[부동산 줍줍]난리난 둔촌주공, 어떡해?

이번 주 놓친 부동산 이슈, '부동산 줍줍'에서 주워가세요!

1. 둔촌주공, 난리났네 난리났어
2. 완화인 건가(feat.새정부 경제정책방향)
3. 15억 초과 주담대 불가! 누구 맘대로?

둔촌주공, 난리났네 난리났어

'이번엔 또 무슨 일인데?' 둔촌주공 재건축 사업을 둘러싼 잡음이 끊이질 않고 있어요. 둔촌주공 재건축 조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)이 공사비 증액 등을 두고 갈등하다가 공사를 멈춘 게 벌써 두 달이 지났는데요.

NH농협은행 등 대주단이 지난 13일 조합에 사업비 대출연장 불가를 통보하면서 사태가 점점 심각해지고 있어요. 대주단 측은 조합이 시공사업단과 사태 해결에 적극적인 모습을 보이지 않아 사업 추진이 불확실하다고 판단해 대출 연장 불가 결정을 내린 것으로 전해져요.▷관련기사:둔촌주공 '7000억' 갚아야 하는데…해결 실마리는 '깜깜'(6월17일)

둔촌주공 조합은 NH농협은행 등 17개 금융기관 및 PF로부터 8월23일 만기인 7000억원 규모의 사업비 대출을 받고 있는데요. 이 대출을 조합이 단독으로 갚으려면 약 6000명의 조합원 전원이 1인당 1억원이 넘는 자금을 약 두 달 안에 마련해야 돼서 사실상 불가능할 전망이에요. 세간이 떠들썩하게 공사 중단 사태를 맞고 있어 추가로 대출을 받기도 어려울 테고요.

만약 조합이 대출금을 갚지 못하면 연대 보증을 선 시공사업단이 대주단에 대신 갚은 뒤 공사비, 사업비, 이자를 포함한 비용에 대한 구상권을 청구할 수 있는데요. 이렇게 되면 조합은 파산하고 집을 잃게 되는 사태가 벌어지게 되죠.

다만 아직 대출 만기까지 시간이 좀 있으니 서울시의 최종 중재 결과에 따라 대출 재연장 가능성도 있어 보이는데요. 하지만 밖으로는 시공단과 싸우고, 안으로는 조합 집행부와 조합원들이 내홍을 겪고 있어 점점 더 시끄러워지는 분위기예요. 이럴 때일수록 조합원들끼리 똘똘 뭉쳐 사태를 헤쳐 나가야 하는데 말이죠. 흑.
완화인 건가(feat.새정부 경제정책방향)

부부 합산 연봉 1억원이 넘어도 집값의 최대 80%를 대출받을 수 있게 됐어요! 물론 살면서 집을 처음 사는 사람만요. 정부가 지난 16일 '새 정부 경제정책방향'을 발표하면서 대출규제를 단계적으로 정상화해 실수요자들의 '주거 사다리' 형성을 지원하겠다고 밝혔는데요.▷관련기사:[경제정책]LTV 등 부동산 대출규제 푼다…DSR은 유지(6월16일)

이에 따라 3분기부터 생애 최초 주택 구매 가구에 적용되는 주택담보대출비율(LTV)의 상한이 지역, 주택가격, 소득에 상관없이 80%로 완화돼요. 현재 지역별 LTV 상한은 △투기지역·투기과열지구 40% △조정대상지역 50% △비규제지역 70% 등이고요. 생애 최초 주택 구입자는 여기에 10~20%포인트를 완화해 40~70%로 적용받고 있었는데, 이를 일률적으로 80%로 적용하기로 한 거죠.

또 우대 LTV 적용 시 부여되던 현행 4억원의 대출한도는 6억원으로 상향하기로 했어요. 현재 투기과열지구의 경우 집값이 9억원(조정대상지역은 8억원)을 넘거나 부부합산소득이 1억원을 넘으면 생애 최초 구입자라도 LTV 우대를 받을 수 없었던 것과 비교하면 규제를 대폭 완화한 셈이죠.

대출 규제 '끝판왕'으로 꼽히는 DSR 규제도 손보기로 했어요. DSR 규제가 LTV 완화 효과를 지나치게 제약하지 않도록 3분기 중 DSR 산정에 적용할 수 있는 장래소득 반영방식을 개선하기로 했죠. 현재 연소득 범위 내로 제한된 신용대출 한도 규제도 7월1일부터 폐지하고요.

여러모로 꽤 파격적인 규제 완화라는 평가가 나오는데요. 이제 좀 실수요자들의 '내 집 마련 꿈'이 가까워질까요? 근데 대출 받으면 이자를 내야 되는데.. 이제는 금리가.. 이러나 저러나 집 사기 참 힘드네요.▷관련기사:대출금리 7~8% 공포…영끌족도 무주택자도 발동동(6월16일)15억 초과 주담대 불가! 누구 맘대로?

'15억원 초과 주택의 주택담보대출 금지'에 대해 어떻게 생각하시나요? 문재인 정부는 지난 2019년 '주택시장 안정화 방안'(12·16대책)을 통해 투기지역과 투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트에 주담대를 전면 금지키로 했는데요. 투기 수요를 근본적으로 차단하겠다는 취지에서요.

하지만 수요자들이나 투자자들은 권리 침해, 금지 기준의 모호함 등을 이유로 들며 반발해왔어요. 이 조치로 대출 계획이 무산된 한 변호사는 헌법 소원까지 냈는데요. 이에 헌법재판소는 지난 16일 기획재정부 주택시장 안정화 방안 일부 위헌확인소송 공개변론을 열었어요.

금융위원회 등 피청구인 측은 당시 저금리 기조로 주택시장이 과열 양상을 보인 데다, 정부 조치가 장소와 대상을 한정했기 때문에 권리 침해의 최소성이 인정되고 대책 자체에 정당성이 있다고 주장했는데요.

반면 청구인 측은 기존 LTV와 총부채상환비율(DTI) 강화 등 단계적 방법으로 피해를 최소화하는 방법이 있었음에도 규제지역 15억원 초과 주택 주담대를 모두 금지시켰다며 피해의 최소성과 법익의 균형성에 어긋난다고 반발했어요.

헌재는 이날 변론 내용을 참고해 심리를 이어갈 방침인데요. 헌재의 결정에 시장이 주목하고 있어요. 지난 정부의 부동산 정책에 대한 법적인 심판을 하는 동시에 새 정부가 마련할 부동산 대책에도 영향을 줄 수 있거든요. 과연 헌재의 선택은? 두구두구두구.

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)