[이슈분석] 올해 공시가격 발표 임박..보유세는 2020년 수준으로 인하?

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 김인만 김인만부동산연구소장

올해 공동주택 공시가격 발표를 앞두고 정부여당이 부동산 감세 추진을 기정사실화 했습니다. 지방선거를 앞둔 정치권은 공시가격이 폭등하기 전인 2020년 수준으로 보유세를 인하하는 방안까지 논의하고 있습니다. 윤석열 대통령 당선인은 공정시장가액비율을 조정해 공시가격을 2020년 수준으로 되돌려 놓겠다는 공약을 내걸었죠. 방법과 인하폭에 대한 차이는 있겠지만, 공시가격을 낮추고, 보유세 부담을 낮추는 방향 전환을 한 것에는 틀림이 없어 보입니다. 부동산 시장이 또 한 번의 궤도 변화 앞에 놓인 것 같습니다. 전문가와 자세한 이야기 나눠보겠습니다.

Q. 다주택자를 투기 세력으로 정의하고 지난 5년간 강력한 부동산 정책을 추진하면서 오히려 집값을 자극해 집값이 그야말로 고공행진을 했습니다. 그 결과 다주택자뿐 아니라 1가구 1주택자까지 보유세가 과도하게 매겨진다는 비판이 일었는데요. 덕분에 부동산 보유세가 3배 가까이 올랐어요. 폭탄을 넘어 징벌적 과세라는 비판이 컸고 부동산 정책 저항이 대선 결과에 반영됐다는 건 민주당에서도 인정하는 뼈아픈 사실이에요?

- 5년간 보유세 3.9조→10.8조 '껑충'…재산세 44% 급증
- 종부세, 작년 5조6789억 걷혀…5년 전 3,208억 18배
- 작년 재산세·종부세 등 주택 보유세 10조 원 돌파
- 집값 급등·세율 인상 등 과세 강화…실소유자도 부담
- 이달 23일 1주택자 종부세 등 보유세 완화 방안 발표
- 서울 등 수도권 보유세 7조5813억…전구 70% 육박

Q. 정부와 민주당이 1가구 1주택자 부동산 보유세 부담을 2020년 수준으로 동결하는 방안을 추진합니다. 올해 보유세를 2020년 공시가격을 활용해 과세표준을 산정하기로 한 건데요. 지난해 공시가격이 19%대 급등한데 이어 올해도 상승폭이 꽤 높을 것으로 예상되는데 1주택자 보유세는 2020년 공시가격을 활용하겠다는 거예요?

- 민주당, 1가구1주택자 보유세 '2020년 수준' 동결 추진
- 종부세 작년 수준 동결 VS 2년 전 회귀…'폐지' 의견도
- 조응천 "2020년 공시가격 활용…과세표준 산정 의견"
- 작년 공동주택 공시가 19%↑…올해 20% 안팎 전망
- 집값 급등 전 공시가로 세금 부과…조세 부담 차단
- 당 일각 부동산 조세부담 완화 정책에 우려 목소리도
- 권지웅 "시민 43% 세입자…불안 해소 어려워" 우려

Q. 윤 당선인은 공시가격을 2020년 수준으로 되돌리기 위해 공정가액비율을 조정하겠다고 밝혔는데요. 민주당은 2020년 공시가 적용이 더 효과적이라는 입장입니다. 어느 정도 효과가 나오나요?

윤석열 당선인, 공시가 2020년 수준 환원 공약
공정가액비율, 재산세 40%·종부세 60% 조정 전망
2020년 수준시 작년보다 20~30% 이상 축소 분석
작년 수준 공시가- 공적가액비율 하한선 적용시도 비슷
정부 추가 완화 가능성 염두…"추이 지켜봐야 할 것"
재산세 확정 고지 7월·9월…종부세는 12월 고지

Q. 민주당은 부동산 세제 부담 완화를 위해 계속해서 논의를 이어갈 예정이지만 사실 어느 정도 한계가 있습니다. 윤 당선인이 공약한 다주택자 중과세 한시 유예는 고민은 해보겠지만 민주당에서는 쉽게 건들 수 없는 부분이기는 합니다. 윤 당선인이 최종적으로 종부세 폐지를 공약으로 내걸었기 때문에 더욱 동의가 어려워요. 더불어 전·월세값 폭등 원인으로 지목되는 임대차3법도 논의 필요성을 모르는 것은 아니지만 테이블에 올리는 것 자체가 부담이에요?

