2년이상 거주주택 매도한 임대사업자 양도세 비과세

등록임대 자동말소시 5년 내 특례 적용

서울 잠실 부동산중개업소에 양도세 소득세 상담 관련 문구가 붙어 있다. [이충우 기자]

일정 요건을 갖춘 등록 임대사업자가 2년 이상 거주한 주택을 양도할 경우 양도소득세를 내지 않아도 된다.

20일 국세청에 따르면, 임대주택과 거주 주택을 소유한 1세대가 2년 이상 거주한 주택을 양도할 경우에는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단, 거주 주택 양도세를 면제받기 위해서는 임대주택에서 의무 임대 기간 10년(2020년 8월 18일 이후)과 임대 개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하, 임대료 증액 제한(5%) 등의 요건을 갖춰야 한다.

임대주택의 임대 기간 요건을 채우기 전에 거주 주택을 양도하는 경우도 비과세 특례가 적용된다. 하지만, 이후 임대 요건을 충족하지 못하면 면제받은 양도세를 납부해야 한다.

아울러 거주 주택 비과세 특례는 생애 최초 1회만 받을 수 있고 임대주택이 자동 말소된 경우에도 말소일로부터 5년 이내에 거주 주택을 양도하면 비과세 특례 적용을 받을 수 있다. 7·10 대책에 따라 단기 임대·아파트 임대 유형 임대주택은 의무 임대 기간이 지나면 등록이 자동으로 말소된다. 특례 적용은 말소 이후에도 일정 유예기간을 두고 세제 혜택을 유지해주겠다는 취지라고 국세청은 설명했다.

특히 임대주택이 자동말소 된 경우에는 특례 요건을 준수하지 않더라도 5년 내 거주 주택 비과세 특례를 받을 수 있다. 일례로 지난해 임대사업 등록이 말소된 A씨가 올해 임대주택 임대료를 10% 올리고 본인 거주 주택을 처분할 경우 A씨의 양도세 납부 의무가 없다.

자동 말소가 아닌 자진 말소의 경우에는 말소 이후 1년 내 양도해야 세제 혜택을 받을 수 있다. 거주 주택이 아닌 임대주택을 양도할 경우 10년 이상 장기 임대에 한해 양도세 비과세가 가능하다.

자동 말소 이후에도 계속 임대를 유지해 10년 이상 임대 기간을 채웠다면 장기보유 특별공제율 70%(8년 이상은 50%)가 적용된다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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