"강남도 신고가 멈췄다"..내년부터 집값 하락하는 이유

[부릿지TALK]이현철 아파트사이클연구소장 인터뷰 1편

'이제 집값은 정말 하락하는 걸까'
대구 등 지방에서 미분양 주택이 발생한 데 이어 광명, 안양 등 수도권에서도 일부 단지 아파트 가격이 하락하면서 시장의 해석이 분분하다. 대출 규제 여파로 인한 일시적 현상이라는 분석과 이미 주택시장이 정체기에 접어들어섰기 때문이라는 주장이 엇갈리는 것. 분양 현장에서 다년간 수천 명의 고객을 상담하며 대중심리가 부동산시장에 미치는 영향을 분석한 이현철 아파트사이클연구소장은 이미 주택시장이 정체기에 들어섰다고 분석했다. 그는 대부분의 전문가와는 달리 2018년 발표된 9·13대책 이후 주택시장 상승을 예견한 인물로 유명하다. 앞으로 집값은 어떤 흐름을 나타낼까.☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 이현철 아파트사이클연구소장과 함께 최근 주택시장 움직임을 진단해봤다.

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지난 9월 주택시장 정체기 '경고' …이후 바뀐 점은

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▶조한송 기자
앞선 9월 인터뷰에서 내년부터 주택시장이 정체기에 들어설 거라고 언급하셨습니다. 이후 바뀐 상황이 있을까요.

▶이현철 아파트사이클 연구소장
지금 시장 흐름을 크게 바꿀 수 있는 요인이 별로 없어요. 그래서 앞선 전망처럼 시장이 흘러갈 것으로 예측합니다.

▶조한송 기자
그간 가장 큰 변화라면 대출 규제 강화를 꼽을 수 있겠습니다.

▶이현철 아파트사이클 연구소장
대출 규제는 영향이 크죠. 3개월 전에도 매수세가 굉장히 줄어들 것으로 예상했어요. 지금 아파트 가격이 워낙 급등해서 돈 있는 사람도 현금만으로 사기에는 부담이 커요. 그래서 대출 규제로 매수세가 더 현저하게 줄었어요. 금리는 일단 대출을 받고 나서 따질 문제고 대출 한도가 줄어드는 거는 아예 매수자가 접근 조차 못하게 만드는 효과가 있어요. 이미 서서히 정체기로 넘어가는 상황에서 대출 규제가 시행되면서 시장에 미치는 영향이 더 크게 나타나고 있어요. 매수세가 줄어드니까 더 안 팔릴 것을 예상한 매도자가 더 많은 매물을 내놓는 거죠.

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강남은 상승, 강북은 보합…시장 양극화 이유는

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▶조한송 기자
최근 통계 얘기를 보면 외곽부터 상승률이 둔화, 일부 지역은 보합세로 나타납니다. 반면 강남은 여전히 상승세가 유지되고 있고요. 양극화된 시장 상황을 어떻게 분석하면 좋을까요.

▶이현철 아파트사이클 연구소장
임대차 3법이 없었다면 시장이 더 크게 양극화됐을 거라고 봐요. 상승장이 이어지면 자금 여력이 없는 분들부터 매수를 포기하죠. 그래서 인기 있는 아파트 중심으로만 매수세가 유지되면서 양극화되거든요. 그런데 이임대차 3법으로 전세난이 생기면서 비인기 지역 단지도 가격이 올랐어요.

지금은 상승장 거의 끝 무렵이에요. 인기 지역은 자금 여력이 되는 분들이 아직 시장 상황이 나쁘지 않다고 판단해서 매수하는 거죠. 그래서 이전에도 거래량은 줄지만 간간이 신고가가 이루어질 거라고 봤고요. 강남이 지금 그런 상황입니다. 상승세가 유지되려면 신고가 이후 다음 매물의 호가가 올라야 하거든요. 그런데 지금은 이전과 달리 호가가 오르지 않아요. 신고가가 체결됐음에도 매매 호가가 오히려 더 낮은 경우도 있어요. 실제로 지금 반포동 소재 '아크로리버파크'도 85㎡가 45억원에 거래가 체결됐는데 39억~ 40억원대 매물이 있어요. 그래서 앞으로 지금처럼 계속 신고가가 이어지지는 않을 거라고 봅니다.

▶조한송 기자
최근에 매매 가격이 하락한 지역이 눈에 띕니다. 광명, 동두천 등이 있는데요 이런 지역들에서 나타나는 공통적인 특징 같은 게 있나요?

▶이현철 아파트사이클 연구소장
동두천은 인기 지역은 아닌데 풍선 효과 때문에 올랐어요. 투자를 정말 좋아하는 분들이 동두천 주택을 집중적으로 매수한 거죠. 지금 같은 경우는 그런 상황이 아니니, 즉 매수자가 달라붙지 않으니까 하락하는 겁니다. 투자자가 몰리면 먼저 산 사람은 일단 돈을 벌었으니 빨리 빠져나가기 위해 매물을 내놔요. 여기서 받아주는 사람이 없으면 매물이 쌓이는 거죠. 그러면 뒤늦게 뛰어든 사람도 겁이 나니까 매물을 계속 내놓는 상황이 벌어져요. 그래서 투자자들에 의해서 인위적으로 오른 지역은 가격이 더 많이 하락합니다.

이와 달리 광명은 경기도 핵심 지역입니다. 정체기에서는 원래 어떤 단지는 신고가에 거래되고 어떤 단지는 하락하기도 해요. 호가가 변했는지를 봐야 하는데 광명역 인근 신축 아파트 호가가 크게 변하지 않았어요. 하락세로 바로 연결되는 분위기는 아니라는 거죠. 경기도나 서울은 호가가 여전히 높아요. 한두 개씩 급매물이 거래되거나 신고가가 체결되는데 추세로 연결되지는 않아요.

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거래절벽을 둘러싼 다양한 해석들

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▶조한송 기자
거래량이 워낙 적은 상황에서 몇 건의 하락 거래로 침체기로 해석할 수 있느냐는 의견이 있기는 합니다. 매수 심리는 여전한데 대출 규제 등 인위적인 상황으로 거래가 막혔기 때문에 나타나는 현상이라는 거죠.

▶이현철 아파트사이클 연구소장
시장에는 이미 대출 규제 한참 전부터 거래량이 줄어드는 신호가 있었어요. 매수세가 있는 것은 맞습니다. 이 사람들이 '내가 샀을 때보다 집값이 더 오를 것이다'란 확신이 있을 때 사는 거거든요. 근데 이제는 그 확신이 점점 줄고 있어요. 매수 열기는 있지만 이들이 확 달려가서 행동으로 옮기기에는 부담스러운 상황이라는 겁니다. 그래서 거래량이 줄고 있는 거지 일시적인 대출 규제 등의 영향이 아니에요. 지속된 부동산 대책의 누적 효과도 서서히 나타나고 있고요.

▶조한송 기자
대선을 앞둔 관망세로 거래량이 줄었다는 해석도 있기는 합니다.

▶이현철 아파트사이클 연구소장
네. 맞습니다. 그런데 사실 정부를 잘 이해하지 못해서 나오는 견해라고 봐요. 선거 때가 되면 집값이 상승한다는 얘기가 많잖아요. '선거는 무조건 집값 상승' 이런 등식을 생각하면 안됩니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송, 이현철
촬영 김세용, 방진주
편집 김진석
디자이너 신선용

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 방진주 PD wlswn643@mt.co.kr, 김진석 PD kjs2765@mt.co.kr, 김세용 PD goguk@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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