법적 명칭이 ‘기업형 임대주택’인 뉴스테이는 공공 지원을 받음에도 비싼 임대료를 책정하고 입주자격 제한이 없다 보니 중산층의 주거안정보다 건설업체 이익만 늘려준다는 지적이 잇따랐다. 현정부의 ‘공공지원 민간임대’ 역시 공공임대 기부채납과 초기 임대료 제한 등 규제를 통해 공공성을 강화했을 뿐 건설업체에 과도한 특혜가 제공된다는 점에선 여전히 개선할 것이 많다는 지적이다. /사진=이미지투데이
‘중산층의 주거안정’이란 미명 하에 박근혜 정권 때 도입된 ‘뉴스테이’(New Stay)가 민간 사업자에 대한 각종 특혜 논란으로 현 정부 들어 ‘공공지원 민간임대’라는 명칭으로 바뀌었지만 문제점은 여전히 개선되지 않은 것으로 드러났다. 법적 명칭이 ‘기업형 임대주택’인 뉴스테이는 공공 지원을 받음에도 비싼 임대료를 책정하고 입주자격 제한이 없다 보니 중산층의 주거안정보다 건설업체 이익만 늘려준다는 지적이 잇따랐다. 이후 2018년 7월 시행된 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 공공지원 민간임대가 뉴스테이를 대체했다. 하지만 ‘공공지원 민간임대’ 역시 공공임대 기부채납과 초기 임대료 제한 등 규제를 통해 공공성을 강화했을 뿐 건설업체에 과도한 특혜가 제공된다는 점에선 여전히 개선할 것이 많다는 지적이다.
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기금 대출금리 민간 PF 대비 고작 ‘3분의1’ 수준
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뉴스테이와 공공지원 민간임대는 둘 다 사업자가 8년 이상 법적 임대료 인상률(5%)을 지키면서 임대를 유지할 의무가 있고 대신 각종 공적 지원을 받을 수 있다. ‘주택도시기금법’상 주택도시기금의 출자 지원을 받거나 공공택지 수의계약, 법적 용적률 완화, 용도지역 변경 등의 사업상 혜택을 받는다.
다만 공공지원 민간임대는 일반공급의 경우 임대료를 주변 시세의 90~95%, 청년·신혼부부·고령층 70~85% 이하로 제한했다. 용적률 완화 시 사업자에 50% 이하 공공임대 기부채납 등 공공기여 의무를 부과한 점도 개선된 부분이다. 사업자 입장에선 분양대비 임대는 상대적으로 수익률이 하락할 수밖에 없고 민간 참여의 유인이 적다. 이 같은 이유로 정부는 기금 융자이율을 추가 인하했다.
국토교통부에 따르면 주택도시기금 사업자대출 한도와 이자율은 ▲45㎡(이하 전용면적) 이하 5000만원(이하 가구당), 2.0% ▲45~60㎡ 8000만원, 2.3% ▲60~85㎡ 1억원, 2.8% 등이다. 국회 정무위원회 김한정 의원(더불어민주당·경기 남양주을)이 공개한 금융감독원 자료에 따르면 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금리는 지난 10월 말 기준 3.24~6.91% 수준이다.
정부 기금 대출과 비교할 때 최대 3배 이상 차이가 난다. 국토부 관계자는 “사업자별로 전체 사업비 대비 기금대출 비율은 다르지만 민간 PF보다 이자율이 낮다 보니 우선적으로 기금에서 조달하고 부족한 부분만 민간 PF로 충당한다”고 설명했다.
만약 건설업체가 공공지원 민간임대 60~85㎡ 1000가구를 지을 경우 주택도시기금으로부터 총 1000억원을 조달할 수 있다. 정부는 한 건설업체당 연이자수익 28억원을 벌어들일 수 있다. 건설업체는 민간 PF 대비 연간 56억원의 이자를 아껴 자금조달이 가능한 셈이다. 정부의 2018~2022년 공공지원 민간임대 공급계획인 연간 3만3000가구를 기준으로 단순 계산 시 924억원의 연이자수익이 발생한다.
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정부 지원금 받아놓고 배당 꿀꺽
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공공지원 민간임대의 전신 격인 뉴스테이는 초기 임대료 제한이 없었다. 그렇다보니 2017년 입주자 모집을 끝낸 뉴스테이 17개 단지의 평균 월세는 100만원을 넘었다. 경기도 수원시 권선동에서 선보인 84㎡ 뉴스테이는 월세가 99만원 수준으로 주변 시세(97만~98만원)보다 오히려 비쌌다. 주택도시기금을 지원받아 낮은 금리로 사업비를 조달하면서도 공공성은 없다는 지적이 나온 이유다.
