분양가 상한제 심사기준 구체화..지자체 재량권 축소

세부 항목별 심사 기준 제시
가산비 심사 항목 구체화

분양가 상한제가 적용되는 수도권 등에서 지방자치단체마다 제각각이었던 심사 기준이 구체화된다. 지자체는 별도 고시 없이 정부가 책정한 기본형 건축비를 임의로 조정할 수 없다. 가산비를 조정할 때도 권장 조정률에 따라야 한다.

국토교통부는 이런 내용을 골자로 한 '분양가 상한제 심사 매뉴얼'과 '추정분양가 검증 매뉴얼'을 마련해 전국 지자체와 민간업계에 배포했다고 8일 밝혔다. 지난 9월 주택공급기관 간담회에서 제기된 제도개선 요구의 후속 조치다.

분양가는 택지비와 기본형 건축비, 가산비를 더해 결정된다. 하지만 지자체마다 분양가로 인정하는 가산비 항목과 심사 방식이 달라 예측 가능성이 떨어지고 분쟁이 잦았다. 이에 그간 지자체와 건설업계 등에서는 분양가 상한제 관련한 다양한 제도개선 요구가 있었다.

먼저 분양가격에 가장 큰 영향을 주는 택지비는 개별 단지의 입지 조건을 더 반영한다. 개별 택지의 특성과 최대한 비슷한 표준지를 골라 용도지역, 교통여건, 단지 규모 등을 반영할 수 있다. 지자체가 심의에서 마음대로 깎던 기본형 건축비도 앞으로는 별도의 고시 없이는 조정할 수 없다.

가산비 인정 항목은 재정비했다. 가산비를 조정할 때 같은 공정이어도 지자체마다 편차가 심했다. 설계가액 대비 인정하는 비율이 40~90%까지 차이 났다. 정부는 가산비를 조정할 때 토목·건축·기계(81.3%), 전기(86.2%), 통신(87.3%), 조경(88.7%), 소방(90%) 등 공정별로 권장 조정률을 제시했다. 지자체는 이를 기준으로 10%포인트 범위에서만 조정할 수 있다.

택지비 가산비에 포함됐던 기부채납 범위가 넓어졌다. 현재는 도로나 공원 등을 지은 경우만 일부 지자체에서 인정했는데 앞으로는 단지내 도서관, 청소년복지관 등도 인정된다. 다만 임대주택은 특정 입주민에게만 혜택이 있어 이번 기부채납 인정 대상에 포함되지 않았다.

분양가 상한제 개선안은 이날부터 바로 적용된다. 지자체의 판단을 배제하고 업계 요구를 수용해 가격 예측 가능성을 높였다는 점에서 향후 주택공급 속도가 빨라질 것이라는 전망이다.김수상 국토부 주택토지실장은 "이번 분양가 상한제 심사 매뉴얼 개정으로 분양가 심사과정의 예측 가능성이 크게 개선돼 민간의 주택 공급이 촉진될 것"이라고 했다.

다만 분양가 상한제 심사기준 개선에도 분양가가 크게 오르기는 어려울 것이라는 전망이 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "그동안 분양가 책정을 두고 기준이 구체적이지 않거나 현실을 제대로 반영하지 못한다는 지적이 있었는데 이를 보다 구체화했다는 점은 긍정적"이라면서도 "다만 이런 매뉴얼이 향후 책정되는 분양가를 밀어올리는 요인으로 단정하기는 충분치 않다"고 지적했다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com

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