"전월세 이어 다주택자 매물.. 집이 슬슬 풀려나올 것"

새 정부 부동산 투자전략.. 두 전문가에게 듣는다

“결국 문재인 정부 부동산 정책을 싹 뒤집을 가능성이 큽니다. 무엇보다 다주택자를 투기꾼이 아닌 주택 공급자라고 보는 인식의 대전환이 이뤄질 것으로 보입니다.”

윤석열 대통령 당선인은 취임을 한달여 앞둔 가운데 문재인 정부 부동산 정책 대수술과 시장 정상화 의지를 드러내고 있다. 부동산 시장에는 벌써부터 대대적인 지각변동이 예상되면서 향후 변화 추이에 관심이 쏠리고 있다.

'스마트튜브부동산' 김학렬 연구소장

이에 따라 땅집고는 오는 20일 김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장과 박민수 더스마트컴퍼니 대표를 초청해 윤석열 시대 부동산 시장 전망을 주제로 세미나를 연다. 박 대표는 제네시스 박이란 이름으로 세무 전문 유튜버로 활동 중이며, 김 소장은 필명 빠숑으로 유명한 베테랑 부동산 전문가다. 땅집고가 세미나에 앞서 두 전문가를 미리 만났다.

'더스마트컴퍼니' 박민수 대표

◇“임대사업자 혜택 부활…전월세 안정 기대”

두 전문가는 새 정부 출범 이후 예상되는 가장 획기적으로 변화로 다주택자에 대한 인식의 대전환을 꼽았다. 박 대표는 “문재인 정부가 다주택자를 투기 세력이나 집값 상승 원흉으로 규정했다면, 새 정부는 부동산 시장 매물 공급자로서 역할을 강조할 것”이라고 했다. 중과세로 다주택자 매물 처분을 압박했던 현 정부 전략은 폐기하는 대신 새 정부는 규제 완화를 통해 다주택자들이 유연하게 매매시장과 임대차 시장에 매물을 내놓을 수 있는 장단기적 처방을 시행할 전망이다.

박 대표는 윤석열 정부는 전월세 시장 불안을 해소하기 위해 현 정부가 폐지했던 등록임대사업자 혜택을 부활시킬 것이라고 예상했다. 그는 “당장 매매시장에 주택을 공급하기 어렵기 때문에 1차적으로 전월세 시장 안정화 작업부터 추진해 공급이 풀릴 것이란 신호를 보낸 다음 무주택자를 위한 중장기적 내 집 마련 방안을 내놓지 않겠느냐”고 했다. 문재인 정부는 2020년 7·10 대책을 통해 등록임대사업자 혜택을 대폭 축소했다. 모든 유형의 신규 단기(4년) 임대주택 제도는 폐지하고, 장기임대주택은 기존 8년에서 10년으로 변경했다.

윤 당선인은 등록임대사업자 제도를 재정비하겠다고 공약했다. 전용면적 60㎡ 이하 매입임대용 소형 아파트 신규 등록을 허용하고 종합부동산세 합산과세 배제, 양도소득세 중과세 배제 등 세제 혜택을 부여하겠다는 것이다. 박 대표는 “소형 아파트 등록임대가 가능해지면 전월세 공급에 숨통이 트이면서 가격이 안정화할 것”이라고 기대했다.

◇“15억 초과 대출 금지 풀릴 듯…1주택자 이사할 기회”

두 전문가는 새 정부가 250만가구 주택 공급 정책을 실행하기 위해 기존 노후 아파트 재건축 안전진단 완화, 초과이익환수제 재정비, 분양가 상한제 완화 등을 시행할 것으로 봤다. 문 정부가 추진 중인 3기 신도시 등 주요 공급 대책은 새 정부에서도 대체로 이어질 것으로 보인다. 다만 단기적으로 다주택자 보유 매물이 시장에 나와야 집값과 거래가 안정된다고 진단했다.

김 소장은 “재정비사업이나 신도시 건설은 중장기적으로 추진될 것이고, 단기적으로는 다주택자 매물이 시장에 나와야 하는데 대통령령으로 당장 시행이 가능한 대출 규제 완화부터 이뤄질 가능성이 높다”고 봤다. 지역에 관계없이 주택담보대출비율(LTV) 완화를 비롯해 15억원 초과 주택 대출 금지도 완화 가능성이 있다는 것이다.

박 대표는 “양도세 중과세 유예 정책이 시행되면 다주택자뿐만 아니라 1주택자, 일시적2주택자도 이사하기 수월해 꽉 막힌 거래 중단 사태가 풀릴 가능성이 있다”며 “다만 거래가 얼마나 활성화할지는 지켜봐야 한다”고 했다.

무주택자와 1주택자, 다주택자 투자 전략도 달라져야 할 것으로 보인다. 김 소장은 “무주택자라면 새 정부 정책이 시행되기 이전에 하루빨리 주택을 구입하는 것이 낫다”며 “규제 완화를 하면 단기적으로는 집값 상승을 막기 힘들다”고 했다. 그는 “다주택자는 주택만 여러 채 보유하지 말고 다양한 부동산 상품 투자를 모색하는 것이 절세 차원에서 더 유리하다”고 했다. 박 대표는 “1주택자에겐 더 괜찮은 주택으로 이사할 절호의 기회가 올 것”이라며 “무주택자에게도 내 집 마련 기회가 올 수 있다”고 했다. 다만 다주택자가 내놓은 매물 중 입지가 떨어지는 주택은 향후 가격이 정체할 수도 있어 실수요 여건을 고려해 구입하는 것을 추천했다.