"현금부자만 활개치는 초법적 부동산 규제, 법률 개정 없이 풀 수 있어"

<차학봉기자의 부동산 봉다방>
서종대 주택산업연구원장, '새 정부 주택정책 이렇게 하라'
법률 손대지 않고 초법적 대출 세금 규제정상화 , 공급확대 얼마든지 가능
금리인상으로 집값 안정세, 지금이 규제 완화 단행할 적기
문 정부, 다주택자 역할 부정, 집값 통제 가능하다고 오판
젊은층 위해 국가, 지자체, 기업이 합심 지원프로그램 만들어야
3기 신도시 패스트트랙으로 분양 시기 더 앞당겨야
고령화 집값 폭락론, 아세안 경제공동체로 해소될 것

“투기지역에서 15억원 이상 주택은 담보대출 불가, 9억원 이상은 중도금대출 불가와 LTV 20% 제한 등 담보가치, 신용도에 상관없는 일률적인 대출규제는 전 세계 어디서도 찾아 볼 수 없는 위헌적이고 초법적인 조치이다.”

서종대 주택산업연구원장은 “새 정부가 집값 안정에 효과도 없으면서 국민들을 괴롭혀온 각종 규제를 비정상화의 정상화라는 측면에서 속전속결로 바로 잡아야 한다”고 강조했다. 그는 “규제를 풀어도 단기 가격급등에 따른 경계심리와 우크라이나사태, 금리상승 등으로 인해 당장 집값이 급등세를 보이지는 않을 것”이라며 “수급 균형이라는 주택시장의 정상화를 위해 단기적인 불안은 감내해야 한다”고 강조했다.

서울의 한 은행 외벽에 주택 담보대출대출 금리 안내 현수막이 걸려있다. 서종대 주택산업연구원장은 "비합리적 규제를 정상화해야 한다"면서 "일부에서 시장 과열을 우려하지만 금리인상기가 규제완화의 적기"라고 말했다./뉴스1

국토교통부 주택실장 출신으로 수도권 2기신도시 개발사업을 주도했던 서 원장은 한국주택금융공사사장, 한국감정원장을 거친 주택 전문가이다. 본지는 16일 여의도 주택산업연구원에서 서원장을 만나 새정부의 주택정책과 향후 주택시장 전망을 들어봤다.

다음은 일문일답

-윤 당선인이 공약중 최우선 순위를 두고 추진해야할 정책은 무엇이라고 보는가?

“윤 당선인 주택 공약은 민간주도에 의한 공급확대와 징벌적 세제의 정상화, 대출 규제의 합리화로 요약될수 있다. 세가지 모두 비정상화의 정상화라는 측면에서 우선 순위를 따질 수 없을 정도로 중요하고 시급하다. 새정부가 출범하자마자 지방선거와 2기 원구성이 이어지고, 여소야대 상황에서 법률 개정에 얼마나 많은 시간이 걸릴지 예측하기 어렵다. 법률을 손대지 않고도 바꿀 수 있는 부분부터 속전속결로 풀어야 한다.”

서종대 주택산업연구원장은 윤석열 당선인이 문재인 정부의 대출,세제 등 초법적인 규제를 속전속결로 정상화해야 한다고 말했다. 문 정부의 규제는 전세계에서 유례를 찾아 보기힘든 비합리적 규제로, 집값 안정에도 도움이 되지 않은 만큼 더 이상 유지할 이유가 없다고 강조했다.

-어떤 방법이 있나

“투기과열지구, 조정대상지역 등 각종 규제지역 지정을 통해 대출을 규제하고 양도세를 중과했다. 법개정 없이도 주거정책심의위원회 심의 등을 통해 해제하면 된다. 도심 주택 공급 확대의 경우, 시행령과 조례로도 충분히 가능하다. 지방자치단체가 법적 허용치보다 훨씬 낮게 용적률과 층고를 규제하고 있다. 서울시 오세훈 시장이 층고, 용적률을 완화하는 것은 기존 법률을 바꾸지 않고도 가능하다. ‘국민의 힘’이 시장을 맡고 있는 서울과 부산이 선도적으로 나서면 나머지 자치단체도 자연스럽게 따라올 것이다.

종부세 등 보유세와 관련 된 것은 ‘공정시장가액 비율’을 조정해서 적용하면 어느 정도는 해결된다. 공정시장가액비율은 재산세 과세표준을 정할 때 공시가격에 곱하는 비율이다. 지방세법은 재산세의 공정시장가액비율을 40~80% 사이에서, 종부세법은 60~100% 사이에서 시행령을 통해 조정이 가능하다. 새정부가 출범하자마자 바로 고치면 된다. 대출규제 완화도 정부 내 조치로 가능하다.”

