최종 점검 체크리스트와 사용승인 및 등기
일생일대 가장 큰 소비라 할 수 있는 집짓기. 제대로 알고 짓지 않으면 손해는 모두 건축주의 몫이다. ‘집 짓다 십 년 늙는다’는 고충이 옛말이 될 수 있도록 시공전문가를 통해 집을 지을 때 꼭 알아야 할 꿀팁 100가지를 기획연재로 소개한다. 이를 통해 우리 모두 현명한 집짓기에 도전해보자.
토지 구매부터 설계, 시공까지 약 1년여를 떠나온 건축 여행의 마지막 종착지입니다. 금번 마지막 연재까지 총 13회에 걸쳐 건축주가 간과하기 쉬운 100가지 주제를 과정별로 심도 있게 다뤄봤습니다. 건축주가 집짓기에 대해 모든 것을 다 알아야 하는 것은 아니지만, 적어도 이해하고 있어야 할 기본 내용이었습니다. 본격적인 집짓기에 들어섰을 때 다시 끄집어낼 수 있는 비단 주머니가 되기를 바랍니다. 몸에 꼭 맞는 맞춤복처럼 우리 가족이 살 집을 최대한 원하는 대로 마련하려면 결코 팔짱만 끼고 있어서는 안 됩니다.
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창문 설치 때 왜 방충망
설치하지 않을까요?
미국식이나 유럽식은 물론 국내 창호 역시 방충망은 모든 준공청소가 완료되고 설치합니다. 그 이유는 방충망의 파손과 오염 때문입니다. 특히나 여름철에는 공정을 감안해 방충망을 사전에 발주해야 입주 후에 환기를 못하는 불편함이 생기지 않습니다.
창호에 설치하는 방충망은 대부분 화이버글라스 세로형 롤방충망이 기본옵션입니다. 외부로 드나드는 시스템도어나 터닝도어의 경우에는 앉았다 일어나야 하는 불편함이 따르기 때문에 별도로 미세 벌레들을 막기 위한 촘촘망이나 방범용 방충망을 시공하기도 합니다.
세로형 롤방충망이 기본 옵션이라 가로방충망을 원하는 경우에는 창호 발주 전에 미리 통보해 주어야 추가비용이 발생하지 않는다.
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단독주택의 화룡점정은
바로 ‘조경공사’
주택의 가격은 세월이 흐를수록 감가상각이 되어 가치가 떨어지지만 조경은 시간이 흐를수록 가치가 올라가는 특성이 있습니다. 10년 정도 지난 주택을 건축물보다는 정작 조경이 이뻐서 구매하고자 하는 분들을 많이 봐왔습니다.
조경공사를 사람의 옷에 많이 비유합니다. 그 사람의 전체적인 인상과 품위를 옷이 대변하듯 조경공사는 그런 옷을 입히는 과정이라는 것입니다. 조경공사는 잔디 깔고 나무만 심으면 되는 단순한 작업이 아닙니다. 필자는 조경을 정말 잘하고 싶은데 어떻게 해야 할지 막막해하는 건축주들께 조경전문가에게 ‘조경설계’를 의뢰하시라 조언합니다.
건축은 물론 인테리어, 조경설계까지 모든 집짓기의 과정은 미리 구상하고 계획을 세워서 시공해야 아름답고 내 맘에 꼭 드는 집을 지을 수 있습니다. 이 과정을 무시하고 시공했다가 수정하려면 너무나 큰 비용과 시간이 소요됩니다. 그래서 조경전문가의 감각과 전문성에 의해 조경설계를 하면 완성도 높은 계획적인 시공을 할 수 있습니다. 최근에는 조경설계를 무상으로 디자인해주는 조경전문가를 보유한 조경업체가 있으니 상담을 받아보는 것도 좋은 방법입니다.
조경시공 계획과 시공순서
① 건축주의 시공 견적 의뢰 | 건축주는 준공조경도면 등 충분한 자료를 준비해 예산을 세우고 디자인 등을 상의해야 합니다. 이 과정에서 조경공사의 범위를 정하는 것이 매우 중요합니다.
•정원에 얼마나 많은 시간을 투자할 수 있는가?
•마당에서 무엇을 하고 싶은가?
