종부세 오른다고 중개업자 '월세 상승' 부추기나?

[머니S리포트] 종부세 인상→월세 상승? ② - 재계약 때 임대료 5% 초과 인상이 '절반'

[편집자주]연말 종합부동산세(종부세) 고지서가 발송되며 세금이 늘어난 납세자들 사이에서 불만이 터져 나오고 있다. 일각에선 세금 부담이 증가한 만큼 일부 다주택자 임대인이 월세 등 임대료를 인상할 것이란 우려도 커진다. 정부는 ‘주택임대차보호법 개정안’(임대차3법) 시행에 따라 세입자에 대한 법적 보호장치가 마련됐고 집값이 안정되는 상황에서 일방적인 임대료 인상이 쉽지 않다며 이 같은 논란을 반박하고 있다. 하지만 서울 주요 단지에서 월세 호가가 급격히 오른 매물이 속속 등장하고 있는 건 사실. 다만 호가 상승이 실제 계약으로 성사되는 사례는 아직 발견되지 않은 만큼 종부세 인상 효과는 시간이 지난 후에 확인할 수 있을 전망이다.

부동산업계에 따르면 지난해 시행된 ‘주택임대차보호법 개정안’(임대차2법) 영향으로 임대차시장에 3중 시세가 형성돼 시세를 교란한다는 분석이다. 세입자가 바뀌는 신규 계약일 경우 실제 임대료가 두 배 이상 차이날 수 있다. /사진=이미지투데이

◆기사 게재 순서
(1) 쏘나타 자동차세보다 싼 '26억 아파트 종부세' 월세 폭탄(?) 되나
(2) 종부세 오른다고 중개업자 ‘월세 상승’ 부추기나?
(3) “임대차3법? 그런 거 모른다”… 마구 뛰는 월세

#. 서울 강동구 상일동 ‘고덕롯데캐슬베네루체’ 84㎡(이하 전용면적) 월세 매물이 지난 11월 30일 보증금 1억원에 월 240만원에 올라왔다. 해당 면적은 지난 9월 23일 보증금 1억원에 월세 220만원에 실거래가 신고됐다. 전·월세전환율 2.5%를 적용해 전세 환산 시 임대료 인상률은 8.3%에 달한다. 재계약 시 법적 인상 한도보다 5.3%포인트 높은 임대료 인상이 두 달 만에 이뤄진 셈. 중개업계에 따르면 종합부동산세(종부세) 고지서가 발송된 후 인근에서 월세 상승 움직임이 시작됐다.

#. 서울 강남구 청담동 ‘청담자이’ 90㎡도 같은 날 보증금 2억원에 월세 700만~750만원의 월세 매물이 등장했다. 해당 면적은 1년 4개월 전인 지난해 7월 17일 보증금 1억원에 월세 540만원에 실거래가 신고됐다. 2년도 채 안돼 보증금 1억원, 월세 160만~210만원이 각각 오른 셈이다.

최근 서울 주요 단지에서 나타나는 월세 폭등 현상을 두고 정부가 종부세를 인상해 세입자에게 비용이 전가되는 게 아니냐는 주장이 나오고 있다. 온라인 커뮤니티나 부동산 인터넷카페 등에선 “내년 2월 만기인데 월세를 50만원에서 100만원으로 올리겠다”, “종부세 1800만원 고지서를 받은 2주택자인데 만기 때 시세대로 월세를 올릴 계획이다” 등의 글이 게시됐다.

중개업계를 중심으로 월세 인상 문의가 급증했다는 분위기가 확산되는 가운데 일각에선 중개사에 대한 불만도 제기된다. 법적 임대료 인상 한도를 무시하고 재계약을 성사시키거나 집주인 입장에서 유리하도록 계약조건을 유도한다는 이유에서다. 현행 중개보수는 집주인과 세입자가 똑같이 내지만 다주택자의 경우 상대적으로 거래가 더 많다 보니 세입자만 불평등한 조건으로 내몰린다는 지적도 나온다.