- 민주당 "다주택 소유는 억제…실수요자 부담 축소"
- 지방선거 앞두고 민심이반 원인 부동산세 손질 시사
- 공동주택 공시가 공개…보유세에 의료보험도 영향
- 민주당, 다주택자 중과세 한시 유예 등도 논의 고민
- 민주당 "다주택자 추가매입 불로소득 억제가 큰 방향"
- 전·월세 폭등 원인 임대차법 "거기까진 논의 안 돼"
- 민주당 "첫 2년 지났을 뿐…조금 더 추이 보며 판단"
- 임대인- 임차인 간 문제 발생…매물 출회도 고민
- 민주당 "혹시 보완책 필요하다면 보완해나갈 필요"
- 尹, 사실상 종부세 폐지 입장…"동의하기 쉽지 않아"

Q. 집값 안정을 위해 공급과 더불어 지목되고 있는 부분이 대출규제 완화입니다. 인수위가 대출 규제 완화를 위해 칼을 빼 들었습니다. 사실상 총량관리제는 폐지로 가닥을 잡은 듯하고요. 금융당국도 이를 인정하는 분위기입니다. 더불어 주택담보인정비율 LTV와 총부채원리금상환비율 DSR 완화를 고민 중인데 어느 선까지 완화할지가 관건이에요?

- 인수위, 대출규제 완화 움직임…사실상 총량관리 폐지
- 대출 수요자들 '숨통'…LTV·DSR 완화 '경우의 수' 고민
- 부동산 투기지역 기준 LTV 40%→최대 80% 완화 전망
- 대출규제로 집값↓…보증금·분양 잔금 못 구해 '발동동'
- DSR 규제 완화 시 소득比 대출↑…부실 위험 확대 우려
- 전문가 "DSR은 금융 안정과 직결…보수적 접근해야"
- 대출규제 완화, 부동산 공급 효과 전 집값 자극 우려도

Q. 대선 이후 부동산 규제 완화에 대한 기대감이 시장에 반영되고 있다는 소식입니다. 특히 매도세가 줄었는데요. 아파트를 팔려는 사람이 줄고, 재건축 추진 단지가 많은 서울 강남권에선 집값 하락세도 멈춘 모습이에요?

- 부동산 규제 완화 기대감 시장 반영…매도세 축소
- 재건축 단지 많은 서울 강남권 집값 하락세 '멈춤'
- 강남·송파구 보합 전환…강동구 - 0.03%→- 0.02%
- 서울 아파트 매매수급지수 87.5…전주 比 0.5P↑
- 여전히 '사자' 보다 '팔자' 우위…약해진 매도세
- 부동산원 "매물 소폭 줄고 호가↑…실제 매수 아직"
- 전세가격 하락폭 유지…서울 아파트 전세 - 0.03%
- 높은 전세가격·대출이자 부담 등 신규 전세 수요↓

Q. 여기에 변수가 하나 더해졌습니다. 대통령 집무실을 용산 국방부 청사로 옮기는 계획이 확정된 건데요. 5월 10일 임기 시작일을 기점으로 윤 당선인은 용산으로 출근을 할 예정입니다. 대통령실이 들어오는 만큼 개발 속도가 빨라질 거라며 반기는 시민도 있고 그렇지 않아도 교통체증이 심한데 더 해질 거라는 불만의 소리도 크고요. 무엇보다 이로 인해 집값 움직임에 예민할 수밖에 없어요. 정치 1번지가 될 용산, 분위기 어떤가요?

- 대통령 집무실, 용산 국방부 청사 이전 계획 발표
- '정치 1번지' 된 용산, 고가주택 즐비…집값 움직임은
- 용산공원·국제업무지구 등 '개발 시계' 탄력 기대감
- 올해 용산공원 부지 반환…국방부 인근 선 개방 예상
- 윤 당선인 "이미 군사시설 보호 전제…추가 규제 없다"
- 한남3구역 등 한남뉴타운 일대·한강변 재건축 호재
- 빈번한 집화·시위, 교통체증 등에 집값 하락 우려도

Q. 청와대 근처인 효자동, 청운동, 통의동도 관심입니다. 아무래도 청와대를 국민 개방하면 방문객들이 많아질 텐데요?

- 현재 청와대 인근 효자·청운·통의동 집값 영향 주목
- 대통령실 이전 공론화 대비 용산·종로 매물 소폭 증가
- 경복궁 서촌 일대, 고도 제한 지역 묶여 개발 제한
- 어린이대공원 주변 건물 고도 제한 26년 만에 폐지
- 고도 제한 완화 등 재개발·재건축 사업 활성화 기대
- 전문가 "주민 재산권 보호 등 고도 규제 완화 가능성"
- 기반시설 용량·도심 경관 세심 배려…"부작용 최소화"

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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