•잔디를 깎는 데 시간을 투자할 수 있는가?
•바비큐 파티를 얼마나 자주 하는가?
•텃밭을 어느 정도 가꿀 것인가?
•어떤 나무를 좋아하는가? 과실수를 심을 것인가?
•마당에 정원석을 놓고자 하는지?
•경관 조명을 설치할 것인가?
•소나무를 원한다면 얼마 정도의 금액을 투자할 것인가?
원하는 조경의 이미지 제공은 물론 꽃이 피는 정원을 원하는지, 그 중에도 야생화를 좋아하는지 등의 세세한 취향을 조경전문가에게 설명하면 보다 방향성을 좁혀갈 수 있기 때문에 매우 도움이 됩니다. 이를 종합적으로 검토한 조경전문가는 현장답사 후 공간 환경에 대한 조사(토양, 식재 가능 시기 등), 적절한 이식 수종, 수량, 난이도, 인원계획 등 경관과 어울리는 꼼꼼하고 정확한 설계와 계획을 세웁니다.
② 조경도면과 견적서로 1차 상담 | 시공해야 하는 공간 환경에 대한 조사(토양, 식재 가능 시기 등), 환경을 고려한 적절한 이식 수종, 수량, 난이도, 인원계획 등 경관과 어울리는 꼼꼼하고 정확한 설계와 계획을 세웁니다. 단, 준공도면의 수목 배치와 다를 경우에는 건축사에 사전 통보하여 설계 변경을 해야 합니다. 견적서에는 수목의 수량과 크기를 파악하고 인건비와 포크레인 등 장비와 구체적인 투입 인원, 장비의 투입일이 명시되므로 이를 시공사와 함께 검토하면 도움이 됩니다.
③ 2차 상담과 계약서 작성 | 건축주는 최종적인 조경공사 견적서를 검토하고 예산을 넘을 경우에는 수종과 수량을 조절하여 최종계약서를 작성합니다. 계약서 내용에는 시공기간, 시공금액, 계약금 잔금, 하자보수 등의 내용을 포함해야 합니다. 조경계약금은 보통 공사금액의 30% 정도를 지불하고 중도금 30%, 잔금 40%를 지불하는 방식이 일반적입니다. 그렇지만 단독주택 조경공사의 공사기간은 1주일 정도로 짧아서 중도금을 생략하고 한꺼번에 잔금을 내는 경우도 많습니다.
④ 본격적인 조경공사 | 조경공사는 주택의 시공공정과 연계되어 진행해야 하기 때문에 공사 일정을 시공사와 조율하는 게 좋습니다. 공사 진행 시 감독자의 역할은 매우 중요합니다. 시공 단계별 사진 촬영을 해야만 차후 유지관리를 위해 중요한 자료가 됩니다. 단독주택 조경공사는 건축주 직영의 소규모 공사이기 때문에 건축주가 직접 감독자 역할을 하기 힘들다면 시공사의 현장소장 에게 관리를 요청하기도 합니다.
⑤ 조경공사 시 주의사항 | 요즘 같은 동절기에는 식재 공사를 하지 않는 것이 좋습니다. 지역과 날씨에 따라 다소 다르지만 보통 12월 중순쯤이면 겨울철 추위로 인하여 조경공사를 중단합니다. 지표면이 동결된 상태에 식재할 경우 이식 스트레스가 발생하고 뿌리에 상처가 발생하여 동해를 받아 하자가 발생하기 때문입니다.
•조경공사 시작 전 마당의 폐기물 반출과 작업 중 폐기물 매립 금지
•자재반입 시 인근 주택의 민원 방지
•건축물의 외장재 파손 주의
•조경팀은 주로 삼발이 사다리를 사용하기 때문에 사다리 작업
시 A형 사다리와 안전대 걸이 사용
•중장비작업과 나무 반입 시 작업자의 안전사고 방지
•전기 감전사고 유의
•전지작업 때 전기톱 사용 시 안전장비 착용
•공사 후 폐기물 처리 확인
•관수 후 지주목 설치 확인
⑥ 조경공사 완료 | 조경공사 완료 전 조경전문가는 건축주에게 조경관리요령에 대해 자세히 알려주고 현장 정리까지 완료해야
≫ 원칙 면적이 200m2 이상인 대지에 건축을 하는 경우 건축조례가 정하는 기준에 의하여 식수 등 조경에 필요한 조치를 실시해야 한다.
