대출 막았지만.."15억 초과 아파트 2년간 4억 올랐다"

12·16대책 이후 15억 아파트 대출 금지
서울 전용 85㎡ 초과 아파트 2년새 '14.8억→18.8억'

압구정 현대아파트 [매경DB]

15억원 초과 아파트의 가격이 주택담보대출을 받지 못하는 상황에서도 2년 동안 26% 급등한 것으로 나타났다. 정부는 2019년 12·16대책을 통해 규제지역 내 15억원이 넘는 초고가 아파트의 주택담보대출을 전면 금지했다.

대출 금지 발표 직후 고가 아파트가 밀집한 강남권 일대의 재건축아파트는 단기간 약세 전환하며 충격을 받는 듯 했다. 하지만, 2년여가 지난 현재 대책이 무색하게 26% 가량(전용 85㎡ 초과 기준) 가격이 오른 것으로 조사됐다. 최근 정부가 가계부채 관리방안을 통해 총량규제와 DSR(총부채원리금상환비율) 조기 도입을 예고했지만, 인위적인 대출 억제 정책은 집값 안정에 한계가 있다는 지적이 나온다.

11일 부동산R114 자료에 따르면 15억원이 넘는 주택에 대한 대출금지를 발표할 당시 서울 전용 85㎡ 초과 아파트의 호당 평균 매매가격은 14억7934만원으로 대출금지의 경계선에 위치했다. 하지만 이후에도 오름세가 이어지며 작년 말 전년 대비 14.11% 상승한 16억9641만원을 기록했다. 이달 현재는 18억7824만원에 이른다. 상승률로는 8.98%다.

초고가 아파트의 대출금지 이후에도 26% 가량 상승하며 상승액 기준 4억원이나 높아진 셈이다.

서울 85㎡초과 대형아파트 매매가격 변동액(률) 추이 [단위 = % 만원, 자료 = 부동산R114]

실제 강남구의 대형아파트는 12·16대책 발표 당시 호당 평균 매매가격이 25억9884만원으로 대출 금지선을 훌쩍 넘었지만, 현재는 당시보다 약 5억원 오른 31억244만원에 실거래되고 있다. 동일 기준으로 주요 지역의 상승률을 보면 서초가 20%(5억2000만원) 상승했으며, 송파 28%(5억원), 용산 20%(4억4000만원), 광진 21%(3억2000만원) 등으로 나타났다.

이에 대출 금지라는 특단의 조치에도 상승흐름 제어에는 역부족했다는 평가가 나온다. 과열됐던 주택 시장이 금융권 대출 축소와 금리 인상 영향으로 최근 들어 다소 진정된 분위기지만, 정부가 2017년부터 서울을 투기과열지구와 투기지역으로 지정하고 LTV(주택담보대출 비율), DTI(총부채상황비율) 기준을 낮은 수준에서 통제했다는 점을 고려하면 정책 효과가 얼마나 지속될지 지켜볼 필요가 있는 것이다.

2019년 12.16대책에서 9억원 초과분은 LTV를 20% 수준으로 축소했고, 15억원 초과 고가 아파트는 주택담보대출을 전면 금지했지만 이후에도 고점 경신이 이어지고 있는 상황이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "12월 말까지 DSR제도의 본격 시행일(2022년 1월)을 앞두고 대출 막차를 타려는 수요 쏠림이 예상된다"면서 "아파트 입주물량 감소로 인해 갭투자를 유발하는 전세 가격의 상승세도 지속될 것으로 보인다"고 말했다.

그러면서 "이러한 시장 상황을 고려한다면 과열을 불러왔던 수급 요인들의 개선 없이는 매매가격 안정세를 기대하긴 무리가 있다고 판단된다"고 덧붙였다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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