뉴스테이는 사업장 절반 이상이 초과이익 100%를 민간에 귀속되도록 설계한 점도 올해 국정감사에서 논란이 됐다. 국회 국토교통위원회 소속 김교흥 의원(더불어민주당·인천서갑)이 뉴스테이 사업장 23곳을 전수조사한 결과 초과이익의 공공배당 조항이 없는 경우가 절반 이상인 12곳에 달했다. 초과이익의 민간 대비 공공배당 비율이 더 높은 곳은 광주광역시 ‘효천1지구 중흥S클래스 리버티’ 한 곳뿐이었다. 해당 단지는 공공 대 민간 수익배분 비율이 65대35였다. 나머지 10곳은 공공배당 비율이 10~35% 수준이다.
김 의원이 공개한 민간 배당이익은 KB 시세를 기준으로 해당 아파트의 매각을 가정했을 때 4조8379억원으로 추정됐다. 이는 초기 투자액 6405억원의 7.5배에 달하는 규모다. 민간 추정이익은 기금 투자 심의 당시의 추정이익인 1조466억원보다 4.6배 많았다.
미실현 추정이익이란 전제 하에 건설업체별로 ▲롯데건설 9714억원 ▲DL이앤씨 7445억원 ▲대우건설 4817억원 ▲금성백조주택 4444억원 ▲한화건설 4242억원 ▲GS건설 3265억원 ▲HDC현대산업개발 2602억원 ▲SK에코플랜트 2402억원 ▲현대건설 2398억원 등으로 예상됐다. 중견 건설업체인 ▲서희건설 918억원 ▲호반건설 853억원 ▲중흥건설 617억원 ▲쌍용건설 435억원 ▲KCC건설 234억원 등도 수백억대 이윤을 남길 수 있을 전망이다.
민간 참여를 위해 일부 혜택을 제공하는 것이 불가피한 점을 감안하더라도 공공기금이 부동산 개발사업의 도구로만 이용되는 것은 특혜 수준이란 지적이 나온다. 김 의원은 “분양 방법, 초과이익 환수, 분양가상한제, 분양 전환 등에 대한 기준이 없다 보니 민간에 과도한 특혜를 제공하게 되는 것은 잘못된 정책”이라며 “공공기금이 지원된 사업인 만큼 민간 이익 환수에 대한 논의가 필요하다”고 지적했다.
김노향 기자
“무주택자에게 혜택을 주는 정책이 맞나요? 건설업체 배만 불려주는 것 아닌가요?” - 전주 시민 B씨
‘공공지원 민간임대주택’이 공공임대 기부채납 등 공공성을 한층 강화하는 방향으로 개편됐지만 여전히 사업자에 대한 주택도시기금 지원과 한국토지주택공사(LH)의 택지 공급 등으로 민간 이익 대비 무주택자의 주거안정에 기여하는 효과는 낮다는 논란이 지속되고 있다. 최근 전북 전주시 송천동 에코시티 15블록에 태영건설이 건설하는 공공지원 민간임대 748가구는 주거불안 문제를 완전히 해결하지 못하고 건설업체 이익만 늘려주는 꼴이 됐다는 시민들의 반대에 부딪치고 있다.
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“공공지원 민간임대 건설업체 꼼수·특혜 아니냐”
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공공지원 민간임대는 의무 임대기간 8년, 연간 임대료 상승률 5%가 적용돼 공공임대 대체재로서의 역할을 하고 있다. 입주 자격은 19세 이상 무주택세대 구성원을 우선 선발하는 일반공급에 80% 미만 물량을 할당하고, 20% 이상은 청년·신혼부부 등에 특별공급한다. 초기 임대료는 일반공급의 경우 주변 시세의 90~95%, 청년·신혼부부·고령층은 70~85% 이하로 공급한다.
특별공급은 ▲전년도 도시근로자 평균소득 120% 이하의 19~39세 청년(소득이 없는 경우 부모 소득 합산) ▲혼인 7년 이내 신혼부부 ▲고령층 등이 해당한다. 준공 3개월이 지나도 임차인을 구할 수 없는 경우만 유주택자도 입주할 수 있도록 했다.
최근 일반분양을 포기한 사업자의 공공지원 민간임대 변경신청을 승인한 전주시는 시민들과 전주시의회로부터 집중적인 비난을 받았다. 시행사인 에코시티개발은 해당 단지의 주택건설사업계획에서 공공지원 민간임대 10년 운영 후 분양전환 방식을 채택하기로 했는데 과거 판교 사태와 같이 분양가가 폭등해 분양 미전환 사태가 생길 것을 우려한 시민들과 시의회가 이를 즉각 저지했다.