1. 연면적 2,000m2 이상 : 대지면적의 15%
2. 연면적 1,000~2,000m2 : 대지면적의 10%
3. 연면적 1,000m2 미만 : 대지면적의 5%
≫ 예외 다음에 해당하는 건축물은 예외로 한다.
1. 녹지지역에 건축하는 건축물
2. 면적 5,000m2 미만인 대지에 건축하는 공장
3. 연면적 합계가 1,500m2 미만인 공장
4. 산업단지의 공장
5. 대지에 염분이 함유되어 있는 경우 또는 건축물 용도의 특성상 조경에 필요한 조치를 하기가 곤란하거나 불합리한 경우로서 건축조례가 정하는 건축물
6. 축사
7. 가설건축물
8. 자연환경보전지역, 농림지역 또는 관리지역(지구단위계획구역으로 지정된 지역 제외) 내 건축물
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건축주 체크리스트와
스티커는 필수
최종 점검을 하면서 건축주가 현장에 스티커를 붙이고 체크리스트를 고생한 현장소장에게 건네기가 사실 쉽지만은 않은 일입니다. 하지만 공사를 마무리 짓고 현장을 정리하고 떠나기 전에 체크리스트를 전달하고 잔손보기를 하는 것이 오히려 시공사 입장에서는 환영할 일입니다. 체크리스트 작성 시 점검할 사항을 소개합니다.
현관에서 점검할 사항
실내로 들어가는 입구이자 집에서 가장 많은 여닫음이 생기는 현관문과 내부를 점검합니다.
•현관문의 기밀이 유지되고 있는가?
•현관문의 자동 닫힘을 조절하는 도어클로저의 속도는 적당한가?
•현관문 도장이 벗겨지거나 손상이 있는가?
•디지털도어락의 작동과 비밀번호는 변경되었는가
•바닥 타일의 깨짐이나 줄눈이 탈락하지 않았는가?
•센서등의 감지가 잘 작동되는가?
•일괄스위치 작동 유무
•현관 중문의 마감 상태 확인과 작동 유무
거실에서 점검할 사항
거실은 주택에서 가장 큰 면적을 차지하며 점검할 항목이 많은 곳입니다. 각종 전자제품을 위한 콘센트 위치와 전등 조도 및 형태를 꼼꼼히 체크해야 합니다.
•바닥 마감재의 오염이나 찍힘이 있는가?
•벽 마감재의 오염, 이음새의 벌어짐이나 찍힘이 있는가?
•각종 몰딩류의 이음새와 오염, 타카핀으로 인한 마감 상태 확인
•비디오폰의 작동 유무와 현관문과의 연동작업을 하였는가?
•메인 각방온도조절기의 설치 유무, 작동 상태와 방법 숙지
•조명의 상태, 밝기, 깜빡임, 램프의 색이 일치하는가?
•콘센트와 같은 아웃렛(Outlet)의 작동 유무 점검
•전기스위치 작동 방향이 일치하는가?
•씰링팬의 작동 유무를 확인하였는가?
•거실 창문의 기밀과 작동이 원활한가?
주방에서 점검할 사항
주방에서 가장 중요한 대상은 싱크대이기 때문에 배수설비 상태와 환기 여부를 확인하고 인덕션 작동 유무를 포함한 가스관 연결 부위를 점검해야 합니다.
•주방 미드웨이 부분의 타일 상태
•주방가구의 손잡이나 문짝의 찍힘과 주방 상판의 상태
•베이크 아웃으로 인한 가구들의 벌어짐은 확인하였는가?
•전자제품 반입 시 다용도실이나 창고 도어의 개구부 폭 확인
•싱크대 하부장 배관 연결 부위의 실란트 작업으로 냄새가 올라오지 않는가?
•냉장고 문을 열었을 때 좌우 벽체로 인해 간섭이 생기지 않는가?
•후드 작동 시 환기가 제대로 되고 있는가?
•싱크대 상부장과 타일 마감 사이 실란트 작업은 잘 되었는가?
