갱신 임차인 1억8000만원까지 대출..월세 세액공제 최대 15%

6.21 부동산 대책

정부는 21일(오늘) 발표한 ‘6·21 대책’의 맨 앞에 ‘임대차 시장 안정 방안’을 배치했다. 8월부터 2년 전 시행된 임대차 2법(계약갱신청구권과 전월세 상한제)에 따른 전세계약이 순차적으로 마감되면서 임대료가 크게 오를 가능성이 대두된 탓이다. 그만큼 시급한 대책 마련이 필요했다는 뜻이다.

임대차 대책은 크게 집주인과 세입자, 민간임대주택사업자 등 기타 부문 등 세 갈래로 추진된다. 여기에 관심 대상이었던 임대차 3법에 대한 손질은 전문기관 등의 용역 등을 거쳐 추후 진행하는 장기 과제로 남았다.



집주인…5% 이내로 임대료 올리면 양도세 비과세 혜택 완화

정부는 우선 임대료를 자발적으로 5% 이내로 인상하는 집주인(‘상생임대인’)에게 1주택 양도세 비과세 및 장기특별공제에 필요한 2년 실거주 요건을 없애주기로 했다. 현재 2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 거주 요건을 채워야 하는데, 상생 임대인에 대해서는 이를 면제해주겠다는 것이다.

최대 80%의 장기보유특별공제를 받기 위한 2년 거주 요건도 함께 면제하기로 했다. 이에 따라 상생 임대인은 실제로 주택에 거주하지 않더라도 세제 혜택을 받을 수 있게 된다.

상생 임대인 인정 범위도 확대한다. 현재는 임대를 개시하는 시점에 기준시가 9억 원 이하 주택을 보유한 1세대 1주택자에 한해 상생 임대인 자격을 인정했다. 앞으로는 1주택자 전환 계획이 있는 다주택자도 대상에 포함된다.

이런 혜택은 상생 임대인 제도가 최초로 시행된 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 계약 체결분까지 적용된다. 이는 소득세법 시행령 개정 사안이므로 국회의 동의 없이 정부가 독자적으로 추진할 수 있다.

또 규제지역에서 주택담보대출을 받은 경우 기존주택의 처분기한을 6개월에서 2년으로 늦추고, 신규주택 전입 의무는 폐지하기로 했다. 주택을 구입하는 과정에서 살고 있던 세입자를 쫓아내는 일을 막고, 임대 매물 확대를 유도하기 위한 조치다.

이와 함께 ‘전월세 금지 조치’로 불렸던 분양가상한제 주택에 대한 2~5년의 실거주 의무조건을 ‘최초 입주 가능일부터’에서 해당주택의 ‘양도·상속·증여 이전까지’로 바꾸기로 했다. 즉 집을 팔기 전까지 2~5년 동안 살면 된다는 뜻이다.

그동안 새 아파트를 분양 받으면서 모자라는 잔금 등을 해결할 목적으로 전월세를 놓는 일이 많았다. 하지만 문재인 정부에서는 이런 행태가 가격 급등기에 부동산 투기를 유발하는 요인이 될 수 있다며 분양을 받은 사람이 무조건 최초 입주하도록 의무화했다. 이로 인해 서울 등에서 새 아파트가 임대 물량으로 나오는 것이 원천적으로 막히면서, 전월세 시장의 불안 요인으로 작용할 수 있다는 지적이 계속됐다.

세입자…전세대출 대출 한도 완화 및 세제 지원 확대

정부는 지난 4년 간 전세가격이 크게 오른 것을 감안해 앞으로 1년 간 갱신계약이 만료되는 임차인에 대해선 버팀목 전세대출의 보증금과 대출한도를 확대해주기로 했다.

이에 따라 현재 만 19~34세, 연소득 5000만 원 이하, 부부 합산 순자산 3억2500만 원 이하 임차인이라면 보증금 한도(수도권 기준)가 3억 원에서 4억5000만 원으로, 대출 한도는 1억2000만 원에서 1억8000만 원으로 각각 올라간다.

확대된 한도는 다음 달 주택도시기금 기금운용계획 변경을 거쳐 8월 1일부터 시행된다. 1 년 뒤인 2023년 8월 이후에 계약이 만료되는 임차인에 대해서는 전세시장 동향을 고려해 추가 지원 여부를 결정하기로 했다.

정부는 또 전월세 임차인의 주거비 부담 완화를 위해 월세 세액공제율을 최대 12%에서 15%로 높이고, 전·월세 보증금 대출 원리금 상환액에 대한 소득공제 한도도 연 300만 원에서 400만 원으로 늘려주기로 했다.

이에 따라 총급여액이 5500만 원 이하인 무주택 세대주는 월세액(연간 750만 원 한도)의 15%를 세금에서 공제 받을 수 있다. 총급여액이 5500만 원을 넘고 7000만 원 이하인 경우는 월세 세액공제율이 10%에서 12%로 올라간다.

전세대출을 받은 뒤 시세 상승으로 고가주택 보유자로 전환되더라도 퇴거 시까지 전세대출보증도 연장해주기로 했다. 현재는 9억 원 초과 주택을 자가로 보유한 사람은 다른 주택에 거주하기 위한 전세대출 보증이 금지돼 있다. 이번 조치로 취업, 자녀 학업 등을 이유로 다른 지역에서 전세대출을 받아 세입자로 살다가 대출금 상환 요구를 받는 일이 사라지게 됐다.

기타…민간건설임대 공급자에 대한 세제 지원 확대

문재인 정부에서는 금기시됐던 민간임대주택 사업자에 대한 지원도 강화된다. 정부가 우선 임대주택 양도 시 법인세 추가 과세(20%) 면제 대상 주택가격을 6억 원에서 9억 원으로 높이기로 한 것이다.

10년 이상 임대한 건걸임대주택에 대한 양도세 장기보유 특별공제 특례시한도 올해 말에서 2024년 말로 연장된다.

민간건설임대주택을 공급하는 법인·개인사업자에게 부여하는 종부세 합산 배제 요건도 완화된다. 현재는 지난해 2월 17일 이전에 임대 등록한 주택부터 종부세 합산을 배제하지만, 앞으로는 작년 2월 17일 이전에 등록한 주택이라도 완화된 요건이 적용된다는 뜻이다.

공공 매입임대 건설 목적 토지 양도자에 대해서는 양도세·법인세 특례가 연장된다. 공공 매입임대 건설사업자에게 올해 말까지 토지를 양도하는 개인은 양도세 감면(10%), 법인은 법인세 추가 과세(20%)를 배제해주고 있는데 이를 2년 더 연장해준다는 것이다.
임대차 3법 개선…국회 논의 등 거쳐 중장기 추진

한편 정부는 임대차 시장의 근본적인 안정을 위해서는 임대차 3법의 개정이 필요하다는 판단을 내렸다. 다만 이를 위해선 법 개정이 필요하다. 다수를 차지하고 있는 야당의 협조가 불가피하다.

이런 상황을 고려해 정부는 전문기관 연구용역 등을 통해 임대차법 개정에 대한 여론을 조성해나가기로 했다. 임대차법 도입 이후의 주택시장 영향, 국민 불편사례 등을 발굴해 제시함으로써 필요성에 대한 동감을 이끌어내겠다는 것이다.

이후 사회적 공론화와 국민적 공감대가 형성되면 여야정 협의체와 같은 논의기구를 구성해 임대차 3법 개정 논의를 본격화할 방침이다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com