[오후초대석] 김헌동 '반값아파트' 밑작업 속도..실효성 논란 여전
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■ 경제현장 오늘 '오후초대석' - 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장
문재인 정부의 부동산 실정을 매섭게 비판해온 김원동 전 경실련 부동산 건설 개혁 본부장이 서울 주택 도시공사 SH 사장이 됐죠. 김원동 사장은 시장 안정을 위한 핵심 정책으로 강남에 5억 원대 아파트를 약속했습니다. 땅은 공공이 갖고 건물만 분양하면 가능하다는 건데요. 반값도 안 되는 아파트가 얼마나 나올 수 있을까요? 김사장이 몸담았던 경실련의 김성달 정책 국장 모시고 자세히 들어보겠습니다. 국장님, 어서오십시오.
[앵커]
김원동 사장님을 경실련 본부장에서 SH 사장을 배출하셨네요. 축하드립니다. 취임해서 청문회도 그렇고 강남에 5억 원 대 아파트가 본인의 역정적인 대책으로 말씀하셨는데 경실련에서 그동안 그런 생각들을 많이 하셨던 거 같아요. 강남에 5억 원 대가 잘 와닿지 않은데 어떻게 한다는 겁니까?
[김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장]
반값 아파트라고도 많이들 이야기하시는데, 사실 토지 임대 건물 분양 아파트입니다. 경실련이 참여 정부 판교 신도시 개발할 때부터 계속해서 그러한 공공 주택을 공급해달라 요구해왔는데 아직까지 제대로 시행되지 않고 있었고요. 왜 3억, 5억에 가능하냐. 지금 강남 아파트가 30억이고, 서울 아파트가 12억 가까이 되니까요. 그런데 사실 이런 자산 가치 상승의 대부분은 토지에서 발생하기 때문에 토지는 임대하고 건물만 분양하면 건물값이라는 건 전국 어디에 지어도 대동소이하다. 경실련이 계속해서 원가 공개 소송을 통해서 원가 분석을 많이 해왔는데 저희가 보기에는 600만 원 정도면 공공건물 건축비 평당 가능하다. 30평에 2억 원도 가능하고 거기에 조금 더 양질의 아파트로 가면 3억 도 충분히 가능하다고 봅니다. 이게 가능한 게 경실련이 주장할 뿐 아니라 이미 시행된 아파트가 있습니다. 많이들 아시는 게 강남 서초 보금자리 주택입니다. 강남 서초 보금자리 주택 토지 임대 건물 분양 아파트가 두 블록에서 736가구가 공급됐습니다. 그때 공급가가, 입주가 2013년에 이뤄졌는데요, 그때 공급가가 25평 기준으로 건물값 1억 4천4백만 원을 부담하셨고. 토지 임대료가 거기가 강제 수용한 공공택지를 개발했기 때문에 저렴합니다. 그 당시 월 32만 원. 그게 2년에 5%씩 토지 임대료를 인상해왔지만 지금도 입주 후 8년 정도 지났는데 40만 원 정도를 내고 계시는 상황입니다. 이런 아파트가 정부가 민간 택지에서는 어렵지만, 정부가 가지고 있는 땅이나 강제 수용한 땅에서는 얼마든지 공급이 가능하다고 저희는 계속 주장해왔습니다.
[앵커]
땅을 공공이 갖고 있는 것. 서울시라면 서울시가 소유하고 있는 땅에 건물만 싸게 지어서 분양하고 거기 사는 분들은 땅에 대한 임대료를 매월 내야 되는 거죠.
[김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장]
매월 조성 원가, 토지 원가의 기준에서 3년 만기 정기예금 금리의 수준으로 평균 수준으로 내는데 실적으로 1-2%도 안 된다고 하시더라고요. 많이 내도 3-2%를 생각하시면 되지 않을까 봅니다.
[앵커]
건물만 소유하고 땅은 임대료를 내고, 기간은 어느 정도 살아야 된다고 구상을 하죠?
