법에 규정된 절차로 분양가를 정해야 한다. 택지비, 건축비, 가산비(건축비로 반영하기 어려운 비용) 3개 항목만 이용해 분양가를 책정한 뒤 시·군·구 분양가심사위원회 심사를 거치는 방식이다. 이런 규제 덕분에 분양가상한제 아파트 분양가는 통상 주변 시세의 60~80% 수준으로 상당히 낮은 편이다.

그런데 서울에선 재개발·재건축 같은 정비사업을 통해 공급되는 주택 물량이 대부분인데, 현 규정 아래에선 조합이 사업성을 확보하기가 만만찮다는 게 국토부의 판단이다. 사업 추진 과정에서 발생하는 필수 비용은 분양가에 아예 반영할 길이 없고 자잿값 상승분도 바로 반영할 수 없어 지금처럼 모든 자잿값이 뛰는 상황에선 사실상 조합이 밑지는 장사를 하게 된다는 것이다. 결국 이는 사업 유인을 떨어뜨리고, 최근 이런 현상이 두드러지면서 분양 대기 물량만 4만 가구에 이른다고 국토부는 설명했다.

하반기부터 각종 비용 분양가에 반영

원희룡 국토교통부 장관이 21일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 제1차 부동산 관계장관회의에 참석해 발언하고 있다. 뉴시스

국토부는 이런 상황을 해결하기 위해 각종 비용과 자잿값 상승을 분양가에 신속하게 반영할 수 있도록 관련 시행규칙(공동주택 분양가 규칙)을 8월까지 손질하기로 했다.

시행규칙이 마련되면 올 하반기부터 재개발 등 정비사업 조합들은 필수 비용을 분양가에 반영할 수 있게 된다. ①주거이전비 ②영업손실보상비 ③명도소송비 ④이주비에 대한 대출이자 ⑤총회 운영비 5가지다. 다만 항목마다 상한을 두는 등 안전장치를 마련해 조합이 무작정 비용을 부풀려 분양가에 반영하는 건 불가능하다고 국토부는 설명했다. 또 공공택지 사업장에선 이런 비용이 발생하지 않기 때문에 이번 규정 변경으로 분양가가 오르지 않는다.

분양가상한제 주요 항목인 기본형 건축비도 앞으로 탄력적으로 조정할 수 있게 개선한다. 정부는 매년 3월 1일과 9월 15일을 기준으로 기본형 건축비를 조정하는데, 지금은 특정 자재의 가격변동률이 15%를 넘은 경우에만 3개월 단위로 재조정할 수 있게 돼 있다. 하지만 지금처럼 자잿값이 동시에 상승하는 경우엔 현 요건 아래에선 조정이 불가능하다. 정부는 이에 정기고시 3개월 내라도 여러 자잿값이 동시에 뛰면 기본형 건축비를 조정할 수 있게 했다.

아울러 현재 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가(9억 원 초과) 심사를 맡고 있는데, 인근 유사 사업장의 시세를 기반으로 한다. 기본형건축비와 같은 원가 요인을 분양가에 반영하는 분양가상한제와 다른 방식인데, 정부는 고분양가 심사 때도 자재비 급등 상황을 반영할 수 있게 '자재비 가산제도'를 새로 도입한다.

재개발 아파트 분양가 최대 4% 오른다

가장 큰 관심은 이번 조치로 분양가상한제 아파트 분양가가 얼마나 오르느냐다. 정부는 구조상 비용 요인이 가장 많은 재개발 사업장에서 분양가 인상 효과가 큰데, 분양가가 최대 4% 오를 걸로 추산했다. 재건축 사업장과 HUG의 고분양가 심사 대상 아파트는 이번 제도 개선으로 최대 2% 안팎 오를 거란 게 정부의 설명이다.

국토부는 A재개발 사업장에 이번 제도 개선 효과를 반영했더니, 정비사업 관련 비용과 기본형 건축비가 각각 46만 원과 9만 원 늘어 3.3㎡당 분양가가 2,495만 원으로 처음보다 2.3%(55만 원) 오르는 것으로 추산됐다.

현재 서울에선 올 하반기 재개발 사업장 23곳이 분양을 준비 중인데 이들 사업장도 바뀐 제도 혜택을 볼 수 있다. 사업장마다 사정은 다르겠지만 분양가가 최대 4%가량 오를 수 있다.

정부는 현장에서 제기한 애로 사항을 이번에 최대한 반영한 만큼 추가 개선은 추진하지 않을 계획이라고 설명했다. 분양가상한제를 아예 폐지하는 방안도 검토하지 않는다며 선을 그었다.

전문가들은 정부가 다소 규제를 완화하긴 했지만 주택 공급을 촉진할 만큼 체감도가 높은 수준은 아니라는 평가를 내놨다. 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "여전히 주변 시세보다 분양가가 턱없이 낮다"며 "현장에서 체감할 정도의 제도 개선은 아니다"라고 말했다. 한 건설업계 관계자는 "정부로서도 분양가가 치솟는 걸 막아야 하기에 물가상승률 수준으로 분양가 상승률을 맞춘 것 같다"고 말했다.

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com
서현정 기자 hyunjung@hankookilbo.com

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