•조명의 상태
•바닥과 벽 마감재 상태 확인
욕실에서 점검할 사항
욕실은 가장 물을 많이 넓은 범위에 사용하는 공간이기 때문에 각종 실란트와 타일 점검이 필요합니다. 좁은 공간이고 아이들이 간혹 개폐장치 불량이나 작동 미숙으로 갇히는 경우도 있기 때문에 욕실문 개폐와 잠금장치를 반드시 점검해야 합니다.
•욕실 도어의 단차 확인 후 실내화 걸림 유무
•욕실 바닥의 물 구배 확보와 물 고임이 있는지?
•도어 개폐 시 설비 도기류와 걸림이 있는가?
•샤워기와 세면대, 변기의 수압이 적당한지 사용 후 확인하였는가?
•욕조, 세면대, 바닥의 배수 상태가 양호한가?
•환풍기 작동이 원활한가?
•수도꼭지와 샤워기 호스의 위생 상태도 꼼꼼히 확인하였는가?
•샤워 수전 등 각종 액세서리의 시공 상태는?
•양변기의 바닥 마감은 물론 단단하게 고정되었는가?
•실란트의 시공이 잘 되었는가?
•타일의 깨짐이나 줄눈 탈락은 없는지?
•콘센트는 방우형 콘센트가 설치되었는가?
•간혹 콘센트가 많을 경우 타일로 가려지는 경우가 있어 수량 확인
•욕실에서 악취가 나지 않는가?
•욕실 도어 하부 문지방은 견고하게 고정되었는가?
•욕실 창문의 높이가 높아서 개폐 시 불편하지 않는가?
•가구장의 문 열림이나 찍힘 상태는 없는지?
•욕실 거울이 잘 부착되었는가?
•조명의 상태는?
•바닥과 벽 마감재의 상태 확인
•샤워부스나 파티션의 흔들림과 유리깨짐 상태 확인
발코니에서 점검할 사항
발코니의 경우에는 자주 사용하지 않으면 동절기에 배수구가 얼어서 물이 실내로 넘치는 경우가 종종 있기 때문에 이를 감안한 점검이 필요합니다.
•바닥 배수가 잘되는지 확인하였는가?
•지붕이 없는 경우에는 오버드레인 설치가 되는지?
•바닥의 구배가 제대로 되었고 물 고임은 없는지?
•발코니 난간의 흔들림 체크
•조명의 상태
•바닥과 벽 마감재 상태 확인
계단실에서 점검할 사항
계단실은 철근콘크리트주택 혹은 목조주택이든 구조에 관계없이 모두 목재로 마감합니다. 때문에 세월이 지날수록 목재의 갈라짐이나 삐걱거리는 소음이 발생할 수 있기 때문에 시간을 두고 천천히 점검하는 것이 좋습니다.
•목재계단판의 찍힘이나 도장 상태를 점검하였는가?
•실란트가 벌어지지 않았는가?(1년 후 보수 요청하는 것이 바람직)
•계단실 벽체의 마감재 손상은 없는지?
•난간 설치 후에 흔들림이 없는가?
•3로 스위치 작동 유무
•메인 계단등, 스텝등, 벽난간 간접등이 있을 경우 작동 유무
•계단판의 삐걱거림은 없는지?
•계단참 계단판의 경우에는 갈라짐이 1년 후에 발생이 잘 되기
때문에 충분히 갈라짐이 생긴 다음 AS를 요청
방에서 점검할 사항
방은 거실과 마찬가지로 바닥과 벽, 천장의 마감 상태를 점검해야 합니다. 방문의 열림 시 바닥과 닿는 부위가 있는지 점검이 필요합니다.
•방문 개폐장치가 잘 작동하는가
•방문 개폐 시 바닥과 닿는 곳이 있는가?
•각방온도조절기가 제대로 작동되는가?
•조명의 상태
•바닥과 벽 마감재의 상태 확인
•도어스토퍼가 잘 설치되었는가?
전체 창문에서 점검할 사항
처음에는 잘 작동하다가 입주 후에 개폐가 잘 안 되는 경우가 있습니다. 이는 베이크 아웃 시 높은 온도로 인한 원인일 수 있습니다. 창문을 직접 여닫아서 하나하나 점검하고 후에 전체적으로 보수를 요청하는 것이 좋습니다.
