"그 가격엔 안사지"..'분상제' 빠졌더니 90% 미계약 사태 발생

(서울=뉴스1) 박세연 기자 = 서울시가 3일 그간 서울 전역에 일률적·정량적으로 적용했던 최고 35층 높이 기준을 삭제하고, 새로운 스카이라인 기준을 마련한다고 밝혔다. 오세훈 서울시장은 이날 새로 짓는 아파트는 35층을 넘을 수 없다는 '35층 룰'을 폐지하는 내용의 '2040 서울도시기본계획'(서울플랜)을 발표했다. 오 시장은 다양한 층수를 배치해 다채로운 스카이라인을 만들겠다는 계획을 밝혔다. 서울시는 박 전 시장 시절에 수립된 '2030 서울플랜'을 통해 3종 일반주거지역 최고층수를 35층으로 제한해왔다. 이로 인해 아파트 높이를 35층 이상으로 계획한 주요 재건축 단지는 줄줄이 사업 퇴짜를 맞았었다. 이번 발표로 침체됐던 부동산시장과 재건축 사업에 활기를 찾을 지 주목되고 있다. 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 한강변 아파트단지. 2022.3.3/뉴스1

서울 청약시장에 잇따라 미계약이 발생하고 있다. 앞서 1군 건설사의 브랜드 아파트도 미계약으로 남더니 이번에는 전체 공급 물량의 90% 이상이 미계약 되는 사태가 발생했다. 공통점은 '분양가상한제 미적용' 지역에서 분양한 단지라는 것이다.

6일 한국부동산원 청약홈에 따르면 서울 강북구 수유동에 들어서는 '칸타빌 수유팰리스(강북종합시장 재정비사업)'가 미계약된 198가구에 대해 오는 11일 무순위 청약을 진행한다. 이 단지의 미계약 사태는 청약 시점부터 예상됐다. 지난달 진행한 1순위 청약에서 22개 주택형 가운데 6개 주택형이 모집가구 수를 채우지 못한 채 마감됐기 때문이다. 전용 19㎡B의 경우, 6가구 공급에 단 한명도 청약하지 않았다.

결국 정당계약과 예비당첨자 추첨 절차를 거쳐 총 216가구 중 90%를 웃도는 198가구가 주인을 찾지 못했다. 서울에서 200가구 규모가 미계약으로 남은 것은 2019년 2월 이후 처음 있는 일이다.

지난달에는 서울 강북구 미아동 '북서울자이폴라리스(미아3구역 재개발)'에서 18가구 미계약이 발생해 무순위 청약이 진행됐다. 1순위 청약에서 34.4대 1의 경쟁률을 기록하는 등 나쁘지 않은 성적을 받았던 곳이다. 그럼에도 정당계약과 예비당첨자 추첨 과정에서 예비당첨 400번대도 계약을 포기하면서 물량을 다 털어내지 못했다.

최근 청약을 받은 '한화 포레나 미아' 역시 미계약을 피하지 못할 것이라는 전망이 우세하다. '북서울자이폴라리스' 인근인 강북구 미아동에 들어서는 아파트로 지난 5일 1순위 청약 접수를 받았다. 328가구 모집에 2347명이 신청해 평균 경쟁률은 7.3대 1로 한자릿수를 기록했다. 모집가구 이상이 몰렸지만 서울 브랜드 대단지 청약에서 한자릿수 경쟁률이 나온 것은 이례적이라는 평가다. 인근 '북서울자이폴라리스'가 5배 수준의 경쟁률을 기록하고도 미계약된 상황이어서 '한화 포레나 미아' 역시 일부가 미계약으로 남을 것이라는 관측이 지배적이다.

미계약 사태가 발생한 단지의 공통점은 모두 강북구, 분양가상한제 미적용 물량이라는 점이다. 강북구는 서울임에도 분상제 규제가 적용되지 않는 지역이다. 정부는 2019년 12·16 대책에서 민간택지 분상제를 도입하고 서울 18개구, 309개동과 경기광명, 하남, 과천 일부지역에 적용했는데 이때 상대적으로 집값 상승률이 낮았던 종로, 도봉, 강북, 중랑, 금천, 관악, 구로 등 서울 7개구는 규제 대상에서 빠졌다.

통상 분상제가 적용되면 분양가격이 시세 대비 30~40% 저렴하게 책정돼 당첨만 돼도 수억원대 시세차익을 얻을 수 있다. 그러나 이들 단지는 분상제 미적용 단지라 시세와 비슷한 수준에 공급됐고 수요자들이 이를 '고분양가'로 받아들이면서 미계약이 발생했다는 분석이다. 실제로 3곳 모두 분양 당시 '고분양가' 논란이 일었던 단지다.

'칸타빌수유팰리스'는 주변환경이 노후한 소규모 단지임에도 전용 59㎡ 분양가가 고가주택 기준인 9억원을 초과해 '과도하다'는 비판을 받았다. '북서울자이폴라리스'와 '한화 포레나 미아'는 전용 84㎡ 기준 각각 10억3100만원, 11억5000만원으로 책정됐는데 이는 인근의 '미아래미안 1차(2006년 입주)' 전용 110㎡ 호가(9억2000만원)보다도 1억~2억원 높은 수준이다.

올초부터 서울 아파트값이 보합 전환하는 등 작년보다 시장이 위축되면서 서울 청약의 성패는 '분상제' 여부에 좌우될 것이라는 게 전문가들의 예상이다. 분상제 미적용으로 시세차익이 크지 않은 단지는 수요자의 외면을 받는 반면, 분상제 적용 단지의 청약 경쟁은 작년 수준으로 뜨거울 것이라는 전망이다.

박지민 월용청약경제연구소 대표는 "올해 분상제 적용 지역인 동대문구 이문뉴타운, 성북구 장위뉴타운 물량이 예정돼 있기 때문에 수요자들이 섣불리 분상제 미적용 단지 계약에 나서지 않고 있는 것"이라며 "시장 분위기가 작년 같지 않다고는 하지만 상한제 지역 분양은 여전히 세자릿수 경쟁률을 기록하고 고가점 통장이 몰릴 것으로 본다"고 말했다.

실제 이문3구역(1641가구)와 장위4구역(2840가구), 장위10구역(2004가구) 등 뉴타운에서 연내 분양이 대거 예정돼있다. 분양가상한제 적용을 받을 경우, 분양가는 전용 84㎡ 기준 8억원대에 책정될 것으로 추정된다.

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이소은 기자 luckysso@mt.co.kr