집값 떨어지면 영끌족 구제?.."욕 먹어도 반대" 교수님의 쓴소리

[부릿지TALK] 한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수

서울과 수도권을 비롯 전국 곳곳서 집값 하락 조짐이 보이는 가운데 막대한 대출을 끼고 주택을 구매한 이들에 대한 우려도 적지 않다. 향후 금리 상승까지 예상되고 있는만큼 더욱 그렇다. 한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수는 2026년까지 공급 물량이 대거 쏟아지며 부동산 시장의 하방압력이 커질 것으로 내다보는 가운데 '영끌족'들이 정부의 구제책 없이 스스로 책임져야할 것이라고 경고한다. 머니투데이 유튜브 채널 '부릿지'가 한 교수와 부동산 시장을 진단 및 전망해 봤다.☞ 머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'에서 전체 영상을 만나보세요.

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하락의 시작..."'영끌러'들 본인 선택에 스스로 책임지세요"

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▶박진영 머니투데이 기자
네. 그럼, 교수님 지금 현시점에서 무주택자들은 좀 어떻게 해야 할까요? 실질적으로 언제 주택 마련이 가능할까? 그리고, 또, 역으로 좀 금리 인상으로 이제 불안감이 큰 좀 영끌족들이라고 해야 되나요? 레버리지를 일으켜서 그렇게 집을 마련하신 분들은 또 어떻게 하실 수 있을까요.

▶한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수
아, 네. 무주택자 분들은 그동안 뭐, 계속 상승을 하다가 요새 좀 하락 기사가 떠서 근데, 설마 이게 더 내려갈까? 이렇게 아직도 불안 불안하실 텐데, 이번엔 좀 다릅니다. 제가 지내본 경험으로 이번엔 많이 다르고. 만약에 1월, 2월도 거래량이 1000대, 2000대로 머물면 확연하게
시장은 하락세로 돌아선 거라고 판단해도 늦지 않습니다. 3, 4월 보시면 되는데, 3월은 이사 철이잖아요. 조금 뭐, 3000 대로 갈 수가 있어요. 근데, 4월 가서도 3000~4000에서 머무르면 올라갈 힘이 이제 없어진 겁니다. 근데, 만약 1000~2000으로 내려가면 확실히 하락이겠죠.

그 와중에 분양 물량이 많이 나오잖아요, 사전 분양 물량. 그리고, 지금 현재 여당 후보가 조성원가 연동제 얘기를 했습니다, 어제 발표에서. 이게 무주택자분들한테는 어떤 효과가 있냐면, 조성원가 연동제는 현재는 감정가격으로 분양을 해요. 그러니까, 예전 분양가가 만약에 5억이다. 그러면, 주변 시세가 지역마다 좀 다른데, 100원이다 그럴 때 한 60~70원을 할 수가 있습니다, 현 제도가. 그런데, 여야 누가 되든 간에 조성원가 연동제로 바뀌면 그게 거의 50원 수준입니다, 40원이나. 지금 현재 시세에 비교하면. 그 분양가가 너무 낮아지기 때문에 제가 볼 때는 가을까지 충분히 기다리셨다가 대통령이 되신 분이 조성원가 연동제를 하면 금상첨화이고, 서울 시내나 경기도에 일반 분양이 있어요. 그 일반 분양 청약하셔도 됩니다. 신규 주택인데, 더 저렴한 주택 또 입지 좋은 주택을 찾으셔가지고 그거를 1번으로 하시고, 가을 지난 다음에 시장 상황을 보시고 접근하시는 게 제일 좋을 거 같고요.

영끌 하신 분들은 이제 제가 이런 거를 말씀 올리겠습니다. 아마 신문 지상에서 영끌러들에 대한 이제 많은 옹호론과 케어, 관리론이 나올 텐데, 저는 이렇게 말씀을 드리겠습니다. 자본주의 시장에서 2180만 가구로 지금 대한민국 가구 수인데, 서울에 작년 아파트 거래 건수가 9만 건입니다. 9만 건 중에 40%가 20·30세대입니다. 40%면 9만 건에 3만 6000 세대죠. 전국으로 하면은 한 10만 세대 되겠죠? 서울의 한 인구의 25%니까. 10만 세대 중에 반 정도는 아마 대기업에 계시는 분들이 하셨을 거고, 반 정도면 5만입니다.

