"양극화로 지역갈등 유발"..송도 아파트 평균 실거래가, 원도심 5배

2021년 경인권 아파트 단지별 매매 평균 실거래가 분포 [자료 = 인천연구원]

인천 경제자유구역과 원도심 간 아파트 가격 양극화를 개선하고 주택 가격을 안정화하기 위해 주택 공급량을 관리하는 정책이 필요하다는 연구 결과가 나왔다.

13일 인천연구원의 '인천시 아파트 가격 양극화 분석 및 향후 정책 방향' 연구 보고서에 따르면, 부동산 가격 양극화가 지역 내 갈등 요인으로 작용할 수 있다고 지적했다. 이 연구는 2006년부터 2021년까지의 인천시 소재 아파트 실거래가를 바탕으로 아파트가격 양극화 추이를 분석하고, 양극화 현상의 완화와 주택가격 안정화를 위한 정책방향에 대해 검토했다.

연구 결과, 인천 내에서는 경제자유구역과 원도심 간 아파트 가격 양극화가 진행되고 있는 상황이다. 보고서를 보면 지난해 인천에서 매매 평균 실거래가가 가장 높은 지역은 송도국제도시 생활권으로 8억8964만원을 기록했다. 이는 매매가가 가장 낮은 동인천생활권 1억7456만원의 5.1배에 달한다.

2006∼2021년의 평균 매매가로 확대해도 경제자유구역인 송도·영종·청라국제도시는 4억6011만원으로 주안·동인천·부평·계양 등 원도심 2억4826만원보다 85.3% 높았다. 평균 전세 실거래가 역시 경제자유구역은 3억3639만원인데 비해 원도심은 2억1065만원에 그쳤다.

아파트 매매가격 양극화의 주요 원인으로는 인구 추세를 고려하지 않은 주택 공급량과 생활권별 신규아파트 비율 차이, 미분양 물량의 증감 등이 꼽혔다. 올해 인천의 아파트값은 둔화세에 접어들었지만 원도심의 아파트값 하락세도 동반되면서 양극화 현상은 이어지고 있는 상황이다.

연구원은 특히 미분양 물량 증감의 경우 아파트 실거래가 변화에 중요한 영향을 미치기 때문에 미분양 물량 관리 등 주택 공급량 관리를 위한 정책이 필요하다고 강조했다. 미분양은 주로 경제자유구역 등 신규 주택지에서 발생하고, 미분양 물량이 감소하면 아파트 실거래가가 오르면서 원도심에 있는 저가 주택에 수요가 몰리는 악순환이 이어지고 있다는 지적이다. 거래량이 늘게 되면 실거래가도 동반 상승해 매매 양극화 지수가 하락한다. 신규 주택지와 원도심 간 아파트 가격 차이가 줄어드는 것이다.

실제 2013년 경제자유구역 등에서 미분양 물량을 소진하기 위한 할인 분양이 많았다. 이로 인해 신축 아파트의 실거래가는 하락해 매매 양극화 지수는 2017년까지 감소했다. 하지만 2018년부터 임대사업자등록 유도 정책을 시행하면서 인천 모든 지역에서 미분양이 소진돼 매매와 전세 실거래가가 올랐다. 매매 양극화 지수 역시 상승했다.

연구원은 정책 개선 방향으로 아파트 가격 양극화의 원인 관리에 집중하는 종합적 관리 방안의 필요성을 강조했다. 대책으로는 민간부문 주택 공급량의 주기적 모니터링을 통한 공공부문 주택 공급량 조절 및 주택가격 상승에 영향을 주는 신규 재정투자정책의 종합관리, 도시계획 수립·기반시설 조성 때 부동산 가격 변동 요인 보완 등을 제시했다.

이종현 선임연구위원은 "현재 양극화 정도가 높은 생활권은 실거래가 상승이 예상돼 주택 공급량을 늘릴 필요가 있다"며 "노후화로 양극화 속도가 빠른 원도심 생활권에는 신규 주택 공급과 각종 기반시설 투자가 필요하다"고 말했다.

그러면서 "투기과열지역은 직접적 가격규제정책을 유지하고 중앙정부와 지방정부의 신규재정 투자계획은 일시적으로 연기하는 방안 등 직접적 가격 규제와 함께 주택가격 상승에 영향을 주는 신규 재정투자 정책을 종합적으로 조절해야 한다"고 덧붙였다.

[조성신 매경닷컴 기자]