둔촌주공 '공사중단 장기화'는 분양가상한제 때문? 갈등 '속사정' 풀어보니[부동산백서]

분양가 억제에 늦춘 분양일정..조합·시공사 갈등↑
국토부 개편안에 인상 여부 주목.."내집마련 어려워" 우려도

3일 서울 강동구 둔촌주공 재건축 단지가 한 달 넘게 공사가 중단된 채 방치되고 있다.(자료사진) 2022.6.3/뉴스1 © News1 임세영 기자

(서울=뉴스1) 박종홍 기자 = 역대 최대 재건축으로 꼽히는 둔촌주공의 공사지연 사태가 장기화하고 있는데요. 많은 기사를 보면 이같은 파행의 원인 중 하나로 지목되는 게 '분양가상한제'(분상제)이죠.

부동산을 잘 모르는 입장에서도 서울 내 공급 물량이 많은 둔촌주공 재건축은 관심사이지만, 분상제와 어떤 연관성이 있는지에 대해선 헷갈리는 경우가 많을 텐데요. 이번 부동산 백서에서 알아보겠습니다.

둔촌주공 재건축 사업은 일반분양 물량만 4786가구에 달해 '단군 이래 최대 재건축 사업'이란 수식어도 붙어 있는데요. 지상 최고 35층, 85개 동, 1만2032가구 규모로 지어질 예정입니다.

선분양제가 일반적인 우리나라에서는 통상 착공 전 분양을 진행하고, 이를 통해 모은 자금으로 공사를 진행하는 게 일반적인데요. 하지만 둔촌주공의 경우 정부의 분양가 통제 기조가 이어지면서 분양을 미뤘고 후분양까지 고려한다는 말도 나왔었습니다.

앞선 문재인 정부가 재건축 과정에서 발생하는 과도한 이익을 막는다는 목적으로 분양가 상승에 제동을 걸어왔다는 건 많이들 아실 텐데요. 사업 초기 둔촌주공의 경우 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 과정의 일환으로 고분양가 심사를 받았습니다.

이 때 HUG는 3.3㎡당 2900만원의 분양가를 제시했지만 둔촌주공 조합 측은 3500만원 이상의 분양가를 요구했고요. 이견이 좁혀지지 않으면서 분양은 미뤄졌습니다.

2020년 7월부터는 분양가상한제가 공공택지에서 민간택지로까지 확대 적용됐는데요. 분상제 대상 지역에 있던 둔촌주공은 이 기준에 따라 분양가 심사를 받게 됩니다. HUG의 고분양가 심사가 주변 시세와 비교하는 방식이라면 분상제는 택지비·건축비 등 원가를 따지는 방식인데요.

지난 3월 기준 둔촌주공의 ㎡당 택지비 감정평가액은 1860만원입니다. 이를 토대로 측정한 분양가는 3.3㎡당 3400만원 정도로 예상되고요. 고분양가 심사 당시보단 높아졌지만 해당 기간 집값 상승으로 높아진 눈높이를 고려하면 입장 차가 있다는 해석도 나옵니다.

여기에 분양 일정을 두고 갈등이 깊어진 시공사업단과 조합이 공사비 증액에 대한 입장차를 좁히지 못하면서 공사가 중단되고 분양 일정이 불투명한 상황이 계속되고 있습니다.

한편 국토부는 6월 이내 분상제 개편안을 발표하겠다는 입장인데요. 인위적인 가격 억제를 막고 주택 공급을 활성화하겠다는 취지입니다.

구체적으로는 택지비에 미래 개발이익을 포함하거나, 가산비에 조합 이주비·사업비 등의 금융 이자를 반영하는 방안이 거론되고 있고, 기본형 건축비에 최근 원자잿값 상승분이 반영될 수 있다는 예측도 나옵니다. HUG의 고분양가 심사 역시 개선이 이뤄질 것으로 전망됩니다.

이처럼 개편이 이뤄지면 분양가가 오를 것이란 전망이 지배적인데요. 주택 공급을 위해선 필요할 수 있으나 무주택자들 입장에선 청약을 통한 내집마련이 어려워질 수 있단 우려도 나옵니다. 국토부의 개편안 발표를 앞두고 시장의 이목이 집중되는 이유일 것 같습니다.

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