"공공개발=저품질? 도심복합사업은 래미안·힐스테이트도 가능"

대형사 시공 가능한 공사비 책정..40평대도 넣어 고급화

(서울=뉴스1) = 노형욱 국토교통부 장관이 29일 도심복합사업 선도사업 후보지인 서울 은평구 연신내역 역세권을 찾아 사업 추진현황을 점검하고 있다. (국토교통부 제공) 2021.10.29/뉴스1

2·4 대책 발표 9개월째에 접어들면서 대책에서 신규 도입한 '도심 공공주택복합사업(도심복합사업)'이 속도를 내고 있다. 연신내역, 쌍문역동측, 방학역, 증산4구역 등 이미 주민 동의율을 채운 4곳이 예정지구로 지정돼 추가분담금 추정액까지 나온 상태다.

2·4 대책 발표 당시만 해도 공공이 주도하면 저렴한 공사비로 지은 '저품질 아파트'가 양산되는 것 아니냐는 우려가 나왔지만 다수의 대형 건설사들이 시공에 높은 관심을 보이고 있어 고급 브랜드 아파트들이 대거 공급될 것으로 예상된다.

최근 열린 도심복합사업 시공사 선정 의견수렴 간담회에는 삼성물산·현대건설·DL이앤씨등 20여곳의 건설사 실무자들이 참석했다. 국토부는 공사비 수준 역시 대형사들이 참여할 수 있는 수준으로 책정하겠다는 방침이다. 공공주택으로서는 이례적으로 전용 85㎡ 초과 중대형 평형까지 넣어 '프리미엄 단지'의 요건을 갖추도록 할 계획이다.

도심복합사업의 면면을 국토부 관계자와의 일문일답으로 정리했다.

-실제 주택이 공급되고 입주하는 데 얼마나 걸리나.
▶일반적인 정비사업은 지구지정 후 분양까지 약 13년 가량 소요되지만 도심복합사업으로 진행하면 약 2년6개월로 단축된다. 사전청약으로 분양 시점이 1년 당겨진다는 점을 고려하면 1년6개월 만에 분양이 가능해지는 셈이다. 가장 빠른 사업지의 경우 이르면 2023년 착공해 2026년 입주가 가능할 것으로 예상된다.

-가격이 비싸게 공급되는 건 아닌가.
▶전체 공공주택으로 공급되는 만큼 일반분양 가격은 분양가 상한제 적용을 받는다. 사업설명회를 마친 4곳 후보지의 일반 분양가격을 추정한 결과, 인근 시세의 60% 수준인 3.3㎡당 평균 1931만∼2257만원으로 분석됐다.

-추가 수익을 보장한다고 했는데 구체적으로 어떻게 적용되나.
▶도심복합사업 시행 시 10~30%p 추가수익률의 의미는 토지등소유자들 스스로 정비사업을 추진할 때보다 10~30%p 높은 수익률을 보장한다는 것이다. 공공시행자가 사업을 시행함으로써 자력개발보다 토지등소유자 현물보상 분양가가 낮게 책정돼 수익이 보장되는 개념이다. 사업설명회를 마친 4곳 후보지의 토지주 추정분담금은 민간 정비사업과 비교해 30%(1억3000만~1억9000만원) 이상 줄어드는 것으로 분석됐다.

-공공에서 일방적으로 공시지가 수준으로 수용하는 것은 아닌가.
▶행정상 수용방식으로 토지를 취득하게 되나, 지구지정을 위해서는 토지등소유자의 동의가 필요하며 보상가격은 토지등소유자, 지자체 및 공공사업자가 각각 선임한 감정평가사(법인)의 평가결과를 산술평균해 책정된다. 형식적으로는 공공이 토지를 수용하지만 개발 후 토지주에게 신축 아파트를 돌려주는 방식을 취하고 있다.

-사업의 신속한 진행을 위해 이주·철거가 중요한데 이주지원 방안은 있나.
▶토지등소유자의 현물선납액을 담보로 이주비를 대출받을 수 있는 상품을 이미 개발했다. 아파트 본계약 이후에는 중도금 대출, 준공 이후에는 신축 주택을 담보로 잔금을 대출받을 수 있도록 할 계획이다. 사업지구 내 거주하는 소유주 및 세입자에게는 가구원수 및 거주면적에 따라 주거이전비 및 이사비가 지급된다. 가령 세입자에 대한 주거이전비의 경우 4인 가족 기준 2285만원이 지급된다.