전주시의회 도시건설위원회 서윤근 의원(정의당·우아1·2·호성동)은 지난 10월 13일 시의회 본회의 시정질문에서 “갑작스러운 분양방법 변경을 두고 건설업체가 분양가상한제를 회피하기 위한 술수와 꼼수가 아니냐는 지적이 나오고 있다”며 “서민의 주거안정을 위해 설계된 제도가 대형 건설업체의 이익 추구를 위한 방편으로 활용되는 상황이 참으로 안타깝다”고 말했다.
그는 “변경 신청 당시 시세보다 낮은 분양가로 일반분양을 하는 것보다 의무 임대기간이 끝난 10년 후에 주변 시세의 90% 수준으로 분양전환하는 것이 시세차익을 노리기 위함이라는 논란이 있었다”며 “그럼에도 전주시는 이를 승인했다. 명백한 특혜라는 목소리가 나오는 이유”라고 했다.
시민들 역시 해당 단지의 사업방식이 변경된 것은 오롯이 건설업체 이익에만 도움이 되는 것 아니냐고 입을 모은다. 지난 11월 1일 전주 시민 B씨는 전주시청 홈페이지 자유게시판에 “무주택자에게 혜택을 주는 정책이라고 하면서 세부 내용을 따져보면 전혀 그렇지 않다”고 목소리를 높였다.
전주는 조정대상지역으로 아파트 청약 추첨제 물량 가운데 75%가 무주택자에게 우선 공급된다. B씨는 “잔여 25% 물량을 무주택자에게 임대하겠다는 말인데 그 물량이 얼마나 된다고 공급부족이 해결되겠는가”라며 “결국 건설업체 배만 불려주는 정책이라는 것을 전주시민들 누구나 다 알고 있다”고 호소했다.
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무주택자 청약저축액 건설 이익에 이용
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공공지원 민간임대로 발생하는 민간 이익에 대해 논란이 지속되는 이유에는 주택도시기금도 있다. 주택도시기금은 ‘주택법’에 따라 일반 국민이 주택 분양을 받기 위해 가입한 주택청약종합저축의 저축액 등으로 조성된 돈이다. 국토교통부에 따르면 지난해 말 기준 주택도시기금은 100조3031억원으로 이중 21조1701억원(21.1%)이 청약저축 자금으로 조성됐다.
공공지원 민간임대주택 사업비는 통상적으로 지분투자 20%, 대출금 60%, 임대보증금 20% 비중으로 구성된다. 지분투자 비중은 주택도시기금이 60∼70% 출자하고 사업자는 30∼40% 부담한다. 국민들이 낸 청약저축액으로 공공지원 민간임대주택이 꾸려진다고 해도 과언이 아니다.
문제는 이렇게 조성된 주택도시기금과 본래의 목적을 고려할 때 정부와 건설업체가 얻는 수익은 높은 반면 10년 임대 후 분양전환 때 분양가 예측이 불가능하도록 시세 기준 산정방식이 설계돼 향후 무주택자 주거안정 효과는 상대적으로 낮다는 점이다. 국민의 피 같은 자산을 사업자 저금리 대출에 이용하고 결국에는 민간 사업자의 몫만 불린다는 지적이다.
지난 10월 27일 청와대 국민청원 게시판에는 ‘대장동 뺨치는 공공지원 민간임대사업, 진짜 문제입니다’라는 글이 게재됐다. 글 작성자 A씨에 따르면 인천 부평 십정2구역 주택임대사업자가 3.3㎡당 평균 약 830만원에 아파트 3578가구를 매입해 8년 임대 이후 현 시세로 매각한다고 가정하면 시세차익으로 약 8000억원 이상을 얻을 수 있다.
임대료도 결코 낮지 않다. 십정2구역은 일반공급 59㎡(전용면적)의 임대보증금 1억4500만원, 월임대료 40만원선이다. 십정2구역 입주자협의회 관계자는 “주민과 공익을 위한 사업인데 현재는 임대사업자가 과다한 이익을 가져가는 구조여서 제도 개선이 필요하다”고 꼬집었다.
강수지 기자
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김노향·강수지 기자 merry@mt.co.kr <저작권자 ⓒ '성공을 꿈꾸는 사람들의 경제 뉴스' 머니S, 무단전재 및 재배포 금지>