[김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장]
현행법에는 토지 임대 건물 분양 주택의 임대 기간이 40년입니다. 40년 하고 한 번 갱신할 수 있어요. 최장 80년, 대부분의 성인이 집을 마련한다고 할 때 평생 이 집에서 불안하지 않고 살 수 있는 주택이라고 생각하시면 됩니다. 거품 없는 가격에 내가 원하면 평생 거주할 수 있는 주택이다 보시면 됩니다.
[앵커]
2013년이라고 말씀하셨잖아요. 강남 서초 보금자리 주택 736가구. 그 좋은 주택이 그 정도로 끝나버린 이유는 무엇입니까?
[김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장]
그게 저희도 아쉽습니다. 그때 736가구를 공급하기 위해서 이명박 정부가 토지 임대 건물 분양에 관한 특별법까지 만들어서 앞으로 계속해서 그런 주택을 공급하겠다고 했음에도 불구하고 결국 폐지했는데 그때의 반발은 해당 공기업으로 봤을 때는 이것이 사업비 부담이 있다. LH죠. 사업비 부담이 있는 반면에 입주자에게는 너무 큰 수혜를 주는 게 아니냐. 예를 들면 그 당시가 2015년 12월에 없어졌는데 그 당시에는 토지 임대 건물 분양 주택이 이렇게 비싸게 거래되지 않았습니다. 아까 얘기했던 집값이 그 당시엔 오르지 않을 때였거든요. 그런데 문재인 정부 이후에 집값이 가파르게 오르면서 토지 임대 건물 분양 주택도 시세가 상당 부분 올라서 거래되고 있는 것에 대해서 수분양자의 로또 문제가 있는 거 아니냐는 문제가 여기저기서 제안이 되면서 법이 폐지됐는데. 그 부분은 매운 안타깝다고 봅니다.
[앵커]
그 당시에는 사는 사람에게 분양을 해준 거잖아요. 전매를.
[김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장]
전매 제안이 5년 있었습니다. 입주하고 5년 동안 전매 제안이 있다가 5년 지나서, 그러니까 딱 문재인 정부 이후로 가격이 올랐을 때 토지 임대 건물 분양 아파트도 시장에서 거래가 되는 상황입니다.
[앵커]
그러면 당시에는 그렇게 하다 보니까 받은 분들이 분양을 다시 전매해서 받으면 너무 로또를 맞게 되니까.
[김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장]
그렇죠. 우리나라는 이 강남에 있는 모든 아파트가 아시지만 다 10억씩 올랐습니다. 서울 평균.
[앵커]
전국이 다 올랐죠.
[김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장]
그렇죠. 이 토지 임대 건물 분양이 로또가 된 이유는 정부의 부동산 정책이 일관성 없이 가다 보니까 집값이 떠오르면서 효과가 간 거다고 보이고요. 토지 임대 건물 분양이 사라지지 않고 지속적으로 양질의 공간으로 적재적소에 소량이라도 꾸준히 공급됐다면 이렇게 가파르게 집값이 올랐을까라는 것에 대해서는 다시 생각해 볼 필요가 있지 않나.
[앵커]
토지 임대 건물 분양을 말씀하셨으니까 두 가지만 여쭤보고 싶은데. 지속적으로 나왔으면 좋겠다는 전제에 지을 만한 땅을 갖고 있냐는 의문이 들고요. 지금 어떻습니까? 지을만한 땅.
[김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장]
인사청문회 때 말씀하신 게 경실련이 계속해서 제안했던 게 서울시 소유한 부지, 서울 의료원 부지, 세택 부지, 또는 용산 정비차 부지 이런 국공유지를 활용해라. 왜냐면 그린벨트 훼손한 강제 수용 방식의 개발 안 하더라도 어느 정도의 땅이 있다고 보이고요. 또 국토부가 84 대책 발표하면서 서울에 공공택지, 국공유지를 통해서 공급 가능한 지역을 통해서 발표를 한 호수가 11만 8천 호입니다. 그 정도의 공급할 수 있는 땅은 있다. 이 땅을 토지 임대로 갈 거냐 다른 방법으로 갈 거냐를 앞으로 적극적으로 논의해서 제대로 된 공공 주택을 공급해달라는 거죠.