◇”초법적 대출규제 피해자 소송하면 정부 이길 수 없어”

-당선인은 대출 규제완화를 공약했다. 대출 규제완화는 집값을 과열시키는 것 아니냐는 비판도 나온다.

“특정지역에서 15억 이상 고가주택은 대출 자체를 금지하고 있고 분양가 9억 원을 초과하는 주택은 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증을 금지하고 있다. 현금 부자만 내 집을 마련하라는 초법적이고 위헌적 규제이다. 이런 규제에도 불구하고 고가주택의 거래량은 사상 최대치에 육박했고 9억 이상 아파트 청약경쟁율도 사상 최고를 기록했다. 전 세계에서 유례가 없는 조치이다. 규제 탓에 아파트에 당첨되고도 대출을 받지 못해 계약을 포기하고 창약자격을 박탈당하는 사람도 생겨났다. 이런 황당한 정책으로 피해를 입은 사람이 소송이라도 제기하면 정부가 이길 수 없다고 본다. 2020년 강력한 대출규제 시행 당시에 정부는 ‘이제는 집값이 절대 오를 수 없다’며 집값안정을 자신했지만 그 효과는 3개월을 채 가지 않았다. 그런데 이제와서는 묶어놓은 것을 풀면 다시 집값이 오를 것이라며 손도 못대게 하고 있다. 대출규제의 완화가 아니라 정상화이다. "

-대출규제를 풀면 가계 부채가 늘어난다는 지적도 있다.

“정부는 가계부채를 건전하게 관리할 의무가 있다. 하지만 내집마련이 필요하고 상환능력도 있고 담보가치가 충분한데도 정부가 자의적으로 대출을 막는 것은 독재국가에서나 있을 수 있는 횡포다. 글로벌스탠다드는 은행이 신용도와 담보가치를 평가해서 대출액을 결정한다. 외국은 거의 80% 이상이 장기분활상환, 고정금리대출이지만 한국은 변동금리와 일시상환 비율이 여전히 높다. 이런 점은 정책적으로 개선해야 한다. 시중은행이 자산총액과 수익률을 높이기 위해 장기고정금리보다 단기변동금리 상품을 고객들에게 권하는 것이 현실이다. 2~3년 전 고정금리대출을 받은 사람들은 요즘 금리상승에도 걱정이 없다. 정부가 이런 점을 개선해야 한다”

-집값이 연초부터 조정 양상을 보였다. 향후 집값은 어떻게 될까.

“올해 경제 성장률이 3% 내외로 예상되는 상황에서 공급 부족이 심화돼 있어 집값이 떨어지기는 어려운 상황이다. 물론 대구, 인천 등 공급과잉지역은 상승세로 전환되기 어렵다. 지난 3~4년간 마포, 용산, 성동 등 일부 지역은 집값이 2배 정도 올랐다. 단기 급상승 지역은 조정이 있을 수 있다. 그러나 하락요인은 많지 않았다. 작년 말부터 단기급등에 따른 경계심리, 대선 향배에 따른 리스크, 금리 상승의 3가지 요인이 일시적 하락요인으로 작용했다. 공급부족문제는 단기적으로 해결이 어렵지만 우크라이나 사태로 최근 불확실성이 커지고 있다. 사태 장기화로 금융시장 경색과 원자재 가격 폭등이 이어져서 경기가 침체되면 집값 하방압력이 커질 것이다. "

◇금리인상으로 상승 요인 많지 않아 지금이 규제완화 적기

-일부에서는 윤 당선인의 정책이 집값을 자극할 것이라고 비판한다.

“일부 규제 완화정책이 부동산의 가치상승과 수요촉발로 이어질 수 있다. 용도지역이 상향되고 용적률이 올라가면 부동산 가치가 올라가면서 가격이 오를 수 있다. 이게 집값 상승요인으로 작용할 수 있지만, 지금이 금리 급상승기라는 점과 단기 급등에 따른 경계 심리가 여전하기 때문에 과거와 같은 급등현상은 발생하지 않을 것이다. 수급요인들을 종합적으로 감안하면 우크라이나사태가 장기화되지 않을 경우 금년 대도시권 집값은 강보합수준(1~2%)으로 예상된다. 집값이 다소 불안해질 수 있다며 잘못된 정책을 방치할 경우 쌓인 불만과 공급부족문제를 근본적으로 해결할 수 없다. 성장통이 무서워 키 안 크겠다는 식의 발상이다. 용도지역과 용적률을 조정해야 대도시 주택공급을 늘려 만성적인 집값 급등 문제를 해결할 수 있다.”

