새 정부 재건축 규제 완화, 분양가 상한제부터 손볼 듯

초과이익 환수제·안전진단은 시장 자극 우려 커, 신중 가능성
분양가, 시세의 80%로 형성 전망

윤석열 정부 110대 국정과제에 재건축 규제 완화가 포함되면서 어떤 규제가 얼마나 완화될지에 시장 관심이 쏠리고 있다. 대통령직 인수위원회는 분양가상한제, 재건축 초과이익 환수제, 안전진단 등 정비사업 관련 3대 규제를 합리적으로 조정해 도심 주택 공급을 촉진하겠다는 입장이지만, 안전진단과 초과이익 환수제는 재건축 시장을 불필요하게 자극할 수 있어 신중해야 한다는 목소리가 많다. 결국 상대적으로 부작용 우려가 적고 단기적인 주택 공급 효과가 큰 분양가 상한제부터 검토될 것이란 관측이 나온다.

원희룡 국토교통부 장관 후보자도 지난 2일 국회 인사청문회에서 분양가 규제의 완화 가능성을 언급했다. 당시 공사비 증액 문제로 공사가 중단된 서울 강동구 둔촌주공 아파트에 대한 정부 차원의 대응 필요성을 묻는 질문에 원 후보자는 “둔촌주공은 분양가 상한제와 관련된 부분”이라며 “안전진단, 재초환(재건축 초과이익 환수제)은 재건축 시장을 너무 한꺼번에 자극하고 혼란에 빠지게 만드니 신중하게 접근해야겠지만, 시공을 둘러싼 이해관계는 숨통을 틔워주는 방안에 대해 심사숙고할 것”이라고 답했다. 원 후보자는 또 차기 정부에서 공급하게 될 주택의 분양가에 대해 “시세의 80% 전후로 형성될 것”이라고 답했다. 현재 분양가 상한제를 적용받는 아파트의 분양가는 대체로 시세의 60~70% 수준이다.

분양가 규제가 완화되면 주택 공급에는 즉각적인 효과가 있을 것으로 전망된다. 조합 입장에서 분양가를 높이면 재건축 사업비를 분양수익으로 충당할 수 있게 되기 때문이다. 다만 청약을 기다리던 무주택자 입장에서는 기대 수익이 적어져 반발할 수 있다. 규제 완화의 즉각적인 수혜를 보는 일부 단지에서는 가격이 뛰는 부작용이 나타날 수도 있다.

양지영 R&C연구소장은 “청약이 무주택자들의 내 집 마련을 돕는 주거복지 차원의 정책이기는 하지만 문재인 정부는 분양가를 너무 과도하게 규제한 탓에 주택 공급이 막히면서 집값이 더 오르는 부작용을 낳았다”며 “적정 분양가에 대한 사회적 공감대를 찾은 후 비현실적인 규제는 정상화할 필요가 있다”고 말했다. 원희룡 후보자는 분양가 상한제 개선과 관련해 “아직 정해진건 없다”고 설명했다. ‘시세의 80% 수준’ 분양가에 대해서는 “공감대가 그 정도에 있지 않을까 생각한다”고 말했다.