"재개발 최대 4% 영향" 분양가상한제 개편안..尹정부 첫 부동산 대책

[6·21대책]제1차 부동산관계장관회의 개최
7말8초 시행 목표.."추가 제도개선 검토 안 해"

분양가격을 현실화하기 위한 분양가상한제 개편안 발표를 하루 앞둔 20일 서울 서초구의 재건축 아파트 단지 공사가 한창이다. 2022.6.20/뉴스1 © News1 박지혜 기자

(서울=뉴스1) 김진 기자 = 정부가 출범 후 첫 부동산 대책 중 하나로 '분양가 상한제 개편안'을 21일 발표했다. 분양가 현실화를 위해 제도 전반을 손질했는데, 시장 불확실성을 해소해 주택공급을 촉진하겠다는 의도도 깔렸다.

정부는 이날 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 '제1차 부동산 관계장관회의'에서 분양가 상한제 및 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사제도 개편 방안을 논의해 결정한다. 이날 회의에는 기획재정부, 국토교통부 장관 등이 참석했다.

이번 개편안은 그간 업계에서 제기된 제도의 한계점과 더불어 최근 자잿값 상승 여파, 새 정부 출범에 따른 규제 완화 기대로 분양 일정이 지연되면서 주택공급 차질 우려가 제기된 데 따른 것이다.

◇"최대 4% 영향" 이주비 등 반영·기본형건축비 현실화

분양가 상한제는 주택가격 안정을 위해 택지비와 건축비, 가산비를 합산한 금액 이하로 분양가를 제한하는 제도다. 하지만 업계에서는 정비사업에서 발생하는 필수 비용이 제대로 분양가에 반영되지 않고 있어 현실화가 필요하다는 지적이 꾸준히 제기돼 왔다.

이에 정부는 분양가에 Δ주거이전비(이사비) Δ상가세입자 영업손실보상비 Δ이주비 금융비용 Δ명도소송비 Δ총회 운영비 등 의사결정 비용을 반영하기로 했다. 모두 정비사업 특성상 추진 과정에서 발생할 수밖에 없으나 반영되지 않았던 비용들이다.

명도소송비와 관련해서는 변호사 수임료, 법원 인지대 등 소송 집행에 소요된 실제 지출비용을 반영하기로 했다. 주거이전비와 영업손실보상비 등은 토지보상법이 규정하는 법적금액 지출 내역을 반영할 예정이다.

이주비 금융비는 실제 발생 이자 비용을 반영하되, 과도하게 반영되지 않도록 '상한'을 설정한다. 상한액은 종전 자산가에 해당사업자 소재지 주택담보대출비율(LTV·투기과열지구 40%), 대출기간, 한은 예금은행 가중평균 주택담보대출 금리를 곱한 금액으로 산출하게 된다.

조합총회, 대의원회의, 주민대표회의 등 의사결정 과정에서 발생하는 비용은 표준화가 어려운 점 등을 감안해 '총 사업비의 0.3%'를 정액으로 반영한다.

기본형 건축비와 관련해서는 비정기 조정 요건을 유연화했다.

현재 기본형 건축비는 정기 고시가 이뤄지는 매년 3월과 9월 건축비 조정지수를 구성하는 모든 품목 가격을 조사해 금액을 산정하고 있다. 이와 별도로 매월 Δ레미콘 Δ철근 ΔPHC파일 Δ동관 등 4개 주요자재 가격을 확인하는데, 정기 고시 3개월 이후 단일품목에서 15% 이상 가격 상승 시 비정기 조정을 진행하고 있다.

서울의 한 아파트 공사현장. 뉴스1 DB © News1 이승배 기자

그러나 지난 2008년 제도 시행 당시 설정된 주요자재 항목이 달라진 현장을 따라가지 못한다는 지적이 제기됐다. 이에 정부는 사용 빈도가 낮은 PHC파일, 동관 대신 Δ창호유리 Δ강화합판 마루 Δ알루미늄 거푸집을 포함해 총 5개 주요자재 가격을 조사하도록 항목을 현실화했다.

또 '단일품목 15% 이상', '정기 고시 3개월 이후' 요건으로는 최근처럼 여러 자잿값이 동시에 오르는 경우에 대응하기 어렵다고 판단해 조정 요건을 추가했다.

추가된 요건은 현장 비중이 높은 '레미콘·철근의 가격상승률 합이 15% 이상인 경우'와 상대적으로 현장 비중이 낮은 '창호유리·강화합판마루·알루미늄 거푸집 가격상승률 합이 30% 이상인 경우' 2가지다.

아울러 민간택지 감정평가 절차가 반복되면 분양이 지연되는 문제를 해결하기 위해 검증 절차를 개선하기로 했다.

