'깜깜이' 분양가상한제 개편.. "매뉴얼 개정, 심사기준 구체화"

국토교통부는 '분양가 상한제 심사 매뉴얼' 및 '추정분양가 검증 매뉴얼'을 마련했다고 8일 밝혔다. /사진=뉴시스

국토교통부는 합리적이고 예측가능한 분양가 상한제 운영 및 민간 사전청약 시행을 위해 '분양가 상한제 심사 매뉴얼' 및 '추정분양가 검증 매뉴얼'을 마련, 지자체와 민간업계에 배포했다고 8일 밝혔다.

국토부는 분양가 상한제 심사 관련 전문성을 보유한 한국건설기술연구원, 한국부동산원, 한국토지주택공사(LH), 토지주택연구원(LHI), 주택도시보증공사(HUG) 등 유관기관이 참여하는 공동 TF를 구성, 최근 3년동안의 지자체 분양가 상한제 심사자료 95건 분석 결과를 토대로 이번 제·개정안을 마련했다. 

개정안은 지자체마다 조정 기준이 상이한 분양가 가산비 심사 항목을 구체화하고 권장 조정기준을 제시해 지자체의 과도한 재량권을 축소하는 것을 골자로 한다. 현재 분양가 상한제 주택의 분양가는 택지비와 택지 가산비, 기본형 건축비와 건축 가산비를 더해 선정하고 있다.

택지비의 경우 민간택지에서는 개별입지 특성과 실비용 적정 반영 등 심사기준을 구체화했다. 그동안 서울 내 비교 아파트 표준지가 적어 감정평가 시 개별입지 특성 반영이 미흡하다는 지적이 많았다. 앞으로는 주변 환경 등이 가장 유사한 비교 사업지(표준지)가 선정 될 수 있도록 표준지 선정 기준과 입지·특성차이 보정기준을 구체화했다.

조합사업비 가운데 택지 조성에 소요되는 비용이 택지비로 과부족 반영되지 않도록 택지, 건물, 공통 귀속분 분류 기준을 명확히 했다.

공공택지에서는 '과다반영 방지'(상가·임대면적 제외하고 공동주택 면적만 택지비 산정에 반영)와 '임의삭감 금지'(택지비와 기간이자 반영)를 제시했다. 기본형 건축비의 경우 일부 지자체에서 심의 시 임의 삭감되는 경우가 많았다. 이에 지자체 별도 고시 없이는 기본형 건축비를 임의 조정하지 못하도록 매뉴얼을 구체화했다.

가산비의 경우 지자체마다 분양가로 인정해주는 가산비 항목이 다르다는 지적이 많았다. 이에 심사 항목을 구체화하고 권장 조정기준을 정부가 매뉴얼을 통해 제시했다.

주요 항목에 대해 인정·불인정·조정 3가지 유형으로 분류하도록 했다. 법령상 재량 없이 전액 '인정'하는 항목과 전액 '불인정'하는 항목을 분류하고, '조정'으로 분류되는 경우 사업장별로 여건을 고려해 분양가심사위원회 심의를 거쳐 인정여부와 조정비율 등을 결정하도록 했다.

조정 항목은 업체 제출금액(설계가액)에 대한 공종별 권장 조정률을 제시했다. 공종별 권장 조정률은 토목·건축·기계는 81.3%, 전기는 86.2%, 통신은 87.3%, 조경은 88.7%, 소방은 90% 등이다. 다만 지역 특성과 발주 금액, 업체 규모, 자재 가격 급등 등의 사안을 감안해 심의를 통해 ±10%포인트 조정이 가능하도록 했다.

중복계상·임의삭감 등 심사 오류사례에 대한 유의사항도 매뉴얼을 통해 명확히 정리했다. 예를 들어 그동안 심사 때 에너지 절감률(25~60%)별로 단위면적 당 가산비를 임의삭감 하는 사례가 많았는데 정부가 에너지 절감률 별 가산비 임의삭감이 불가하도록 했다. 추정 분양가 검증 매뉴얼도 제정했다. 민간 사업자가 사전청약 추진 시 추정 분양가 산정을 위해 필요한 산정방식과 절차를 규정했다.

김수상 국토부 주택토지실장은 "이번 분양가 상한제 심사 매뉴얼 개정에 따라 심사 기준이 구체화되면서 분양가 심사과정의 예측 가능성이 제고돼 민간의 주택 공급이 촉진 될 것으로 기대한다"고 말했다.

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강수지 기자 joy822@mt.co.kr
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