15억 넘는 서울 아파트, 2년새 집값 26%나 상승

[파이낸셜뉴스] 대출이 제한된 15억원 초과 초고가 아파트가 2년 도안 26%나 상승한 것으로 나타났다. 최근에는 대출 규제와 금리인상 영향으로 매매 수요가 줄어들고 있지만, 시장에서는 인위적 대출 억제 정책의 한계점이 노출될 가능성을 우려했다.

11일 부동산R114에 따르면 15억원 초과 아파트에 대한 대출금지를 발표할 당시 서울 전용 85㎡ 초과 대형아파트의 호당 평균 매매가격은 14억7934만원으로 대출금지의 경계선에 위치했다. 하지만 이후에도 오름세가 이어지며 2020년 말에는 전년 대비 14.11% 상승한 16억9641만원을 기록했다. 이어 2021년 11월 현재는 8.98% 상승한 18억7824만원에 이른다. 결과만 놓고 평가하면 초고가 아파트의 대출금지 이후에도 26% 가량 상승하며 상승액 기준으로 4억원이나 높아졌다.

초고가 아파트의 시세 상승은 상대적으로 고가 아파트가 밀집한 강남3구와 용산, 광진구 일대 대형면적을 하나하나 살펴봐도 확인할 수 있다. 강남구의 대형아파트는 12·16대책 발표 당시 호당 평균 매매가격이 25억9884만원으로 대출 금지선을 훌쩍 넘었지만 현재는 당시보다 약 5억원 상승한 31억244만원을 나타냈다.

동일한 기준으로 주요 지역을 확인하면 △서초(20%ㆍ5억2000만원 상승) △송파(28%ㆍ5억원 상승) △용산(20%ㆍ4억4000만원 상승) △광진(21%ㆍ3억2000만원 상승) 등으로 확인된다. 대출 금지라는 특단의 조치에도 불구하고 상승흐름이 제어되지 못했다고 평가되는 부분이다.

시장에선 과열됐던 주택 시장이 금융권 대출 축소와 금리 인상 영향으로 최근 들어 다소 진정된 분위기다. 하지만 정부가 2017년부터 서울을 투기과열지구와 투기지역으로 지정하고 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 기준을 낮은 수준에서 통제했다는 점을 고려하면 정책 효과가 오래가지 못할 거란 우려가 커지고 있다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "2019년 12·16대책에서 9억원 초과분은 LTV를 20% 수준으로 축소했고, 15억원 초과 아파트는 주택담보대출을 전면 금지했지만 이후에도 고점 경신이 이어지고 있다"며 "규제 회피 성향과 규제에 대한 수요층 내성을 고려할 때 인워적 수요 억제의 한계점이 드러나는 부분"이라고 설명했다.

내년 1월 총부채원리금상환비율(DSR)제도의 본격 시행을 앞두고 12월 말까지 대출 막차를 타려는 수요 쏠림이 예상되는 가운데, 아파트 입주물량 감소로 갭투자를 유발하는 전세 가격의 상승세도 지속될 것으로 예상된다.

윤 수석연구원은 "이런 시장 상황을 구려할 때 과열을 불러왔던 수급 요인들의 개선 없이 매매가격 안정세를 기대하긴 어렵다"고 전망했다.
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