공공임대리츠 첫 조기분양 나온다.. LH, 1·2호 연내 분양전환 추진

분양 일정이 불투명했던 공공임대리츠의 조기 분양전환에 청신호가 켜졌다. 조기분양의 걸림돌이 됐던 자산담보부채권(ABS)을 한국토지주택공사(LH)가 재매입하기로 하면서 채권의 조기청산이 가능해졌기 때문이다. LH는 임대기간 요건을 채워 분양전환이 가능한 1·2호 리츠의 경우 연내 조기분양을 추진하고, 올해 하반기에 이 조건을 충족하는 3호는 내년 상반기 분양하는 것을 목표로 하고 있다.

공공임대리츠란 민간의 자본을 빌려 무주택자인 서민에게 분양전환이 가능한 임대주택을 지원하는 사업으로, 지난 2014년 도입됐다. 리츠가 LH 소유 공동주택용지를 매입해 LH에 임대주택 건설·운영 등 업무를 위탁하고, 분양전환때 리츠를 청산하는 방식으로 사업이 진행된다. 현재 총 16호가 설립됐으며, 6만3000여가구를 대상으로 임대주택을 공급하고 있다.

◇ LH, 연내 공공임대리츠 1~3호 ABS 재매입 체결 추진

17일 LH에 따르면 공공임대리츠 3호의 사업자인 주식회사 NHF 제3호 공공임대위탁관리부동산투자회사(리츠)는 오는 20일 임시주주총회를 열고 임대주택 조기 분양전환 추진을 위한 ABS(자산담보부채권) 재매입 계약 체결 여부를 논의할 예정이다.

경기도 판교신도시 산운마을에 들어선 공공 임대 아파트. 기사와는 관련이 없음./LH 제공

ABS는 기업의 부동산을 비롯한 여러형태의 자산을 담보로 발행한 유동화증권을 말한다. 공공임대리츠의 경우 LH와 국토교통부가 출자한 자본과 입주자들이 낸 임차보증금, 리츠회사에서 일으킨 부채가 자산에 포함된다. NHF는 이 자산을 활용해 ABS를 발행, 민간으로부터 자금을 조달했다.

문제는 이 ABS의 만기가 정해져있어 조기상환이 어렵다는 점이다. 정부는 2014년 ABS 발행 당시 채권의 만기를 13년11개월로 정했다. 발행사의 임의 조기상환 조건(콜 옵션)을 넣기는 했지만 상환시점을 12년10개월 이후로 잡았다. 발행 3년 후인 2017년부터 공공임대리츠 입주가 시작된 점을 감안하면, 10년 임대기간을 채워야먄 ABS의 청산이 가능했다는 뜻이다.

이는 공공임대리츠의 조기 분양전환을 막는 걸림돌로 작용했다. 공공임대리츠는 10년 공공임대주택과 동일하게 임차인 절반 이상이 동의하면 법적 임대의무기간의 2분의 1이 지난 시점부터 조기 분양전환이 가능하다. 2017년 입주한 1,2호는 올해부터 분양대상이 된다. 그러나 ABS가 청산되지 않은 상태에서는 자산에 대한 소유권을 임차인에게 넘길 수 없어 조기분양이 불가능하다.

LH는 이 문제를 해결하고자 작년 말 NHF 제1~3호 공공임대리츠 자금조달구조 변경을 위한 용역을 실시했고, ABS를 민간으로부터 직접 매입해 채권을 청산하는 방향으로 가닥을 잡았다. 이를 위해 ABS를 매입한 개인 및 법인 투자자를 대상으로 협의를 진행했다. LH관계자는 “3호의 경우 투자자들과의 협의가 다 진행돼 주총을 앞두고 있고, 1, 2호는 현재 협의 진행중”이라면서 “1, 2호도 연내 협의절차가 마무리될 것으로 본다”고 했다.

◇ 큰 산 넘겼지만… 분양지원책 마련 등 시일 걸릴듯

ABS 문제가 해결되면서 공공임대리츠에서 첫 조기분양 사례가 나올 가능성은 커졌다. ABS 재매입을 협의하고 있는 1~3호 리츠를 통해 공급한 단지는 총 12곳으로, 경기도 하남과 김포, 평택, 오산, 화성을 비롯해 대구시 테크노폴리스 등에 분산돼있다. 거주 가구 수는 1만2000여가구에 달한다. 이곳을 중심으로 분양 시기가 앞당겨질 전망이다.

한국토지주택공사(LH)본사 전경/뉴스1

협의 결과 재매입이 확정되더라도 최종 분양까지는 시간이 더 걸릴 것으로 보인다. 사전협의된 채권을 최종 매입하려면 영업인가 변경이 필요한데, 이를 위해서는 분양지원 대책 등 구체적인 계획이 정해져야 하기 때문이다. 지원대책이 마련돼야 이를 기반으로 분양가를 산정하고, 분양 절차를 밟을 수 있다.

일례로 LH는 지난 2020년 공공임대 분양전환을 추진하면서 ‘10년 공공임대 분양전환 지원대책 2.0′을 발표한 바 있다. 이 대책은 임차보증금을 전환해 계약금 2억원(85㎡ 초과는 4억원)을 내면 잔금(감정평가 가격과 계약금의 차액)을 10년 후 일시에 납부할 수 있도록 하는 것을 골자로 한다. 이를 통해 LH는 공공임대주택의 분양전환 절차를 마련했다.

그러나 공공임대리츠의 경우 동일한 방식을 따를 수 없어 별도의 지원대책을 마련해야 한다. 부동산투자회사법상 리츠는 자산의 70%를 부동산으로 보유해야한다. 지원대책 2.0의 방식을 따를 경우 소유권이 분양전환을 받은 임차인들에게 이전되므로 리츠의 존립 자체가 불가능해진다. 즉, LH가 대책 2.0을 따르기 위해서는 리츠를 해산해야하는 문제가 생긴다.

LH는 이 문제를 우회하면서 임차인들의 분양전환을 돕기 위해 입주민을 대표하는 단체인 ‘NHF리츠 10년 공공임대 입주민 총연합회’와 협의를 진행하고 있다. LH 관계자는 “현재 출자자인 국토교통부와도 관련 협의를 진행하는 한편, 입주민들의 의견도 수렴하고 있다”면서 “지원대책까지 확정하려면 시간이 일정기간 더 소요될 것으로 보인다. 1·2호는 연내, 3호는 내년 상반기까지 분양 절차를 마무리하는 것이 목표”라고 했다.

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