다 짓고도 미분양·미분양·미분양..지방 얘기 아닙니다[부릿지]

구축 주택시장의 거래 절벽이 이어진다. 새 정부가 보유세 기산일을 앞두고 양도소득세와 취득세 중과를 유예하면서 매도 의사를 밝힌 집주인은 늘었지만 받아줄 수요자가 없었다. 늘어난 매수 대기 수요는 청약 시장도 외면했다. 서울과 경기권에서 미계약 단지가 늘고 있다. 심지어 경기도에선 지난해 말 대비 분양 계약 마감일까지 계약자를 찾지 못한 미분양 주택도 늘었다. 현재 청약시장에선 어떤 현상들이 포착될까. 향후 주택 시장에는 어떤 영향을 미칠까. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 이전과는 달라진 청약 시장 분위기를 살펴봤다.

▶조한송 기자
안녕하세요. 부릿지 조한송 기잡니다. 오늘은 수도권에서 늘어나는 미분양 소식을 가지고 왔습니다. 전국으로 봤을 때 미분양 주택이 줄고 있지만 수요가 가장 높은 서울과 경기 일부 지역에서는 미분양 주택이 늘어나는 것이 최근 특징인데요. 미계약이 늘어나고 당첨 가점이 낮아지는 청약 시장 분위기를 정리해봤습니다. 미분양주택수 추이는 향후 주택시장의 분위기를 살펴볼 수 있는 선행지표라고 볼 수 있겠죠. 오늘 영상 끝까지 주목해주세요.

전국적으로 미분양이 늘어나고 있다는 건 이제는 새로운 뉴스도 아닙니다. 대구나 대전 이런 곳에서의 미분양 소식은 여러 차례 보도됐었죠. 지방만의 이슈가 아니고 이제는 사람들이 살고 싶어 하는 서울과 경기도 등 수도권에서도 증가하고 있다는 점에 주목해야 합니다. 특히 매월 감소하고 있는 악성 미분양도 경기 일부에선 증가하고 있습니다.

먼저 통계를 살펴보겠습니다. 국토교통부 자료입니다. 4월 말 기준 전국 미분양 주택수는 2만7180가구로 집계됐습니다. 미분양주택은 2021년 12월 1만7710가구에서 2022년 4월 2만7180가구로 급증했습니다. 지난해 4월(1만5798가구) 대비로도 대폭 늘어난 겁니다. 통상 미분양이 늘어나면 지방에서 수치가 높게 나타나는데요. 이번에는 이례적으로 수도권에서 2970가구로 전월(2921가구) 대비 1.7%(49가구) 늘었습니다. 오히려 지방이 2만4210가구로 전월(2만5053가구) 대비 3.4%(843가구) 감소했습니다.

수도권 내에서도 서울에서 미분양 주택이 180가구 늘어난 것이 주 원인이 됐습니다. 서울에서 미분양이 늘어난 것은 이례적인 현상으로 볼 수 있습니다.

서울에서도 강북구에서만 지난 4월 195가구의 미분양이 발생했는데요. 이는 최근 청약시장 결과와도 연관이 깊습니다. 강북구에서 미분양 물량이 대거 발생한 이유는 높은 분양가 때문입니다. 그간 집값 상승률이 높지 않아 강북구는 서울 내에서도 분양가 상한제 적용 제외지역이 됐는데요. 역설적이게도 시행사가 이 허점을 이용해 다소 높은 분양가를 책정하면서 시장에서 외면받은 거죠.

일례로 지난 2월 수유동 강북종합시장 재정비 사업을 통해 공급되는 후분양 아파트 '칸타빌 수유 팰리스'에서 대규모 미달 사태가 벌어지면서 216가구 중 90% 이상이 주인을 찾지 못했습니다. 이후 4월과 5월 두 번에 걸쳐 무순위 청약을 진행했음에도 아직 물량을 다 털어내지 못했습니다. 금리 인상과 대출규제 등으로 수요가 움츠러든 가운데 입지도 상대적으로 좋지 않은 점이 미분양의 원인이었습니다. 서울 신축 아파트도 움츠러든 시장 분위기와 고분양가 앞에서는 별수 없다는 걸 보여준 사례였습니다.

준공 후 미분양 통계도 눈에 띄는 부분이 있습니다. 준공 이후에도 주택이 공실로 남는 사례는 미분양 중에서도 악성 미분양으로 불립니다. 이런 빈집이 늘어날수록 주택 하방 압력이 커지기 때문에 미래 주택 경기를 분석할 때 살펴봐야 하는 주요 지표입니다. 역시 국토부 통계인데요. 통계상으로 4월 말 기준 준공 후 미분양은 6978가구로 전월(7061호) 대비 1.2%(83호) 감소했습니다. 다만 이 가운데서 지난해 말 대비 악성 미분양 가구수가 늘어난 지역들을 눈여겨봐야 합니다.

지방 대도시로 꼽히는 대구, 대전광역시와 경기도입니다. 경기도는 특히 고양시에서 113가구의 악성 미분양이 발생했습니다. 입주를 마치고도 빈집으로 남아있는 집이 113가구란 의미입니다. 고양시에서는 지축지구에서 2020년 입주한 1100여 가구의 한 단지에서 아직도 19가구가 빈집인 상태로 나타났습니다. 이밖에 일산동구 풍동에서도 도시형 아파트 단지가 258가구 중 44가구가 빈집으로 남아있습니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

편집 양채은 PD
디자이너 신선용

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 양채은 인턴PD ceyang@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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