LTV 일부 푼다는 국정과제 발표에 시장 반응은 .. 정중동 속 매도자 소폭 우위에 '무게'

새 정부가 생애 최초 주택취득자에 대한 대출규제를 완화하겠다고 밝혔다. 다주택자에게 부과되던 양도세 중과를 유예하고 종합부동산세 부담을 낮추는 등 부동산 세금 정상화 방안도 발표했다. 부족한 주택공급을 늘리기 위한 ‘1기 신도시 특별법 제정’, ‘정비사업 제도 조정’ 등 과제 수행에도 박차를 가하기로 했다.

부동산 시장에서는 무주택자의 매수 기회와 다주택자의 매도 기회가 동시에 늘어난 점을 긍정적으로 평가했다. 다만 종부세 조정 등의 정책에 따라 매수자 우위 시장보다는 매도자 우위 시장으로 흘러갈 가능성이 높다는 전망이 많았다. 당분간은 우상향 기조에 바탕을 둔 관망세가 지속될 것이란 뜻이다.

이는 원희룡 국토교통부 장관 후보자가 밝힌 새 정부의 부동산 정책 목표와 결이 비슷하다. 원 후보자는 2일 국회 국토교통위원회 인사 청문회에서 집값을 단기적으로 하향 안정시키는 것이 목표라고 밝혔다.

◇ 무주택자 매수 기회 늘어나고 은퇴 노년층 급매물은 줄고

3일 대통령직인수위원회는 윤석열 정부의 국정 비전과 목표를 이행하기 위한 ‘110대 국정과제’를 발표하면서 이 같은 내용의 부동산 정책을 담은 국정전략을 발표했다. 인수위에 따르면 생애 최초로 주택을 구입하는 가구에게 적용되는 주택담보대출비율(LTV)을 현행 60~70%에서 최대 80%까지 완화하기로 했다. 그 외 가구에 대해서도 LTV를 70%로 일괄 확대하기로 했다.

안철수 제20대 대통령직인수위원회 위원장이 3일 오전 서울 종로구 통의동 인수위원회에서 '윤석열 정부의 국정과제'를 발표하고 있다./뉴스1

LTV가 70%까지 완화되면 9억원 주택을 구매하는 연 소득 5000만원의 직장인은 최대 3억7300만원(금리 연 3.46%, 30년 원리금 분할상환·DSR 규제 현행 유지)까지 대출이 가능하다. LTV가 40%일 때 받을 수 있는 대출액(3억6000만원)에 비하면 1300만원 정도 대출이 늘어난다. 시중은행 관계자는 “30년 만기가 아니라 40~50년 만기 상품을 선택하면 DSR 규제가 완화되지 않더라도 대출이 늘어나 내 집 마련의 기회가 더 많아질 수 있다”고 했다.

아울러 인수위는 다주택자에 대한 양도세 중과를 한시적으로 유예하고, 부동산세제 종합재편 과정에서 다주택자 중과세 정책을 재검토하기로 했다. 종부세의 경우 1세대 1주택자 고령자 등에 대해 납부유예를 도입하고, 근본적인 개편 방안을 마련해 중장기적으로 재산세와 통합을 검토하기로 했다. 부동산 세제를 조세원리에 맞게 정상화하고 납세자의 담세력을 고려해 세부담을 적정 수준을 조정하겠다는 취지다. 이렇게 되면 은퇴 노년층 급매물은 줄어들 가능성이 크다.

부동산 시장에서는 다주택자의 매도물건이 나오면 시장 안정에 도움이 되긴 하겠지만, 세 부담에 따라 나오는 은퇴자의 급매물은 줄어들면서 매수인 우위 시장이 만들어지긴 어려울 것으로 전망했다.

고준석 제이에듀투자자문 교수는 “LTV에 묶여 주택을 구입하지 못했던 일부 무주택자들에게 집을 구매할 수 있는 기회가 생긴 동시에 급하게 집을 처분하려던 은퇴자들의 부담도 다소 줄어들면서 급매물도 줄어든다”면서 “대규모로 주택이 공급되기 전까진 매수인 우위 시장이 만들어지기 어렵다”고 했다.

다주택자 셈법은 복잡하게 됐다. 종합부동산세 부담은 다소 줄었지만 그 부담은 2020년 수준에 멈춘 정도다. 일부 다주택자는 새 정부가 들어서면 종부세 부담이 급격히 줄어들 것을 기대하고 버티기를 택했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “재산세와 통폐합한다는 전체적인 그림을 그린 것 뿐이고, 어떻게 하겠다는 방향성이 명확하지 않다”면서 “종부세 기산일이 당장 6월 1일이라 관망세를 유지하려는 다주택자들도 있을 것”이라고 했다.

◇ 새롭게 구체화된 내용 없어 시장은 관망세 지속될 것

부동산 전문가들은 이날 인수위원회의 발표는 이미 시장에서 인지하고 있던 내용이 되풀이 됐다는 점에서 당장 큰 변화는 없을 것이란 의견을 내놨다. 이날 인수위는 이날 1기 신도시 특별법 제정을 통한 10만호 이상 공급 기반 마련, 등록임대주택 확충, 임대차법 제도 개선, 공시가격 현실화 계획 재검토, 종합부동산세·재산세 중장기적 통합 등의 부동산 제도 관련 국정과제도 제시했지만, 윤석열 대통령 당선인의 기존 공약을 되풀이한 수준이다.

서울 시내의 한 공인중개사 사무소에 매물들이 게시돼 있는 모습. /뉴스1

인수위는 또 임기 내에 연도별·지역별로 주택을 250만가구 이상 공급하기로 했다. 이를 위해 분양가상한제와 재건축 부담금, 안전진단 등 정비사업 관련 제도도 합리적으로 조정할 계획이다. 그러나 이 또한 구체적인 계획을 제시하지 않아 공급이 늘어날 것이라는 기대감을 시장에 주기에는 쉽지 않을 것으로 보인다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “대부분의 안이 법령 개정 등 절차를 요하는 부분이 많아 공급 확대와 수요 완화의 방향성은 기대감을 주지만, 현실화까지는 물리적인 시간이 필요하다”면서 “당장 실현이 가능한 부분이 많지 않아 시장 참여자들의 관망세와 거래절벽 등의 상황은 당분간 지속될 것으로 보인다”고 했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “윤 당선인이 후보 시절 낸 공약이 인수위 단계에서도 여전히 방향성 제시 차원을 벗어나지 못하고 있지만 시장 상황에 따라 조율하겠단 의지 같다”면서 “급등도 급락도 허용치 않겠다는 메세지로 받아들이면 된다”고 했다.

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