-미국이 기준금리를 인상했고 한국도 3차례 금리를 올렸다.

“역사적으로 보면 보통 경기 호황기에 총수요가 증가하면서 금리도 오른다. 따라서 금리가 올라가는 시기에 집값도 올라갔다. 하지만 최근 국제금리 인상은 코로나로 인한 과잉유동성과 물가문제를 해결하기 위한 것이기 때문에 오히려 경기 냉각요인으로 작용할 가능성이 크다. 금리 상승은 단기적으로 주택수요를 줄이는 효과가 있다. 변동금리로 대출을 받아 집을 산 사람들이 매물을 내놓을 가능성이 있고 새로 집을 사려는 사람들이 망설일 수 있다. 따라서 최근 금리 급등은 집값 하락요인으로 작용할 수 있다. 규제완화를 할 수 있는 적기이다.”

-우리나라는 가계부채문제가 심각해서 금리인상이 집값 폭락으로 이어질 수 있다는 주장도 있다.

“이번 금리상승이 우리나라에 리먼쇼크와 같은 위기로 이어질 가능성은 거의 없다. 2008년 리먼사태라는 국제 금융위기에서도 한국은 문제가 없었다. 당시 한국의 금융권 평균 LTV가 38%에 불과했기 때문이다. 집값이 절반으로 떨어진 지역에서도 은행 건전성에 문제가 없었다. 현재 한국은 금융권 평균 LTV가 50% 내외이다. 집값이 30% 정도 떨어져도 금융위기와 같은 쇼크로 이어질 가능성은 없다는 의미이다.”

-다주택자 양도세 중과세를 2년 유예해서 다주택자들의 매물을 유도하겠다는 게 윤 당선인의 공약이다. 효과가 있겠는가.

“2주택자는 기본 세율(6~45%)에 20% 포인트, 3주택 이상 다주택자는 기본 세율에 30%포인트를 더해 최고 75%의 양도세율이 적용됐다. 지방세까지 포함하면 시세차익의 82.5%를 세금으로 내야 한다. 다주택자가 다 투기목적이라고 볼 수는 없고, 특히 베이비부머 세대들은 국민연금이 너무 작아서 노후생활을 위해 다주택자가 된 경우도 많다. 1968년에 부동산투기억제세라는 명칭으로 도입된 양도세는 지난 50여년간 수많은 조정을 거쳐 단기 전매를 중과하고 장기보유에 혜택을 주는 등 어느 정도의 컨센서스가 형성돼 있었다. 다주택자는 임대사업자로 등록시켜 세제혜택을 주는 대신에 임대기간과 임대료 인상을 제한했다. 문재인 정부는 아파트 등록임대사업도 폐지하고 종부세와 양도세도 중과해서 다주택자를 죄인 취급하며 오도 가도 못하게 만들었다. 양도세 중과 2년유예도 좋지만 현재와 같은 징벌적 중과세 제도는 비상식적, 비합리적인 세제인 만큼, 문재인 정부 이전수준으로 돌아가야 한다고 본다”

-문재인 정부에서 다주택자를 근절의 대상으로 봤다.

“공산국가가 아닌 한 자가소유율 100%는 불가능하다. 보통 선진국도 자가소유율이 50~70% 정도이다. 자가주택외에는 임대주택에서 사는 데, 그 공급자 역할을 다주택자들이 한다. 그래서 다주택자를 임대사업자로 등록시켜 세제혜택을 주는 대신 최소 임대기간을 두고 임대료 인상폭도 제한해온 것이다. 집값이 내렸을 때 다주택자들이 집을 사서 집값이 오르면 매물을 내놓는다.

주택시장의 최대 문제점인 수요와 공급의 시차를 줄여주고 경기침체기에도 공급량을 유지해서 공급의 탄력성을 높이는 역할을 하는 것이다. 모든 국민을 1주택자로 만들 수도 없고 그렇게 되면 매물이 귀해서 집을 구하기도 이사를 가기도 매우 어려워진다. 민주화 이후 루마니아의 사례가 이를 극명하게 보여줬다. 이게 시장경제의 질서이다. 문재인 정부는 종부세, 양도세를 통해 다주택자의 존재 자체를 부정하려 한 것이 시장의 혼란을 초래했다. 다주택자가 선이야 악이냐의 문제가 아니라 시장에서 역할을 한다는 사실을 인정해야 한다”

◇문정부 실패 원인은 시장에 대한 잘못된 인식

-문재인 정부에서 집값이 폭등했다. 원인이 무엇이라고 보는가.

