"분상제 폐지 불가피.. 재초환·안전진단도 풀어야 공급 늘어" [분양가상한제에 뒤틀린 시장]

부동산 시장 변화 예고
(下) 전문가들이 말하는 해법

윤석열 정부가 올 하반기 민간택지 분양가상한제 합리화 방안을 예고하면서 서울 아파트 공급가뭄 해소로 이어질지 귀추가 주목된다. 부동산 전문가들은 분상제와 함께 재건축초과이익환수제, 안전진단 등 이른바 '재건축 규제 3종세트'의 완화를 병행해 공급 숨통부터 트는 것이 집값 안정화의 최우선과제라고 지적했다. 일부 전문가들은 '공급 부족→시세 상승→분양가 상승'의 악순환을 만든 분상제의 전면 폐지가 시급하다고 주장했다.

■"재초환·안전진단 완화 병행해야"

부동산 전문가들은 12일 윤석열 정부의 분양가 규제 운영 합리화 방안에 대해 대체로 긍정적으로 평가했다. 윤 대통령은 후보 시절 토지비용과 건축비, 가산비 산정의 현실화, 이주비, 명도소송비 등 정비사업의 특성을 반영하는 분양가 합리화 방안을 공약했다.

대통령직인수위원회도 '국정과제 이행계획서'에서 올해 하반기 분상제와 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리제도 개편을 예고한 바 있다.

다만, 전문가들은 분상제 규제 운영 합리화와 함께 재초환, 안전진단 등 3대 재건축 규제가 함께 완화돼야 공급가뭄이 해소될 수 있다고 입을 모았다. 이들 규제가 사업성 약화와 직결돼 일반 분양을 미뤘던 주요 재건축단지 등에서 물량이 나올 수 있다는 얘기다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "재건축 조합들은 사업성 악화를 이유로 분양 일정을 미루면서 공급은 한없이 늘어졌다"며 "분상제 합리화와 함께 재건축 규제완화도 함께 개선되면 공급물량 확대로 이어질 수 있을 것"이라고 말했다.

■"실효성 없어" 제도 폐지 강경론도

시행 2년을 앞둔 민간택지 분상제가 분양가 안정화라는 취지와 달리 공급부족을 초래해 부동산시장 전반의 가격상승으로 이어진 만큼 폐지해야 한다는 비판도 나왔다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "분상제를 통해 분양가를 낮춰도 결국 물량부족으로 시세가 급등하다 보니 제도적 효과가 나타나지 않았다"며 "제도의 유지 또는 폐지 차원에서 접근하는 것이 아니라 전체 시장의 수요와 공급을 감안해야 한다"고 제언했다. 그러면서 김 소장은 "서울 도심에서 (분상제 폐지로) 민간의 고분양 단지가 나오더라도 수도권에 분상제를 적용한 대규모 공공분양을 병행해 서민의 선택지를 늘리고 시장의 안정도 얻을 수 있다"고 덧붙였다. 제도 시행 후 서울 주요 재건축단지들이 분양을 늦추면서 공급가뭄으로 이어졌고, 인근 시세 대비 20~30% 저렴한 수준에서 분양가가 책정돼 '청약 광풍'은 물론 '로또 분양'을 양산했다는 주장이다.

박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 "제도 목적은 분양가를 주변 시세 대비 낮춰 서민들의 내집 마련을 돕는다는 것이지만, 현실은 공급물량이 적어 거꾸로 분양 이후 기존 시세가 형성된다"며 "제도 도입 후 장점보다 부작용이 큰 만큼 폐지하는 방안을 고려해야 한다"고 주장했다.

분상제 합리화와 맞물려 최근 원자재 값 인상에 따른 기본형 건축비 상승 등으로 분양가 인상이 불가피하지만 집값 안정화 목표를 위해 단기 가격상승은 감수해야 한다는 지적이다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "부동산 시장 안정이라는 제도 도입의 목적을 달성하지 못한 만큼 분상제를 개편, 민간공급 확대를 유도하면 장기적으로 가격안정 효과를 기대할 수 있다"며 "다만, 단기적으로는 분양가가 오르게 돼 아파트 가격 상승으로 이어지면서 시장이 불안정해질 수 있다"고 말했다.