현행 절차는 시·도나 시·군·구에서 감정평가를 의뢰하면, 감정평가협회에서 1차 검증을 거쳐 한국부동산원이 택지비 검증을 진행하는 방식이다. 그러나 한국부동산원이 단독으로 내부 검증을 하는 만큼 사업주체가 결과에 이의를 제기하면서 검증이 반복되는 경우가 잦았다.

이에 정부는 한국부동산원 단독심사방식이 아닌, 감정평가사와 전문가 등이 참여하는 '택지비 검증위원회'를 구성해 택지비 검증절차를 외부에 공개하도록 했다.

국토부는 개편안이 적용되면 기본형 건축비 비정기 고시 반영을 포함해 분양가가 1.5~4%가량 상승할 것으로 보고 있다. 최대 4% 상승하는 경우는 재개발 사업장으로, 재건축 사업장에 비해 세입자 주거이전비나 영업손실보상비 등 추가 지출 비용이 많기 때문으로 풀이된다.

국토부 관계자는 "최근 물가가 많이 오르고 있고, 분양가 상한제는 도심 내 저렴한 주택을 기다리는 수분양자 입장도 충분히 고려해야 한다"며 "과다하게 분양가가 오르지 않도록 상한을 둔다든지, 정액 방식으로 반영하는 등 여러 가지 안전 장치를 뒀다"고 설명했다.

◇자재비 가산제 도입·준공시점 '10년 이내'…1% 상승 전망

HUG의 고분양가 심사제도는 과거 분양 사례 또는 인근 시세에 기반해 분양가를 산정하는 만큼 자재비 급등분을 반영하지 못한다는 한계기 지적돼 왔다. 이에 정부는 자재비가 단기 급등한 상황이 발생했을 때 일부를 분양가에 반영하는 '자재비 가산제도'를 도입하기로 했다.

우선 물가상승분이 반영된 최신 기본형 건축비 상승분에서 최근 3년간 평균 상승분을 제외한 '단기 자재비 급등분'을 산정하고, 통상 분양가의 건축비 비율(40%)을 곱해 자재비 급등분 가산비율을 산정한다.

이후 분양가에 이 가산비율을 곱해 자재비 급등 가산분을 산정하고 최종 분양가에 반영해 결정하는 방식이다.

또 시세 비교를 위한 인근 사업장 선정 시 Δ500m 이내 Δ준공 20년 이내 Δ사업안정성·단지특성 유사성 기준을 따르도록 한 규정 중 준공시점 기준을 '10년 이내'로 변경하기로 했다. 이는 준공연도 편차가 커 노후단지가 많은 경우 비교 적정성이 떨어진다는 지적에 따른 것이다.

이밖에도 분양가 예측가능성을 제고하기 위해 세부 평가기준 및 배점을 모두 공개하고, 이의신청 절차를 신설하기로 했다. 단, 분양 지연 등을 방지하기 위해 특정요건에 해당하는 경우에만 이의신청을 접수할 방침이다.

고분양가 심사제도 개편과 관련해 국토부 관계자는 "인근시세 기준 변경과 관련해 0.5%가량 (분양가 상승을) 예상한다"며 "자재비 급등분도 0.5% 정도"라고 말했다.

국토교통부 전경/장수영 기자© News1

◇개편 분상제 7말8초 실시…"추가 개선 검토 안 해" 정부는 분양가 상한제 개편안이 최대한 신속하게 현장에 반영될 수 있도록 입법예고, 규제 심사 등 각종 절차에 즉시 착수할 계획이다. 개편안은 개정 규칙 시행 전까지 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장에 적용되게 된다.

정부는 시행 예상 시점을 오는 7월 말에서 8월 초 사이로 전망하고 있다. 이 때까지 자잿값 상승 추이가 유지될 경우 가격 누적상승률이 비정기 조정 요건에 해당해 고시가 이뤄질 가능성도 열어놨다.

민간택지 택지비 검증위 신설 등 감정평가 개선과 관련해서는 한국부동산원 내규 개정에 즉시 착수해 이달 내 개정을 완료할 방침이다.

고분양가 심사제도 역시 이달 중 HUG 시행세칙을 개정하고, 시행 이전 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장에 적용할 예정이다.

다만 국토부 관계자는 "정부 차원에서 불합리한 제도 개선은 이번에 완료가 됐다고 본다"며 "추가적인 제도 개선은 검토하지 않고 있다"고 강조했다.

이 관계자는 "그간 업계와 조합에서 제기하고 있는 문제들을 빠짐없이 이번 개선방안에 담아서 적정수준으로 개선이 이뤄졌다고 판단한다"며 "사업시행 주체 입장에서는 가급적 충분한 비용을 분양가에 반영하고자 하는 욕구가 있겠지만, 수분양자와 사업주체 모두 균형 있게 고려했다"고 말했다.

soho0902@news1.kr