“문재인 정부 주택정책의 최대 실패 요인은 시장에 대한 잘못된 인식이다. ‘주택공급은 충분한데 다주택자들 투기 때문에 집값이 오른다. 다주택자들의 집을 내놓게 하면 집값이 떨어진다’는 식의 단순 발상으로 다주택자들을 점점 더 강하게 옥죄기 위해 24번의 정책을 내놓았다. 3년 동안의 실패 끝에 마침내 공급이 부족하다고 자인하고 뒤늦게 공급확대정책을 추진했지만 그 효과는 5~6년 뒤에나 가능하다. 가격은 수요와 공급으로 결정된다. 수요는 금리, 경제상황 등에 따라 수시로 바뀐다. 공급확대에는 시간이 많이 걸린다. 이런 시장의 특성 탓에 주택시장에서 다주택자는 반드시 필요한 존재이다. 수요와 공급의 완충작용도 한다. 한국의 자가점유율은 54%, 공공임대가 8%이다. 나머지 38%는 다주택자가 소유한 주택의 전세나 월셋집에서 거주한다. "

-집값이 급등하면서 가장 문제가 되는 것은 젊은층의 좌절이다. 특히 젊은 세대들은 대기업을 다녀도 평생 직장생활해도 내집마련이 어려운 것 아니냐는 절망에 빠져 있다. 해결책은 없나?

“젊은 층이 결혼하지 않는 가장 큰 이유로 일자리와 집 문제를 꼽고 있다. 사회의 안정성과 건전성 회복을 위해서도 무조건 해결해야 할 우리 사회의 최우선 과제다. 윤 당선인이 청년층을 위해 공약으로 내놓은 청년원가주택, 역세권첫집은 바람직한 대책이다.

하지만 40~50대 유자녀 무주택가구도 많다. 특정계층만을 위한 주택공급계획보다는 집이 부족한 대도시지역에 다양한 유형의 주택공급을 늘리고 이 중에서 젊은층이 많은 지역별로 대응해서 특별공급을 늘려주는 것이 바람직하다. 주택문제는 공급의 문제와 자금의 문제이다. 공급확대와 함께 자금이 부족한 젊은 세대에 대한 자금 지원도 중요하다. 지금처럼 국가와 지자체가 따로 갈게 아니라 국가, 지자체, 기업 3자가 합동으로 청년층과 신혼부부를 위해 장기 저리의 대출자금을 만드는 것도 방법이다. 기업도 직원대출을 해줄 경우, 법인세 혜택을 주면 된다. "

-분양가 상한제에 대해 논란이 많다.

“토지를 강제로 수용해서 개발하는 공공택지의 분양가 상한제는 정당성이 있다. 문제는 민간택지이다. 원칙적으로 민간개발주택은 가격 규제를 하지 않는 것이 맞고 해외에서도 그렇게 하는 나라를 찾아보기 어렵다. 분양가를 규제하면 규제를 피해서 세대 쪼개기나 생활형숙박시설 또는 오피스텔로 우회해서 주거의 질을 떨어뜨리기도 한다.

장기적으로 주택공급이 줄어드는 문제점도 있다. 문재인정부 4년 동안 지나친 분양가 규제로 수도권에서만 분양을 미루거나 포기한 물량이 15만 가구에 달한다. 하지만 강남 등 물량이 절대적으로 부족한 지역에서는 주택공급이 사실상 독과점 상황이기 때문에 어느 정도는 분양가를 조정할 필요가 있다. 통제를 하지 않으면 공급독점을 활용해서 폭리를 취하고 가격상승을 견인할 수도 있다. 그러나 현재처럼 공공택지와 거의 차이가 없이 규제하는 것은 지나치다. 이런 지역은 시장가격과 건설원가의 중간가격 수준으로 하는 것도 방법이다. 공급여력이 있는 지역은 규제하지 않아도 된다고 본다.”

-3기 신도시 공급이 늦어지고 있다.