극대화했을 때. 그러면, 이분들이 힘드실 거예요, 금리가 올라가서. 전세 끼고 아니면, 무주택 갭투자 하신 분들은 좀 나아요, 전세가 있으니까. 그 볼륨이 작으니까 버틸 수 있다고 보면 제가 볼 때는 보수적으로 잡아도 뭐, 한 3만에서 4만. 자, 2180만 가구가 주택가격이 하락해서 이 가처분소득이 증가하는 효과를 누리고, 대출 이자를 안 내도 되고, 내수가 늘어나는데 이 3만, 4만 때문에 정부가 대책을 내세운다? 전 그거 반대라고 생각합니다. 자본주의 논리에 맞춰서 정확하게 본인들이 책임을 져야죠. 그것으로 인해서 다른 부분의 대출 이자가 늘어나
고, 이런 형태는 저는 개인적으로 반대합니다.

물론 공포심에 하신 분들은 있을 거예요, 부득이하게 진짜 너무 오를 거 같아서. 근데, 그 가격이 너무 비싼 건 사실이었지 않습니까? 지금 서울의 6억, 7억, 8억, 10억이면 영끌 하셨다 그러면 몇억은 들고 있는 분이에요. 그분이 뭐, 취약계층도 아니잖아요. 그러니까, 그런 부분을 냉정하게 보실 때 저는 영끌 세대에 대해서 개인적으로는 자본시장 논리에서 본인이 선택을 하셨으니 본인이 책임지는 게 대한민국을 위한 발전을 위한 길이라고 저는 말씀드리고.

만약에 그 집을 아기가 있어서 들어가야 되는 그런 영끌 세대다. 그렇다라면 정부에서 무슨 뭐, 각서나 어떤 형태로 해서 구제 차원에서 대출 이자를 낮추는 이런 거는 하실 수가 있겠죠. 근데, 더 이상의 어떤 구제는 제가 볼 때는 투기 세력을 키우는 효과밖에 안 되기 때문에 저는 개인적으로는 반대입니다. 제가 욕을 먹더라도 이 얘기는 분명히 드리고 싶습니다. 예.

부동산만 왜 올라갈 때는 이득을 취하고, 내려가면 구제해주는 이런 것들은 이제 없어져야 대한민국에. 그게 대한민국 부동산을 이렇게 만국병으로 몰고 가는 원흉입니다, 이거는 대부분 탐욕의 결과이지 본인들이 책임져야죠. 주식 시장에서도 본인이 다 책임지지 않습니까? 정부에서 따로 집 주거나 주식 주지 않잖아요. 똑같이 했으면 좋겠습니다. 예.

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대량공급 이어질 것...2026년까지 하방압력 커질 수 밖에 없어

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▶박진영 기자
교수님, 홍남기 부총리가 내년 56만 호 공급한다고 말했는데 가능한 수준으로 보시는지, 그리고 집값 안정에 실질적으로 좀 도움이 될 것으로 보시는지

▶한문도 교수
음... 아까도 말씀드렸지만, 56만 호 공급해서 만약에 100% 실현이 안 된다 해도 한 30~40만호 나오잖아요, 우리가 여기서 보수적으로 계산해도. 근데, 일단 택지는 이미 어느 정도 정해져 있습니다. 정해져 있고, 보상도 잘 진행되고 있는 걸로 알아요. 보상이 토지 보상이 옛날에 10년 걸리고 막 그랬거든요, 5년 걸리고. 근데, 이번에는 우리 보도에서 보셨지만, 뭐, 인천 계양하고 하남 교산 같은 데는 벌써 80%가 넘었어요, 1년밖에 안 됐는데. 그게 왜 그러냐 하면, 보상 방식을 좀 바꿨습니다. 실질 가치하고, 입체환지라고 그래서.

