[김용일의 부동산톡] 지역주택조합 추가분담금 발생시 탈퇴 가능한지

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 지역주택조합은 한번 가입하면 특별한 사정이 없는한 탈퇴하기 어렵다. 분담금을 추가로 납부해야 하는 사정이 발생해도 탈퇴가 되지 않는 것이 원칙이다. 다만 가입시 추가분담금이 없다고 특약을 했거나 그러한 내용으로 안심보장증서를 작성하였다면, 그후 추가분담금이 발생하는 경우에는 탈퇴 등이 가능할 수 있는바, 관련하여 정리해 보겠다.

지역주택조합 가입계약 후에는 원칙적으로 조합탈퇴, 분담금 환불 등을 요구하기 어려움

일단, 지역주택조합에 한번 가입하면 원칙적으로 조합탈퇴 등 분담금 반환을 요구하기 어렵다는 것이 판례의 기본 입장이다(대법원 2019.11.14. 선고 2018다212467 판결).

그 이유를 보면, 지역주택조합사업은 통상 지역주택조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행되고, 이러한 진행과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있으므로,

따라서 지역주택조합의 조합원이 된 사람이, 사업 추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리ㆍ의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는 그러한 권리ㆍ의무의 변경이 당사자가 예측가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 조합가입계약의 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수는 없다는 논리이다.

이렇게 조합탈퇴, 해제, 해지, 취소 등이 어려운 대표적인 사례로는,

① 애초 계약과 다른 동호수를 배정 받은 경우,

② 가입시 납입했던 분담금외에 추가로 분담금을 납입해야 하는 사정이 발생하였다는 것 등이다.

다른 동호수를 배정받는 것과 관련해서는, 지역주택조합의 사업 특성상 사업계획의 변동 등에 따라 위와 같은 결과가 발생할 수 있고, 가입자 역시 통상적으로 이러한 것을 감안하고 알고 가입하였다는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 분담금 환불요구가 어렵다는 것이고,

추가 분담금 관련해서도, 사업을 진행하다보면 사업에 소요되는 비용 및 조합원들이 부담하는 조합원분담금의 규모가 변경될 수 있으므로, 그후 다소간의 추가부담금이 발생하였다고 해도 그 점만으로는 원칙적으로 계약을 해제, 취소할 수 없다는 것이다.

추가분담금이 없는 것으로 오인되게 광고한 경우, 추가분담금이 없다는 내용을 계약서 특약에 기재했거나 안심보장증서를 작성한 후 추가분담금이 발생한 경우

추가분담금이 없는 것으로 오인되게 광고한 경우, 추가분담금이 없다는 내용을 계약서 특약에 기재하였거나 안심보장증서를 작성하였는데, 그후 추가분담금이 발생한 경우에는 사정이 달라질 수 있다.

다만, 광고와 관련해서는 광고만 볼 것이 아니라 계약서를 같이 보고 판단해야 할 것이다. 관련하여 법원은 “조합측이 광고를 하면서 추가분담금이 없는 것으로 오인되게 광고를 하였다고 해도, 광고에는 어느정도 과장이 있을 수 있는데, 반면에 이 사건 계약서에는 분담금이 추가로 발생할 가능성이 있다는 것을 전제로 한 내용이 있다.”는 이유로 계약해제를 허용하지 않았다.

한편, 단순한 광고를 넘어서, 조합측이 추가분담금이 없다고 확실하게 계약서 특약으로 명시하거나 안심보장증서를 작성한 경우에는, 계약해제 또는 취소를 인정해주는 것으로 보인다.

구체적으로, 계약서에 확정 분양가라고 명시하면서 추가 분담금이 없다고 한 경우, 또는 지역주택조합의 조합원 가입체결에 있어 “가입계약서에 명시된 내용 외 별도의 추가 분담금이 발생하지 않음을 보장합니다.”라는 내용으로 조합측과 당사자간에 안심보증서를 작성했는데, 그후 조합측이 추가 분담금을 내야만 아파트를 공급하겠다고 하면서 추가 분담금 납부를 강요하는 경우에는, 이를 이유로 해제 또는 취소를 요구할 수 있다.

관련하여 법원은 “통상 지역조택조합 사업의 특성상 사업 진행 과정에서 발생하는 여러 변수로 인하여 조합원이 부담해야 하는 분담금이 증가할 수도 있다. 그러나 이 사건의 경우 피고 조합은 이 사건 조합가입계약에서 그와 같은 사정이 발생하지 아니할 것임을 명확한 문언으로 약정하였고, 원고가 위와 같은 계약상의 명확한 문언과 달리 이 사건 조합가입계약에서 정한 조합원 분담금 외 추가 분담금을 부담하게 될 수도 있음을 예상하였다고 볼 만한 사정이 확인되지 않는다.”라고 하면서, 가입자가 이를 이유로 계약을 해제할 수 있고, 조합측은 가입자가 납입한 분담금을 반환해야 한다는 취지로 판시하였고,

다른 사례에서는 “추가 분담금의 발생 가능성은 지역주택조합가입계약 체결 여부를 결정하는 데 매우 중요한 고려요소가 되는 점, 가입자들은 조합측로부터 이 사건 증서를 교부받아 추가 분담금이 발생하지 않을 것임을 보장받고서 이 사건 계약을 체결하기에 이른 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 조합측이 가입자들에게 이 사건 증서를 교부하여 추가 분담금이 발생하지 않음을 보장하지 않았을 경우에도 원고들이 이 사건 계약을 체결하였을 것으로 인정되지 않는다.”는 논리로, 납입한 분담금을 반환해야 한다는 취지로 판시하였다.

△김용일 변호사

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사

양희동 (eastsun@edaily.co.kr)