•창문 개폐 시 작동이 원활한가
•방충망 설치 유무와 방충망 파손 유무
•프레임과 유리의 찍힘과 긁힘 유무
•창문을 통해 누수된 흔적이 있는가?
•창문 외부에 물구멍 캡이 시공되었는가?
•기밀이 안 되어서 웃풍은 없는지?
•창문의 프레임과 유리 결로 시 내부 습기의 양을 먼저 조절 후에 점검
기타 점검사항
콘센트, 스위치, 전등의 잔광 발생이나 온수분배기 주변의 누수 흔적은 없는지 등 내외부를 통틀어 꼼꼼히 확인해야 할 사항을 총정리하여 점검합니다.
•도어 설치 후에 긁힘이나 엣지마감이 되었는가?
•보일러 소음이 실내로 들리지 않는가?
•외부 등기구가 미설치 된 곳이 있는가?(누전 위험)
•외부 경관조경용 전기 차단기가 별도로 시공이 되었는가?
•외벽의 마감 상태 전체적으로 점검
•외부 부동수전의 작동 유무와 배수구의 막힘이 있는지?
•각종 빗물방지 후드캡류가 잘 설치되었는가?
•외부 난간의 흔들림은 없는가?
•외부 우수맨홀의 막힘이나 파손을 점검하였는가?
•전기, 통신 맨홀 속에 물이 자주 고이는가?
•비가 올 경우 상수도 계량기함에 토질의 상태에 따라 물고임 현상은 없는지?
•태양광 설치 후 인버터와 배관의 마감이 잘 되었는지?
•CCTV 작동 유무
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시공자의 마지막 숙제검사
‘사용승인’
‘건축물의 사용승인’이란 건축물 공사가 완료되면 건축물의 사용을 위해 허가받은 행정기관에 사용승인서를 발급받는 행위를 말합니다. 이전에는 통상 ‘준공검사’로 불렀지만, 현재의 정식명칭은 ‘사용승인검사’입니다. 시공자 입장에서는 최종 숙제검사와도 같은 절차입니다. 건축사 입장에서도 그동안 건축감리를 얼마나 열심히 했느냐를 점검받는 날이기도 합니다. 보통의 경우 건물을 완공하고 난 후 사용승인(준공검사 승인)을 받아야만 입주가 가능합니다. 사용승인을 위해서는 신청서류가 20가지 이상 필요한데, 이 서류들을 통상 건축사가 취합해서 준비합니다. 이를 해당 지자체 관청의 담당자에게 제출해서 승인을 받는 것입니다.
사용승인 처리 절차
사용승인신청서 접수 ▶ 7일 이내 허가권자 또는 업무대행 건축사(특별검사) 현장방문 사용승인 조사 및 검사조서를 해당 관청에 제출 ▶ 허가권자 사용승인서 교부 ▶ 30일 이내 취득세를 납부하고 60일 이내 보존등기
사용승인 현장조사 & 검사 내용
•건축물이 법에 따라 신고 또는 허가한 설계도서에 의해 시공되었는지 여부
•감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지 여부
•건축조례가 정하는 건축물은 제3의 건축사에게 위탁하여 사용승인 현장조사와 검사를 할 수도 있습니다.
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입주 전 베이크 아웃과
보존등기
베이크 아웃(Bake out) 방법과 순서
① 창문과 문을 닫고 주방가구와 서랍장, 붙박이장 등 가구의 서랍과 문짝을 모두 개방합니다.
② 가구 내외부의 포장지나 보양지를 모두 제거합니다.
③ 7시간 이상 보일러를 가동시켜 실내기온을 섭씨 35~40도로 유지합니다. 이 과정에서 가구, 벽지, 바닥재에서 오염물질이 다량 방출될 수 있으므로 실내에 있지 않아야 합니다.
④ 현관문, 창문을 모두 열어 1시간 동안 환기를 합니다
⑤ 앞서 했던 베이크 아웃을 같은 방식으로 4~5회 반복합니다.
⑥ 베이크 아웃 5회로 모든 오염물질이 사라지는 것이 아니기 때문에 나머지 성분들은 생활 중에 지속적으로 환기를 시켜서 건물 밖으로 조금씩 배출해야 합니다.