-추정분담금 산정 시 미래 시점을 예측해서 추정하는 것은 문제가 없나.
▶주민의 이해를 돕기 위해 실제 사업계획인가 예상 시점을 기준으로 자산가치와 사업비용 등을 추정해 산정했다. 분담금 산정 시 자산가치뿐 아니라 사업비용도 지가변동률, 물가상승률 등을 고려해 사업계획인가 시점으로 보정했으며 실제로도 분담금은 사업계획인가 시점에 확정되므로 해당 시점을 기준으로 평가하는 것이 주민들에게 정확한 분담금을 제시할 수 있는 최선의 방법이다.

-분담금 납부가 어려운 부동산 소유자 및 세입자에 대한 대책은.
▶분담금 납부가 어려운 소유자는 공공자가주택을 공급받을 수 있다. 예상 분양가격을 공개한 4곳의 경우, 시세의 25% 정도만 부담하면 공공자가주택에 입주할 수 있다. 세입자들에게는 매입·리모델링·전세임대주택이나 인근 공공임대주택을 활용한 임시거주시설을 제공한다. 또 사업지구 내에서 확보하는 공공임대주택의 일부 물량은 재정착 공공임대로 제공할 예정이다.

-공공에서 시행하면 임대주택과 소형평형만 공급하는 닭장 아파트가 될 것이란 우려가 있다.
▶도심복합사업의 임대주택 비율은 10~15%이며, 토지등소유자에게는 전용 85㎡ 초과 주택도 공급한다. 공급평형은 주민협의체를 통해 의견을 청취해 결정할 예정이다. 주민협의체의 추천으로 시공자를 결정하게 되므로, 토지등소유자 의견, 주택시장 여건, 민간의 창의성이 종합 반영된 우수한 주택단지가 공급될 것으로 예상한다.

-대형 건설사가 참여할 수 있는 수준의 공사비가 책정될 수 있나.
▶주민설명회에서 제시한 추정 공급가격은 민간건설사와의 간담회 결과와 공공분양 단가기준 등을 종합고려해 우수한 건설사가 참여할 만한 수준의 공사비를 바탕으로 산정했다. 향후 시공사 선정 공고시에도 사전에 주민대표회의 등과 협의해 공사비를 결정할 예정이다. 도심복합사업은 서울 등 도심에 위치해 입지가 우수하고 시장상황, 공사 지연 등에 따른 리스크를 공공사업시행자가 부담하는 등 민간 건설사에 유리한 점이 많아 참여도가 높을 것으로 예상한다.

-토지주들의 경우 전매제한·실거주·재당첨제한 규정은 각각 어떻게 적용되나.
▶도심복합사업으로 주택을 현물보상 받는 경우 과거 5년에 대해서는 재당첨 제한 적용을 받지 않는다. 과거 5년 내에 조합원 분양이나 일반분양을 받았더라도 현물보상을 받을 수 있다는 의미다. 다만 투기과열지구 내에서 도심복합사업 현물보상 분양계약을 체결할 경우, 체결일 이후 앞으로 5년간은 재당첨 제한이 적용돼 도심복합사업 현물보상을 받을 수 없다. 현물보상 받은 주택은 소유권 등기 후 거주기간 의무 없이 전매가 가능하다.

-후보지 발표 시 포함되지 않았던 주변 지역도 사업 과정에서 포함될 수 있나.
▶사업별 구역계는 지자체나 주민들이 최초 제안한 경계를 기초로 하고 있으나, 공공사업시행자가 지구지정을 제안하는 과정에서 지형 등 사업여건 분석, 지자체 협의, 주민의견 수렴 등을 통해 인근 지역을 포함하거나 구역 내 일부를 제척하는 등 조정 작업을 거치게 된다. 후보지 발표시 포함되지 않은 인접지역도 주민들이 희망하고 토지이용 효율성과 사업효과 측면에서 타당한 경우에는 편입이 가능하다.

-사업 참여를 희망하는 지역은 어디로 신청하면 되나.
▶기초 지자체에서 국토부에 신청하는 방식을 통해 수시로 후보지를 발굴하고 있다. 희망 구역은 일정 수준의 주민 동의를 확보해 기초 지자체를 통해 신청하면 국토부와 LH가 사업성 분석을 실시하고 시도협의를 거쳐 최종 후보지로 선정될 수 있다.

머니투데이·국토교통부·문화체육관광부 공동기획

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이소은 기자 luckysso@mt.co.kr

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