[영상] 혼인으로 인한 일시적 2주택..혼인합가특례 비과세 요건을 맞추려면?

"비과세 요건 혼인 이후에 충족해도 받을 수 있나요?"
분양권 주택 수 포함 요건 세목별로 달라져
혼인합가특례 비과세 요건..혼인 이후 매도 이전에만 맞추면 돼
'혼인 신고일'기준으로 5년 간의 처분 유예기간

[서울경제]

다주택자들의 부동산 투기를 막기 위한 세제 강화로 인해 양도세와 취득세의 부담이 높아지면서 일시적 다주택자 특례 혜택 적용도 어려워졌다. 정부는 지난 4월 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 특례에 대한 해석을 변경하고 양도세 추징을 검토하고 나서면서 새로운 주택의 취득 시점에 따라 종전 주택을 매도해야 하는 시점을 점차 줄여나갔다. 당시 바뀐 특례 조건의 적용 기한에 대한 소급 적용으로 인해 수요자들은 일대 대혼란에 빠졌다. 이 같은 모습은 단순한 해석 변경 때문만은 아니다. 혼인으로 인한 일시적 다주택의 경우 의도적 다주택으로 보지 않아 종전 주택 처분 기한에 유예를 두는 등 부가 조항이 많아지며 자신의 상황이 어디에 속했는지 알 수 없었기 때문에 시장의 혼란은 극심했다.

‘집슐랭 흥신소 보이는 라디오’에서 법무법인 정향의 김예림 부동산 전문 변호사(이하 김 변호사)·김제경 투미부동산컨설팅 소장(이하 김 소장)과 함께 비과세 요건과 분양권과 입주권의 주택 인정 여부와 혼인합가특례에 대한 자세한 이야기를 나눠봤다.

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“혼인합가특례 비과세 요건을 무조건 혼인 전에 맞춰야 하나요?”

이번 주 사연은 예비 신혼부부의 사연이었다. 남편은 1주택 아내는 2020년 8월 계약한 1분양권을 소유하고 있어 혼인 이후 일시적으로 2주택이 되는 상황이었다. 사연자는 비과세 요건을 혼인 이전에 꼭 충족해야만 하는지 혼인 이후에 비과세 요건을 충족해도 되는지에 대한 질문과 함께 사연을 보내왔다.

김 변호사와 김 소장은 혼인합가특례의 적용에 있어 유의해야 할 점들에 관해 이야기했다.

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혼인합가특례조항의 적용, 분양권 주택 수 포함 요건 세목별로 따져봐야

두 전문가는 혼인했을 때 아내가 소유한 1분양권이 주택 수로 인정이 되는지 아닌지 여부에 대해 명확한 정의를 내렸다. 김 소장은 분양권의 주택 수 포함 요건은 세목에 따라 다르다며 “양도세의 경우 분양권을 2021년 1월 1일 이후 취득했다면 과세 대상이 되고 취득세의 경우 2020년 8월 12일 이후 취득했다면 과세 대상이 된다”고 예를 들어 설명했다. 사연자의 경우 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권이라면 양도세 과세·취득세 비과세 대상이 된다고 명확하게 정의했다.

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혼인합가특례 비과세 요건···혼인 이후 매도 이전에만 맞추면 돼

김 변호사에 따르면 혼인합가특례의 경우 혼인 이후 5년 이내 먼저 매도하는 주택의 경우 비과세가 가능하다. 다만 이 요건을 언제 맞춰야 하는지가 중요한 지점이 된다. 김 소장은 “혼인 이후 주택을 팔기 전에만 비과세 요건을 충족하면 된다”며 “만약 사연자가 2년 실거주를 충족해야 한다면 혼인 이전이나 이후 언제든 2년 실거주를 충족하고서 혼인신고 이후 5년 내에만 팔면 된다”며 매도 시점을 기준으로 비과세 요건 충족이 중요함을 강조했다. 혼인신고 이후 5년 이내 매도가 중요한 것이지 실거주의 기간이 혼인 기간에 구애받는 것은 아니라는 말이다.

김 변호사는 “혼인합가특례 적용을 위해 일부러 혼인신고를 미루는 경우도 있다”며 관련 사건을 언급했다. 김 소장은 이를 강조하며 생애 평생 단 한 번 사용할 수 있는 특례인 만큼 신중한 선택이 필요함을 역설했다.

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처분시 비과세는 ‘혼인 신고일’ 기점으로 5년 간의 유예기간 둬

김 소장은 “원래 2주택을 소유했을 때 본래는 비과세를 적용받기 위해 종전 주택을 3년 이내에 팔아야 했다면 2018년 9·13 대책 이후 취득한 주택이 있다면 종전 주택을 2년 이내에 처분·2019년 12·16대책 이후 취득한 주택이 있다면 종전 주택을 1년 내 처분해야 하고 1년 내 다른 주택으로 입주해야 하는 조건으로 바뀌게 됐다”고 명확한 일자 기준 변동 사항을 언급했다. 그러나 혼인으로 인한 경우는 의도적으로 다주택자가 된 게 아니기 때문에 처분 기한만 5년의 유예기간을 준다.

김 소장은 “만약 혼인신고를 2년 후에 하게 된다면 일시적 2주택을 7년동안 유지할 수 있는 것”이라며 ‘혼인 신고일’의 기준을 다시 한 번 강조했다. 두 전문가는 “사연자도 (혼인신고를) 너무 급하게 갈 필요가 없다면 충분한 고민 후 처분 기한을 계획하는 것도 좋을 것”이라며 절세 요건의 현명한 조언을 제안하며 마무리했다.

#이어지는 5편에서는 지난 주 라이브 방송에서 다뤘던 두 번째 주제인 대체주택 특례조항에 대해 다룰 예정이다.

이채홍 인턴기자 lchong2@sedaily.com