분양가상한제 기준 구체화..기본형 건축비 지자체 임의조정 금지

전국 지방자치단체마다 제각각이고 다소 모호했던 분양가상한제 심사 기준이 구체적으로 정리돼 사업 예측성이 높아진다.

또 민간 사업자가 사전청약을 하는 경우 추정 분양가 산정을 위한 기준과 절차도 마련됐다.

국토교통부는 이 같은 내용을 담은 새 ‘분양가상한제 심사 매뉴얼’과 ‘추정 분양가 검증 매뉴얼’을 8일 전국 지자체와 민간업계에 배포했다고 밝혔다.

국토부는 앞서 지난 9월 열린 국토부 장관 주재 공급기관 간담회에서 나온 업계 등의 건의사항과 서울시 등 지자체의 요청 등을 반영해 유관기관이 참여한 태스크포스(TF)에서 새 기준을 마련했다고 설명했다.

TF는 최근 3년간 지자체 분양가상한제 심사자료(95건) 분석 결과를 토대로 ‘분양가상한제 심사 매뉴얼’과 ‘추정 분양가 검증 매뉴얼’ 제·개정안을 마련했다.

◆ ‘분양가 상한제 심사 매뉴얼’ 개정방안

‘분양가상한제(분상제) 심사 매뉴얼’은 세부 항목별 합리적 심사 기준을 제시하고 지역특성을 감안한 운영을 통해 상한제 본연의 취지를 달성할 수 있도록 관련 내용이 개선됐다.

우선 공공택지는 불합리한 심사 방식을 개선했으며 민간 택지는 택지비 적정성 평가 시 심사 기준을 구체화했다.

택지비 심사에서 공공택지의 경우 상가·임대 면적을 제외하도록 하고 택지비 이자조달 비용까지 산정하도록 제도를 개선했다.

민간택지의 경우는 주변 시세를 더욱 정확하게 반영할 수 있도록 표준지 산정 기준 및 입지·특성 차이 보정기준을 구체화했다. 또 택지비를 산정할 때 조합사업비에서 택지 조성을 위해 사용된 비용을 적정하게 반영하도록 했다.

기본형 건축비 산정 시에는 지자체가 임의로 건축비를 조정하지 못하도록 매뉴얼에 구체화하고 이에 대해 행정지도도 실시하기로 했다.

지자체마다 조정 기준이 달라 불만이 제기된 가산비는 심사 항목을 구체화하고 권장 조정기준을 제시했다.

그동안 가산항목에 대해 지자체별 임의 조정으로 심사 결과의 예측 가능성이 낮아 사업주체-지자체 간 이견이 발생했다.

이에 앞으로는 기존 심사자료 분석 결과를 토대로 주요 항목을 인정·불인정·조정 등 3가지 유형으로 분류하고 조정 항목은 업체 제출금액(설계가액)에 대한 공종별 권장 조정률을 제시해 준수하도록 했다.

권장 조정률은 토목·건축·기계 81.3%, 전기 86.2%, 통신 87.3%, 조경 88.7%, 소방 90.0%이며 지역과 사업지별 여건 차이를 고려해 심의에서 ±10% 조정이 가능하도록 했다.

아울러 중복계상·임의삭감 등 심사 오류사례에 대한 유의사항을 명확히 하고 판단기준이 불확실한 항목은 기준을 구체화했다.

◆ ‘추정 분양가 검증 매뉴얼’ 제정 방안

‘추정 분양가 검증 매뉴얼’은 민간 사업자가 사전청약 추진 시 추정 분양가 산정을 위해 필요한 산정방식 및 절차를 규정하고 있다.

사전청약 추정 분양가는 사업주체가 설계 진행 후 분양가 상한제 매뉴얼 기준으로 분양가를 산정하되 사전청약 시점에서 산정 불가능한 항목은 매뉴얼에서 별도 추정방식을 제시했다.

예를 들어 건축비 가산비의 경우 사전청약 단지는 주택의 에너지 절감률을 측정할 수 없으므로 매뉴얼에서 에너지 절감률을 60%로 가정해 반영한 뒤 추후 조정하도록 했다.

사업 주체는 기본 설계(단, 토목 부문은 실시설계 수준 필요)를 진행하고 이에 기초한 심사자료를 작성해야 한다.

아울러 사전당첨자 모집 시 추정분양가는 신청일 기준의 추정가격으로 설계 및 인허가 변경, 기본형 건축비 변동 등 사유로 본 청약 시점에 변동 가능하다는 점을 충실히 안내해야 한다.

민간사업자는 기본설계를 진행한 뒤 이에 기초한 분양가 심사자료를 작성해 HUG 추정분양가 검증위원회에 분양가 검증을 신청해야 한다.

HUG 추정분양가 검증위원회는 한국토지주택공사(LH), 한국부동산원, 한국건설기술연구원, 지자체 분양가 심사 담당 공무원 등 전문가로 구성된다.

위원회는 추정 분양가격이 검증 매뉴얼과 관련 법령 등에 따라 적정하게 책정됐는지 심사해 그 결과를 통보한다.

한편, 국토부는 지난 8월 발표한 사전청약 민간 확대방안 후속 조치는 차질없이 추진 중이라고 밝혔다.

사전청약 추진을 위한 제도적 기반은 이번 달 안으로 완료할 예정이며 사전청약 인센티브 세부 기준을 반영한 공공택지 공급제도 개편안은 이미 지난달 발표했다. 사전청약 세부 절차를 규정하는 주택공급규칙도 이번 달 중순까지 개정이 완료된다.

국토부는 업체가 자율적으로 참여하는 기존 매각택지의 경우, 사전청약 참여 의향서를 접수한 결과 총 2만 2000여 가구 규모로 집계됐다고 밝혔다.

전체 세대의 85%를 사전청약으로 공급할 경우 최대 1만 8000가구 공급이 가능한 수준으로 이는 당초 계획물량인 1만 2000가구를 크게 넘어서는 물량이라고 국토부는 설명했다.

특히, 신청 물량 대부분이 선호입지인 수도권에 위치하고 있고 수요자 선호에 맞춘 다양한 브랜드는 물론, 중대형 평형의 주택공급도 가능할 것으로 국토부는 기대하고 있다.

이 밖에 3080+ 사전청약과 관련해서는 현재까지 약 9만 가구 규모의 도심 공공주택 복합사업 후보지가 선정됐으며 연내 예정지구(19곳) 및 본 지구(8곳) 지정을 목표로 후속절차가 진행 중이다.

정부는 참여 의향서 접수 사업장을 대상으로 이달 중 민간 사전청약 세부 계획을 확정짓고 추정분양가 심사, 예비입주자 모집 등 본격 후속 절차에 나설 방침이다. 

김수상 국토부 주택토지실장은 “이번 분양가 상한제 심사 매뉴얼 개정에 따라 심사 기준이 구체화되면서, 분양가 심사과정의 예측 가능성이 크게 제고돼 민간의 주택 공급이 촉진될 것으로 기대된다”고 밝혔다.

또 “기존 공공택지 공공분양에 대한 사전청약이 성황리에 진행되고 있는 가운데 민간 사전청약이 본격화되면 공공분양 물량까지 합쳐 모두 16만 9000가구가 사전청약으로 공급될 예정”이라며 “이는 연간 수도권 전체 분양 물량에 육박하는 수준으로 시장 안정에 크게 기여할 것”이라고 밝혔다.

문의: 국토교통부 주택정책과 044-201-3333