"하반기부터 분양가 오를 듯"..정부, 분양가 상한제 개편 착수

이주비·명도비 등 가산비 조정 예상
8월 공급대책과 함께 발표 가능성

서울 강동구 둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온) 공사 현장에 공사중단을 예고하는 현수막이 붙어 있다. [사진 = 박형기 기자]

새 정부가 분양가 상한제 개편 논의에 착수했다. 다만, 상한제 폐지나 대상 지역 축소 등 제도 전반에 걸친 변화가 아닌 기준을 합리화하는 수준에서 제도 개선이 추질될 것으로 보인다.

22일 국토교통부와 주택업계 말을 종합하면, 국토부는 최근 새 정부 국정과제의 하나인 민간택지 분양가 상한제 개편을 위한 검토 작업에 착수했다. 국토부 관계자는 "재개발·재건축 등 정비사업을 활성화해 도심내 주택공급을 확대하기 위한 제도 개선을 전반적으로 검토할 계획이며, 경직적으로 운영돼왔던 분양가 상한제도 그 대상"이라고 말했다.

분양가 상한제는 각 자치구가 표준건축비와 감정가(택지비), 가산비를 더한 값 이하로 공동주택 분양가를 정하는 제도다. 공공택지는 물론이고 일부 민간택지(서울 18개 구, 경기 3개 시 등 총 322개 동)에도 제도가 적용되고 있다.

서울 등 수도권 재건축·재개발 사업이 공사비 인상과 분양가 문제로 갈등을 빚는 만큼 정비사업의 특수성으로 발생하는 비용을 가산비 형태로 분양가에 반영해주는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 일례로 현재 조합원 이주비와 조합 사업비 금융이자 영업보상 및 명도소송 비용 등을 가산비로 인정해주는 것이다. 택지비 산정방식, 조경·설계를 포함한 마감재 고급화 비용 처리 등도 검토 대상에 오를 것으로 보인다.

지금은 이런 비용은 분양가 상한제에 반영되지 않고 있다. 조합과 시공사 간 갈등으로 공사 중단 사태를 맞은 서울 강동구 둔촌 주공 아파트의 경우 시공사업단이 지급 보증을 선 조합 사업비가 7000억원이며, 시공사가 대납한 금융비용은 약 1500억원에 이르는 것으로 알려졌다.

최근 공사비 인상, 정비사업 갈등 확산 등으로 분양가 상한제 제도를 폐기하거나 축소해야 한다는 일각의 요구에 대해서 국토부 관계자는 "그럴 가능성은 없다. 공약대로 정비사업의 특성을 반영한 미세 조정이 될 것"면서 "택지개발이나 일반 민간사업과 달리 정비사업에서만 발생하는 특수 비용들이 상한제에 제대로 반영되지 못한다는 지적이 있어 이를 개선하려는 것"이라고 설명했다.

정부는 이에 따라 조만간 정비사업 조합과 시공사 등의 의견을 들은 뒤 제도 개선 방안을 확정할 방침이다. 개선안은 정부가 8월 중순께 공개할 주택 250만호 공급계획과 함께 발표될 가능성이 제기된다.

택지비 산정 방식도 함께 손질해야 한다는 시장과 건설업계의 요구에 대해서 국토부는 "적정성 평가는 택지비 검증 차원에서 반드시 필요한 절차다. 토지비에서 추가로 인정해줄 부분이 있는지에 대해서는 검토를 해볼 것"이라면서도 부동산원의 택지비 적정성 평가 제도 폐지에 대해서는 부정적인 입장을 표명했다.

현재 상한제 택지비는 감정평가사가 인근지역 표준지 공시지가에다 입지 등 지역 특성을 반영한 '보정률'을 곱해 산정하는데 이때 '미래 개발이익'은 배제하도록 제한하고 있다. 조합이 지자체에 제출한 택지비는 한국부동산원이 다시 적정성 평가를 거쳐 땅값을 재검토하는데 이 과정에서 택지비가 깎이는 경우가 대다수다.

일각에서는 큰 틀의 변화는 없더라도 현행 322개 상한제 대상 지역을 집값이나 정비사업 유무 등에 따라 일부 가감하는 등 재조정할 것이라는 관측도 나온다.

정부는 상한제 제도 개선과 별개로 기본형 건축비 인상 여부도 검토한다. 앞서 국토부는 지난 3월 1일자로 공동주택의 기본형 건축비를 작년 9월 대비 2.64% 올렸다. 그런데 최근 원자재 가격이 급등하면서 다음달 1일 기준으로 가격 변동 상황을 살펴보고 건축비 추가 인상 여부를 결정하기로 했다.

분양가 상한제 대상 아파트에 적용되는 기본형 건축비는 매년 3월 1일과 9월 15일을 기준으로 두 차례 정기 고시하는 것이 원칙이나 기본형 건축비 고시 후 3개월이 지난 시점에서 철근·레미콘 등 주요 자재의 가격이 '15% 이상' 변동하는 경우 이를 반영해 수시고시 형태로 가격 조정을 할 수 있다.

정부가 분양가 상한제와 기본형 건축비 손질에 착수하면서 하반기 이후 분양가 상승은 불가피할 것으로 보인다. 정비사업장의 경우 현행 분양가 기준 강남 10%, 강북 15∼20%가량 인상될 것으로 관련 업계는 내다보고 있다.

건설사 입장에서는 반가운 소식이지만, 그만큼 일반분양가도 올라가는 만큼, 주택 수요자들의 부담은 커질 수밖에 없다.

분양가 상한제 개선안이 확정되면 추진이 멈춰선 일반분양도 재개될 것으로 보인다. 부동산R114 자료를 보면 ,올해 들어 이달 20일까지 서울에서 분양된 단지 수는 총 3390가구로, 연초 계획한 상반기 분양 예정 가구수(1만4447가구)의 23.5%에 불과했다. 분양사업장도 강북구 미아동, 구로구 개봉동, 관악구 봉천동 등 상한제와 무관한 지역들이 대부분이다.

둔촌 주공을 비롯해 서초구 신반포15차, 은평구 대조1구역, 서대문구 홍은13구역 등 올해 최대어로 꼽히던 재건축·재개발 단지들은 모두 상한제 개편 이후로 일반분양을 연기했다.

[조성신 매경닷컴 기자]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]