다시 살아나는 민간등록임대..임대인들은 "지금이 골든타임" [부동산360]

임대차 시장 단기안정 방안으로 도입
윤 당선인, 소형아파트 등록임대 부활 공약
"양질의 공급확대 긍정적, 매물잠김 살펴야"

[헤럴드경제=양영경 기자] 대통령직인수위원회(인수위)가 주택시장 안정을 위한 단기 방안으로 민간등록임대 활성화를 언급하면서 현 정부에서 사실상 폐기 수순을 밟았던 제도에 다시 힘이 실릴 전망이다. 등록임대는 잦은 손질로 ‘정부를 믿고 따랐던’ 임대사업자들의 원성을 샀던 제도인 만큼, 폐지 당시 제기됐던 부작용을 해소하는 동시에 장기적인 관점에서 제도 설계가 필요할 것이라는 조언이 나온다.

31일 인수위에 따르면 인수위 부동산 태스크포스(TF)는 민간등록임대 활성화 등을 통해 임대차 시장을 정상화하는 방안을 검토한다. 현 ‘여소야대’ 국회에서는 임대차3법의 폐지·축소 등에 필요한 법 개정이 장기화할 수 있는 만큼 시장 안정을 위한 단기방안으로 이를 먼저 추진하겠다는 게 인수위의 구상이다.

앞서 윤석열 대통령 당선인 역시 주택임대시장을 정상화하고 임차인의 주거 안정을 강화하겠다며 소형 아파트(전용면적 60㎡ 이하)에 대한 등록임대 부활을 공약한 바 있다. 또 등록임대사업자에 대한 종합부동산세 합산과세 배제 및 양도소득세 중과세 배제 등 세제 혜택도 복원하겠다고 약속했다.

이는 현 정부가 사실상 폐기한 제도를 원상복구하는 작업으로 볼 수 있다. 현 정부와 더불어민주당은 지난 2017년 다주택자를 양질의 임대주택 공급자로 만들겠다며 등록임대 활성화 정책을 폈다. 당시 각종 세제·대출 혜택을 부여하며 등록을 장려했으나, 이후 집값이 과열되자 다주택자인 임대사업자를 주범으로 지목하고 정책 변경을 단행했다.

정부는 2018년 9·13 대책에서 세제·대출 혜택을 축소했고, 2020년 7·10 대책에서는 단기매입임대(4년)와 아파트 장기매입임대(8년)를 폐지했다. 아파트를 제외한 장기매입임대는 의무임대기간이 10년으로 연장됐다. 계속되는 번복으로 정부 스스로 정책 일관성을 걷어찼다는 비판에 휩싸이기도 했다.

등록임대사업자와 일반 임대인 등으로 구성된 대한주택임대인협회는 인수위의 방침에 대해 환영하면서 “지금이 민간임대 정상화로 주택 임대시장의 재앙을 막을 ‘골든타임’”이라고 강조했다.

올해는 임대차3법 도입 이후 계약갱신청구권을 사용한 매물이 신규계약을 맺기 위해 시장에 나오는 해인 데다가, 2017년 말 단기 사업자로 등록한 임대주택들의 자동말소가 대량으로 발생하는 시기다. 그간 임대차3법과 등록임대로 임대료 상승을 제한받았던 집주인들이 임대료를 시세에 맞추면서 전·월세시장이 또 한 번 불안해질 수 있다는 게 협회의 주장이다.

협회는 10여가지의 개선사항을 추려 조만간 인수위 측에 전달한다는 계획이다. 성창엽 대한주택임대인협회 회장은 “등록임대 정상화, 보유주택 수 산정, 종부세 합산 배제 등 다양한 현안이 있지만 민간임대주택 특별법 개정이 필요한 만큼 단시간 내 변경하기 어려운 것도 있다”면서 “시행령 개정이나 국토부 장관 고시로 변경할 수 있는 것들을 구분해서 볼 것”이라고 말했다.

등록임대 활성화와 ‘매물 잠김’의 연관성에 대해서도 면밀한 분석이 필요할 것으로 보인다. 주택이 일정기간 등록임대로 묶여 시장에 유통되지 못하면서 이른바 매물 잠김이 생기고 이에 따라 집값이 올라간다는 설명인데, 정부와 지자체, 연구기관, 임대사업자 등의 시각이 엇갈리는 부분이기도 하다.

정부는 정책 변화 속 매물잠김에 대한 평가를 놓고 오락가락하는 모습을 보였고, 서울시는 지난 2020년 임대사업자가 매물 잠김 현상의 직접적인 원인이며 집값 상승과도 연관이 있다고 주장했다. 반면 임대인협회는 “전체 임대주택 중 집값 폭등을 주도한 아파트 비중은 10% 정도”라며 “집값 상승세와 연관성이 낮다”고 맞섰다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “등록임대는 임대차 시장에서 공급 확대라는 측면에서 긍정적”이라며 “다만, 집을 사겠다는 수요가 생겼을 때 의무임대기간으로 묶인 물량이 시중에 나올 수 없다는 게 문제이므로 매매·임대시장의 흐름을 면밀하게 살피는 동시에 장기적인 관점에서 접근해야 할 것”이라고 말했다.

y2k@heraldcorp.com