▶한문도 교수
네. 그러니까, 제가 볼 때는 이 물량이 기존에 어떤 시장 상황을 봤을 때 너무 많은 물량이거든요. 그러니까, 문재인 정부에서 강력하게 그냥 '돌격 앞으로' 한 거죠. 2025년, 2026년까지는 물량이 나올 거 같아요, 제가 볼 때 충분히. 그래서, 시장의 하방 압력은 또 강력해질 거라고 저는 보고 있습니다.

▶박진영 기자
그러면, 2025년에서 2026년까지도 하락 추세가 좀 이어질 수 있다.

▶한문도 교수
어, 만약에 올해 연말부터 하락이 본격화되잖아요. 그러면, 2026년도까지 계속 하락입니다, 기본적으로.

▶박진영 기자
낙폭이 또 모두 생각하시는 것보다 또 클 수 있을 거 같다는 생각도 들고, 이 공급이 또 효과가.

▶한문도 교수
그때 이제 물량을 좀 조절해야겠죠, 정부에서. 거래는 없고, 물건이 자꾸 나오면 점점 내려가잖아요. 그때는 조절을 해야겠죠.

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가처분소득대비 가계부채비율, 피케티 지수...각종 지수도 '조정타임' 말합니다

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▶한문도 교수
네. 질문. 그 데이터도 다음에 또 시간이 되면 말씀을 드리는데,

▶박진영 기자
네. 말씀해주셔도 돼요.

▶한문도 교수
가처분소득대비 가계부채비율이라는 것도 있고요. 이 비율이 미국이 136, 아, 136이면 많네. 일본이 140일 때 버블 터졌습니다. 대한민국은 지금 뭐, 2개 수치가 있는데, 하나는 170이고 하나는 192를 찍고 있어요. 너무 높습니다. 또, 그리고 피케티...이 그림 보이시죠? 그림 보시면 피케티 지수가 있어요. 피케티 지수가 대한민국이 지금 현재 11입니다. 이게 뭐냐면 1년에 국민이 번 자본소득 있잖아요. 노동에서 번 소득이 국가, 정부, 기업인이 갖고 있는 자산 가치랑 비율이에요. 근데, 버는 돈이 100원인데 자산 가치가 200원이면 2년 벌어서 살 수 있으니까 이렇게 이런 식으로 이해가 되죠? 근데, 10배면 어떻게 돼요? 이게 너무 비싼 거죠. 그래서, 그 수치가 6, 7 수준일 때 스페인, 미국, 일본 다 버블 터졌습니다. 아까 말씀드린 가처분소득대비 가계부채비율 말고 피케티 지수상으로도.

근데, 대한민국이 지금 재작년까지 작년 봄까지 7, 8이었어요. 그때부터 저는 위험하다고 얘기를 했고 지난해연말에 11 찍었습니다. 보도에 안 나오죠? 중요한 건 이 지수를 누가 발표하냐? 한국은행이 발표하고 있습니다. 팩트입니다.

정상적인 펀드멘탈에서 움직이는 건 저도 이해를 해요. 투기의 선순환 효과도 분명히 있습니다. 근데, 지금 그게 과도한 것이죠. 요점적으로 지금은 '조정 타임'이다. 뭐, 학자들도 그렇고, 제가 본 데이터도 그렇고 여러 가지로 지금 서울 시민의 주택, 그... 근로자 평균 소득을 계산해보시면 답이 나옵니다. 평균 400만 원 이하가 50% 이상이고요. 500만원 이하가 60~70%입니다. 그러면, 계산 나오지 않습니까? 살 수 있는 능력이 안 돼요, 대출 없이는... ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 한문도 교수, 박진영 기자
촬영 이상봉 PD, 양채은 PD
편집 김세용 PD
디자인 신선용 디자이너

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박진영 기자 jyp@mt.co.kr, 이상봉 PD assio28@mt.co.kr, 김세용 PD goguk@mt.co.kr, 양채은 인턴PD ceyang@mt.co.kr

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