[앵커]
말씀하신 후보지에 대해서 일부 언론을 보면 해당 지역구, 지금 말씀하신 서울 의료원, 세택 이런 지역구, 강남구인데. 벌써 구청장이 반대를 하고 그러던데. 그러면 좋은 생각이 있더라도 현실적으로는 나오기 어려운 거 아닌가요?
[김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장]
그런데 이 땅의 소유는 서울시가 가지고 있는 서울시 소유지입니다. 지자체장도 의견을 얼마든지 제시할 수는 있지만 강남구만을 위해서 활용하는 땅은 아니거든요. 서울 전체를 봤을 때 무주택자들의 불안의 너무 심각한 수준이고 무주택자들의 주택을 공급하면 무주택자들이 줄어들어야 되는데 주택은 늘어나는데 자가 비율은 서울이 계속 줄어들고 있습니다. 이거는 한쪽에서 주택을 투기로 누군가 사재기하고있다라는 거거든요. 그런 현실을 바꾸기 위해서라도 공공이 할 일은 저렴한 공공 주택을 적재적소에 공급해야 되고 강남구의 땅이 현대차 부지가 초고층 개발을 하고 지하 일대는 복합 환승 센터를 대규모로 개발해서 국제 교류 공간으로, 상징적 공간으로 만들자고 하시는데 저희는 그런 곳에 오히려 공공주택이 들어가야 된다, 오히려 상징적으로.
[앵커]
최첨단의 혁신센터를 만드는데 들어가야 된다.
[김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장]
왜냐하면 과거에 그런 작고 판박이 형식의 아파트를 생각하시면 안 됩니다.
[앵커]
그런 임대주택은 선호도가 낮죠?
[김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장]
이제는 그러한 것이 아니라 다양한 공공주택이 들어가고 그 안에 공공 상가, 지역 청년을 위한 창업 혁신 공간, 이러한 지역 사회에 기여할 수 있는, 누구나 보더라도 초고층 건물이 멋지다는 생각이 들 정도의 그런 잘 된 설계를 이번에 해주시면 더 좋겠다.
[앵커]
그런 희망이 있는데 지자체장들이 반대를 하니까 현실적으로는 이론은 맞는 거 같은데 얼마나 나올지는 의문이에요.
[김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장]
서울시가 지방단체장들하고 잘 소통하셔서 서울 시민을 위한 주택 정책을 시행해주시길 바라는 거죠.
[앵커]
또 하나 질문은 그런 토지 임대부 건물, 오랜 기간 40년 임대를 한다고 하는데 서민, 일반인들이 자기 집을 갖고 싶어 하는 개인적 욕구와 집도 자산이니까 갖고 싶은 자산이 뛰는 걸 바라는 원초적인 욕구가 있을 텐데. 이건 그거 하고 맞지 않잖아요. 현실적으로 수요가 생각만큼 많을까요?
[김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장]
전체적으로 공공주택 시장은 민간 시장에 비해 매우 작습니다. 대부분은 민간 시자에서 주택을 소유하시고 자산 증식의 기회를 누릴 수 있는 거죠. 그래서 다만 이 토지 임대 건물 분양이 공급되는 이유는 누군가는 거품 없는 가격으로 떨어지는 걸 두려워하는 이유는 대출을 잔뜩 끌어와서 영끌까지 해서 집을 샀는데 떨어지면 너무 예상하고 싶지도 않은 상황이죠. 거품 없는 가격으로 평생 내 집을 산다는 부분이거든요. 주택 가격의 상승, 하락 변동 없이 이곳에서 평생을 주거 불안을 해소하겠다는 분들을 위한 주택이라고 이해하시면 될 거 같습니다.