“신도시는 지구지정에서 보상까지 1년, 실시설계 1년, 택지조성공사 2년, 아파트 공사 2~3년 등 아무리 단축해도 주택공급까지 6년 이상 걸린다. 더군다나 3기 신도시는 민원과 환경문제 등으로 계획보다 한참 더 늦어지고 있다. 3기 신도시의 정상적인 아파트 분양은 2025년에나 가능하다. 예비분양은 시장안정효과가 크지 않고 본분양이 좀 빨라지면 집값 안정에 도움이 될 것이다.

1기 신도시 분당과 일산은 지구지정 7개월 만에 시범단지 아파트 분양을 했다. 일종의 패스트 트랙으로 택지공사를 하지 않은 상태, 즉 원형지로 공급했다. 아파트 공사와 인프라 공사를 동시에 추진한 것이다. 3기 신도시도 원형지 공급과 개발택지에 대한 교통영향평가 등 이중적인 행정절차를 단축할 필요가 있다. "

-1기 신도시의 재건축 규제완화가 추진된다.

“분당 일산 등 1기 신도시는 입주 30년이 넘어가고 있다. 아파트 수명으로 보면 50년까지는 문제가 없지만, 시설노후화는 문제가 많다. 특히 지하주차장이 없는 곳도 많고 매입배관 등 시설개선만으로는 한계가 있다. 아무래도 새로 지은 아파트에 비해 불편하다. 신도시 재생정책을 따로 펼 필요 없이 새정부가 도심 주택공급 활성화를 위해 용적률을 상향조정하고 층고 제한을 풀기로 한 만큼, 같은 기준을 신도시에 적용하면 자연스럽게 재건축이 이뤄질 것이다. 떠들썩하게 하면 풍선효과가 나타나기 마련이다. 또 신도시 재건축이 한꺼번에 이뤄질 경우 이주에 따른 전세대란 등의 문제가 발생할 수 있는 만큼, 자연발생적이고 단계적인 재건축이 바람직하다.”

- 인구감소 고령화로 장기적으로 집값이 폭락할 것이라는 주장도 있다.

“장기적으로 우리나라도 EU처럼 아세안과 노동시장을 개방하는 경제공동체를 형성하면 일본식의 고령화와 인구감소, 집값 폭락의 악순환에 빠지지는 않을 것이다. 영국도 70년대 말부터 고령화와 인구감소로 집값이 폭락할 것이라는 비관론이 있었지만, EU와 경제통합으로 노동이동이 자유화되면서 그런 비관론이 사라졌고 이후 30년 동안 대도시는 활력을 유지하고 있다. 일본의 잃어버린 20년은 고령화와 세계화에 역행하여 폐쇄적인 이민정책이 만든 특이한 사례이다.”

◇”주택정책 목표는 국민 주거행복”

-정권이 바뀔 때마다 주택정책의 목표가 왔다 갔다 한다.

“주택정책의 최우선 목표가 집값 안정이어서는 안 된다. 경기변동이 필연적인 시장경제에서 이러한 목표달성은 극히 어렵다. 목표달성에 실패하면 전 국민이 불행해지고 성과에 조급한 정부는 점점 더 강력한 억지정책을 펴게 된다. 집값은 소득성장, 금리, 유동성,공급량 등에 의해 결정되는데 정부가 어떻게 할 수 없는 부분이 많다.

주택정책의 목표는 ‘국민 주거행복’을 최우선으로 해야 한다. 그 경우 정책대상과 방법이 뚜렷해진다. 최소주거기준을 충족하기 어려운 계층에게는 국가가 공공임대나 주거급여로 도와줘야한다. 조금만 도와주면 내집마련이 가능한 계층은 원가수준의 분양전환용 임대나 소형분양주택을 충분히 공급하고 부족한 자금을 장기저리로 융자해주면 된다. 자력으로 해결 가능한 계층은 시장기능에 맡겨두면 된다. 주택정책의 목표를 집값안정에 두면 정부가 시장전반에 개입해야 하지만 주거행복에 목표를 두면 공공기능에 충실하기만 하면 된다. 주거행복을 위해서는 부담가능한 수준의 집값유지도 필요하다. 그러기 위해서는 주택 수요변화에 맞춰 공급탄력성을 높여야 한다. 주택은 수급간 시차 때문에 공급탄력성이 낮지만 택지만 충분히 준비되어 있으면 공급탄력성을 높일 수 있다.정부는 집값이 안정된 시기에도 수요증가에 맞춰서 꾸준히 택지를 준비해나가야 한다. 문 정부 집값폭등은 문정부의 잘못된 시장인식과 정책실패의 원인이 크지만 이전정부들이 택지 확보를 소홀히 한 책임도 있다. "