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종부세 내려고 월세 두 배 인상한다고?

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부동산업계에 따르면 지난해 시행된 ‘주택임대차보호법 개정안’(임대차2법) 영향으로 임대차시장에 3중 시세가 형성돼 시세를 교란한다는 분석이다. 세입자가 바뀌는 신규 계약일 경우 실제 임대료가 두 배 이상 차이날 수 있다.

서울 마포구 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 84㎡는 지난 8월 보증금 2억원에 월세 160만원이었던 실거래가가 3개월 만인 11월 말 호가가 300만원(보증금 2억원)으로 월세만 87.5%나 올랐다. 1회만 사용할 수 있는 계약갱신청구권에 따라 재계약하는 경우 임대료 인상률이 5% 이내로 제한되지만 소유자(가족 포함)가 입주 시엔 재계약을 거절할 수도 있다.

서울 마곡지구에 위치한 중개법인 대표 A씨는 “계약갱신청구권에 따른 5% 인상 거래와 신규 계약으로 인한 시세 거래만 있는 것이 아니라 중간에 합의 거래가 종종 이뤄지는데 예를 들어 시세가 40% 오르면 20% 인상 수준으로 계약하는 경우가 있다”고 설명했다. 그는 “종부세나 재산세 상승을 이유로 월세 인상 시도가 있을 수는 있지만 세입자가 거절할 수 있고 이사비용 등을 고려해 손익을 따져볼 수 있을 것”이라고 설명했다.

국토교통부가 올 6월 임대차3법 가운데 하나인 전·월세신고제를 시행해 지난 11월 30일 재계약 정보를 공개한 결과 총 50만9184건의 거래가 신고됐다. 이중 재계약은 10만231건(19.7%)을 차지했고 절반을 조금 넘는 5만3439건(53.3%)만 계약갱신요구권이 사용된 것으로 조사됐다. 재계약 가운데 종전 임대료 대비 인상률이 법적 한도인 5%를 넘지 않은 거래는 76.3%였다. 100건 중 24건은 5% 초과 인상이 이뤄진 것이다.

세입자 B씨는 “경기에 전세를 주고 서울에 전세로 살고 있는데 집주인으로서 거래할 땐 중개업자들이 향후 거래 가능성을 염두에 두고 세입자 몰래 중개보수를 깎아주는 경우가 많다”며 “하지만 세입자 입장에서 보면 보수를 똑같이 내거나 더 많이 낼 때도 있는데 임대료 합의 땐 불리한 조건으로 유도 당해 불신이 생긴다”고 토로했다.

사진=이미지투데이

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월세도 세금 내 ‘종소세’도 상승

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앞선 사례에서 고덕롯데캐슬베네루체 84㎡ 소유자가 비슷한 공시가격의 아파트 두 채를 보유했다고 가정하면 올해 내야 하는 종부세는 1200만원(단독 명의)이 된다. 해당 아파트의 가장 최근 실거래가는 올 8월 16억8500만원(15층)으로 입주 시점인 2019년 8월 11억7000만원(14층) 대비 2년 새 5억1500만원(44.0%) 상승했다. 종부세 부과기준이 되는 공시가격은 올해 9억8900만원이다.

시세 상승분 대비 종부세 부담이 작더라도 이를 월세 인상으로 상쇄하려는 움직임이 일부 있는 것은 사실이란 게 대체적인 분위기다. 다만 이때 종합소득세(종소세) 부담도 함께 늘어날 수 있다. 현행 종소세율은 과세표준 ▲1200만원 이하 6% ▲1200만~4600만원 15% ▲4600만~8800만원 24% ▲8800만~1억5000만원 35% ▲1억5000만~3억원 38% ▲3억~5억원 40% ▲5억원 초과 42% 등이다. 월세 소득만 있다고 가정해도 월세 50만원을 100만원으로 두 배 올리면 종소세는 36만원에서 180만원으로 5배 오른다.

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김노향 기자 merry@mt.co.kr
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