단독주택-땅 보유세 부담 내년 더 커진다..서울 공시가 11%안팎 급등

뉴스1

내년도 단독주택 공시가격의 산정기준이 되는 표준단독주택 공시가격이 올해보다 7.36% 오른다. 또 개별공시지가 산정기준인 표준지공시가격도 10.16% 상승한다.

이에 따라 보유세와 종합부동산세(종부세) 등 부동산 관련 세금과 건강보험료, 각종 개발부담금 등이 크게 늘어날 것으로 예상된다. 부동산을 둘러싼 또 다른 파문이 예고된 셈이다.

정부도 이를 우려해 1주택 보유자 등의 부담을 완화해주기 위한 대책을 마련해 내년 3월까지 확정하기로 했다.

하지만 올해 연초에도 비슷한 상황에서 정부가 대책을 쏟아냈지만 종부세 등을 둘러싼 갈등이 폭발하는 등 부작용이 적잖았다. 공시가격 급등에 따른 논란이 불가피할 수밖에 없다는 뜻이다.

국토교통부는 이런 내용을 담은 ‘2022년 표준지·표준주택 공시가격(안)’을 확정하고, 23일(내일)부터 다음달 11일까지 소유자 열람 및 의견 접수 절차를 진행한다고 22일(오늘) 발표했다.

조사대상은 표준단독주택의 경우 전국의 단독·다가구 주택과 다중주택, 용도혼합주택 등 414만 채 가운데 24만 채이다. 표준지는 전국 공시대상 토지 3459만 필지 가운데 54만 필지이다.

● 표준단독주택, 역대 두 번째로 많이 올랐다

국토부에 따르면 내년도 표준단독주택 공시가격은 올해보다 7.36% 올라 올해(6.80%)보다 상승폭을 키웠다. 이는 관련 통계가 작성된 2006년 이후 2019년(9.13%)에 이어 두 번째로 높은 수준이다.

이처럼 표준단독주택 공시가가 오른 것은 올해 내내 매매가가 오른 데다 공시가격 현실화율 제고 방안에 따라 현실화율을 올해(55.8%)보다 2.1%포인트(p) 높인 탓이다.

시도별로는 서울이 10.56%로 가장 많이 올랐고, 부산(8.96%) 제주(8.15%) 대구(7.53%) 광주(7.24%) 등의 순으로 뒤를 이었다. 또 강원(3.44%)과 충북(3.98%) 충남(1.98%) 전북(3.69%) 경북(3.16%) 경남(3.17%)을 제외한 나머지 지역은 모두 5% 이상 상승했다.

시세구간대별로는 9억 원 미만은 평균 5.06% 오르는 데 그쳤지만, 9억 원 초과~15억 원 미만(상승률·10.34%)과 15억 원 이상(12.02%)은 모두 두 자릿수 상승률을 보였다.

● 표준지 공시가, 2년 연속 두 자릿수 상승

내년도 표준지 공시가격은 10.16% 오르면서 올해(10.35%)에 이어 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록했다. 연속으로 두 자릿수 상승률을 기록한 것은 2007년 이후 처음이다.

표준지 공시가격은 2004년(19.58%)부터 2005년(26.25%) 2006년(17.81%) 2007년(12.40%)까지 연속으로 두 자릿수 상승률을 기록한 뒤 2009년(-1.42%)을 제외하고는 꾸준하게 한 자릿수 상승률에 머물렀다.

표준지 공시가격이 오른 것도 올해 연중 계속된 부동산 가격의 고공행진에다 공시지가 현실화 제고 방침의 영향이다. 내년도 표준지 공시가격 현실화율은 올해(68.4%)보다 3.0%포인트(p) 오른 71.4%이다.

시도별로는 서울이 11.21%로 가장 높았고, 세종(11.76%) 대구(10.56%) 부산(10.40%)의 순으로 뒤를 이었다. 또 나머지 지역도 모두 7~9%대의 높은 상승률을 보였다.

이용상황별로는 주거용이 10.89%, 상업용이 9.60%, 농경지 9.32%, 공업용 8.33%, 임야 7.99% 등으로 나타났다.

● 보유세·건보료 등 각종 부담 증가 불가피

공시가격이 잇따라 대폭 오르면서 관련 세금은 물론 각종 개발 부담금과 부동산 관련 벌금, 과태료 등도 크게 증가하게 됐다. 도로 공항 조성 등 각종 정부 사업에 따른 보상비도 대폭 늘어난다. 공시가격이 정부가 추진하는 △조세 △부동산평가 △복지 △부담금 산정 △행정 등 5개 분야, 63개 제도에 활용되기 때문이다.