[앵커]
그런 분들이 있을 것이다. 그와 유사한 질문인데 지금 대선 주자, 더불어민주당 이재명 후보, 국민의 힘 윤석열 후보도, 이재명 후보는 기본 주택, 윤석열 후보는 청년 원가 주택을 주장했는데 이것도 결국 반값 아파트인가요?
[김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장]
원가 주택도 원가 기준으로 공급하니까 바가지 분양 안 한다는 얘기고 또 하나는 역세권 첫 집 주택이 있습니다. 그 첫 집 주택은 토지 임대 건물 분양 방식으로 하겠다는 개념이기 때문에 양 대선 후보들이 다 토지 임대 건물 분양 방식을 공급하겠다는 의지는 공개적으로 밝히신 거 같습니다. 그런데 이러한 것들이 되려면 땅이 있어야 되는데 국토부가 그러한 땅을 대규모로 개발한 게 상기 신도시입니다. 상기 신도시의 정책이 녹아나야 되는데 지금 국토부는 상기 신도시를 사전 청약해서 미리 팔고 있고 곧 조만간 민간 업자에게 땅을 대규모로 매각할 계획을 밝히고 있습니다. 도대체 어디에 기본 주택과 원가 주택을 할 수 있는지 국민들이 의아할 수밖에 없거든요. 의지가 있다면 발언에서 끝나는 것이 아니라 현 정부 정책이 적극적으로 의견을 주시는 게 맞다고 보입니다.
[앵커]
지을 땅이 확보되지 않을 가능성. 자금 마련도 문제잖아요.
[김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장]
기본 주택이나 이런 것들은 국회를 통해서 재원에 대한 아이디어를 갖고 계신 거 같습니다. 다만 토지 임대 건물 분양 주택은 자금에 대한 부담이 덜한 게 건물값은 소비자가 부담하고 들어가는 구조이거든요. 그리고 토지를 대규모로 하지만 강제 수용지나 국공유지를 활용한다면 토지비 부담은 없습니다. 일정한 임대 수익을 가져갈 수 있습니다.
[앵커]
선거 때가 등장해서 표를 얻기 위함이 아니고 제대로 된 정책이 나왔으면 하는데 그런 의심을 좀 받고는 있습니다. 종부세 마지막으로 종부세 폭탄, 1가구 1주택도 엄청난 세금을 뚜드려 맞았다 불만이 끓고 있는데 경실련은 어떻게 보십니까.
[김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장]
종부세가 많이 오른 건 맞습니다. 하지만 종부세가 오른 건 집값이 많이 올랐기 때문이고 집값만 올라도 많이 오르는데 정부가 작년에 세율을 올랐잖아요. 세율이 올랐기 때문에 받아들이는 입장에서는 너무 많이 올랐다는 얘기를 하실 수 있습니다. 거기에 더 분노하는 이유는 나만 내는 거 아니냐 왜냐하면 그 옆에 상가빌딩, 업무빌딩, 고가 빌딩들이 1천 억대 조 단위 건물 빌딩들이 있는데 이런 빌딩들은 그렇게 세율이 오르지 않았습니다. 세율이 지금도 일반 다주택자는 최고 세율이 6%인데 일반 법인이 가지고 있는 상가빌딩은 최고 세율이 0.7%입니다. 문재인 정부에서 하나도 오르지 않았습니다. 그리고 가세 기준도 시세 반영하는 것이 훨씬 낫습니다. 이런 불공정 때문에 더 분노하시는 거 아닌가 싶고. 이런 불공정을 먼저 바로잡는 것이 또 필요하다고 보입니다.
[앵커]
상가, 법인들의 건물의 세율에도 관심을 가져야 된다 그런 얘기군요. 잘 들었습니다. 지금까지 성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장이었습니다.
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