⑦ 열회수환기장치가 있다면 준공청소가 끝이 난 다음 입주 직전까지 충분히 작동시키면 강제적으로 공기가 순환되기 때문에 베이크 아웃에 도움이 됩니다.
너무 급하게 난방 온도를 올리면 마감 자재의 변형이 생길 가능성도 있으므로 온도를 천천히 40도까지 올려 가동하는 게 좋다.
아파트 VS 단독주택 이사의 차이점
아파트와 달리 단독주택으로 이사하면 계단으로 옮겨야 하는 짐들이 많습니다. 아파트로의 이사는 하루 만에 이사와 정리가 완료되지만 단독주택에서는 빠르면 7일 늦으면 한 달여를 정리해야 하는 경우도 생깁니다. 아파트에서의 경험만을 생각하고 이사를 진행하다 보면 단독주택으로의 입주를 몸살과 함께 시작해야 할지도 모릅니다.
최근에 지어지는 신축의 경우에는 2층에 반드시 소방창을 필수로 시공해야 한다. 이 소방창의 유리를 떼어서 크거나 무거운 짐들을 옮길 수가 있다.
신축 단독주택 셀프 등기
양평에 ‘수윤성’이라 명명하고 단독주택을 마련한 어느 건축주의 셀프등기 사례를 참고하여 소개하고자 합니다.
① 사용승인(준공승인) 공문을 지참(필수는 아님)하고 군청 세무과에 방문합니다.
② 세무과에서 신축주택에 대한 정보(주소 등)를 물어보면, 방문이 처음임을 밝히고 미리 준비한 준공승인 공문을 제출합니다. 직접 작성해야 할 양식 한 장(건축물 주소, 면적 등 기입 후 제출)을 받습니다.
③ 세무과 주무관이 컴퓨터를 통해 취득세를 계산하여 고지서 형태로 출력(요즘엔 별도의 등록세 양식이 없고 취득세 고지서에 기존의 등록세를 포함하여 한 번에 표기)해 줍니다.
④ 고지서 금액을 확인합니다.(생각보다 세금액이 낮은데, 실제 집 짓는데 들어간 금액 대비 세금 부과를 위한 기준이 낮기 때문)
⑤ 군청 내 농협에서도 취득세를 지급(현금, 카드 모두 가능)할 수 있습니다. 잘 모를 경우(ATM 사용 등)에는 직원이나 청원경찰에게 문의하면 안내해 줍니다.
⑥ 등기수수료(15,000원 현금)도 내야 하는데, 해당 양식에 수기 작성하여 그 자리에서 납부하고 도장받으면 됩니다. 여기서 바로 등기소로 가지 말고 해당 군청에서 취득세 영수증 / 수수료 영수증 / 주민등록초본 / 건물대장을 준비해 갖추어야 합니다. 1층 종합민원실에서 양식 모두 준비가 가능합니다.
⑦ 등기소에 가서 ‘소유보존등기’ 양식(3쪽으로 구성)과 구비 서류를 제출하면 직접 기입해야 할 부분을 표시해줍니다. 이때, 신분증 지참은 필수입니다. 그리고 공동명의인 경우 주민등록초본은 각각 준비해야 됩니다. 공동명의자 모두 직접 방문하면 좋지만, 그렇지 못할 경우 번거롭지만 위임장을 준비해야 합니다.
⑧ 다 작성하고 제출하면 등기권리증 발급까지 약 1주일 정도 소요됩니다. 다시 등기소로 찾으러 올 상황이 안 되면 우편물 수령(3,000원)을 신청하면 됩니다.
글과 사진_ 문병호
이 글을 쓴 문병호 씨는 성균관대학교 토목공학과를 졸업하고, 구조설계사무실과 목조주택 시공 실무를 10년 동안 쌓은 뒤 2010년 단독주택 시공회사 ㈜브랜드하우징을 개소하였다. ‘집이란 공학의 머리와 인문학의 가슴으로 지어야만 건축이란 이름을 붙일 수 있다’는 슬로건으로 단독주택을 짓고 있다. 도서 <집짓기 바이블> 공동저자이며, ‘문팀장의 목조주택이야기’ 네이버 카페를 운영 중이다. https://cafe.naver.com/metalwood
취재_ 이준희 | 사진_ 변종석
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