조세 분야에선 종부세 및 재산세 등 부동산 보유세가 크게 증가할 가능성이 커졌다. 실제로 올해 종부세 부과시 적잖은 반발에 정부와 여당이 큰 홍역을 겪어야만 했다. 이를 의식한 듯 국토부는 “표준단독주택의 97.8%가 재산세 특례세율의 적용을 받는 공시가격 9억 원 이하이며, 98.5%는 종부세 대상에서 제외될 것”이라고 밝혔다. 공시가격 상승에 따른 세 부담 증가가 크지 않을 것이라는 의미다.

부동산 평가 분야에선 정부 사업에 사용하는 부동산(도로·농지·산지·개발제한구역 내 토지)에 대한 국가보상액도 대폭 늘어날 것으로 보인다. 정부 사업에 사용하기 위해 매입하는 부동산 등의 평가가치는 공시가격을 기준으로 산정하기 때문이다. 또 시가 산정이 어려운 경매·담보 등에 대한 평가나 공동주택 분양가격에도 공시가격이 반영돼 대대적인 가격 변동이 불가피해졌다.

복지 분야에선 △기초연금 및 장애인 연금 △건강보험료 △기초생활보상 대상자 △취업 후 학자금 장기상환 대상자 △생계유지곤란 병역감면 대상자 선정 △근로장려금 신청 등에 영향을 미친다.

부담금 분야에선 실거래가를 산정하기 어려운 개발 및 재건축 부담금 산정 시 적용된다. 또 농지보전 부담금이나 개발제한구역 보전 부담금에도 영향을 줄 가능성이 크다. 행정 분야에선 국·공유재산을 활용하는 데 따른 대부 및 사용료, 도로점용료 등이 오르게 된다.

● 내년 3월까지 보유세 완화방안 마련

정부는 이번 표준공시가격 발표와 함께 공시가격 현실화로 인해 1세대 1주택 실수요자 등의 부담 증가를 완화하기 위한 대책을 마련하겠다는 계획도 공개했다.

1주택자에 대해선 내년도 공시가격 인상으로 인한 재산세나 건강보험료 부담이 늘어나지 않도록 제도별 부담완화 적용대상이나 경감 수준, 효과 등을 정리해 내년 3월 중 관계부처 합동으로 발표하겠다는 게 핵심이다.

현재까지 검토되고 있는 방안은 보유세의 경우 세 부담 상한을 조정하거나 내년도 보유세 산정시 올해 공시가격을 활용하는 방안이다. 종부세는 고령자에 대해 납부를 유예해주는 것이 논의되고 있다.

건보료는 지역가입자 재산가액 산정 시 부채 일부를 공제해주거나 피부양 탈락시 보험료를 감면해주는 방안이 검토되고 있다.

● 조세 정책 신뢰도 하락 등 부작용 우려

정부는 올해도 유사한 정책을 펼쳤다. 공시가격 9억 원 이하 1주택자의 재산세율을 0.05%포인트 낮춰주고, 종부세 기본공제 대상을 9억 원에서 11억 원으로 상향하는 조치 등이다.

문제는 이런 정도의 대책으로 공시가격 급등으로 인한 각종 세 부담 증가에 대한 불만 폭발을 막기에는 역부족이었다는 점이다. 최근 나타난 종부세를 둘러싼 논란이 대표적이다.

게다가 정부 계획대로라면 한시적으로 시행한다고 못을 박았던 일부 조치를 다시 연장하는 파행이 불가피해 보인다. 예컨대 정부는 올해 공시가격 상승으로 피부양자에서 탈락한 사람들을 대상으로 올해 11월까지 한시적으로 신규보험료의 50%만 부과하기로 한 상태다. 이를 재연장할 가능성을 배제할 수 없다.

또 내년도 보유세를 올해 공시가격 기준으로 산정하겠다는 전 세계에 유래가 없는 조치가 이뤄질 경우 조세 체계의 근간을 뒤흔들고, 조세 정책의 신뢰성마저 훼손시킬 수 있다는 지적마저 나온다.

● 해당지역 시군구청 민원실에서 열람 가능

한편, 이번에 확정된 표준지 공시지가 및 표준주택 공시가격은 23일(내일) 9시부터 표준지와 표준주택이 위치한 시군구청 민원실에서 열람이 가능하다. 열람 가능기간은 다음달 11일까지 20일간이다.

의견이 있다면 다음달 11일까지 의견서를 ‘부동산공시가격 알리미’ 사이트를 이용해 온라인으로 제출하면 된다. 서면으로 할 경우 표준지는 해당 표준지 담당 감정평가사나 시군구청 민원실로 보내면 된다. 표준주택은 한국부동산원 각 지사나 시군구청 민원실을 이용하면 된다.

표준지 공시지가와 표준주택 공시가격은 의견 접수와 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 다음달 1월25일 확정된다. 이후 확정된 공시가격을 토대로 시군구청이 다시 개별공시지가와 개별주택가격을 산출한 뒤 내년 3월22일 공개하게 된다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com