분양가상한제·바닥난방 규제 'X'.. 아파트보다 오피스텔 짓는 게 이득

[머니S리포트] 부동산 규제 해제의 역습 ① - 오피스텔·도시형생활주택 풍선효과

[편집자주]무주택자 주거 안정을 이룬다는 목적 아래 이뤄진 각종 규제 완화가 오히려 집값을 다시 올리는 부작용으로 나타나고 있다. 대표적으로 주거용 오피스텔은 민간 분양가상한제, 중도금 대출, 전매제한 등의 규제를 배제해 아파트를 대신하는 투자상품으로 풍선효과가 나타난지 오래다. 최근에는 국토교통부가 오피스텔 바닥 난방 면적을 확대하고 기금 지원을 늘리는 등 규제가 추가 완화돼 사업자의 이윤을 더 늘릴 수 있는 유인이 늘어났다. 금리인상과 대출규제 강화로 아파트값 상승이 정체되고 있지만 오피스텔은 집값 안정의 장애요소가 되고 있다는 지적이다.

최근 정부의 ‘오피스텔 난방 규제 완화’가 가뜩이나 과열된 분양시장에 기름을 붓고 있다는 지적이다. /그래픽=김영찬 디자인 기자

◆기사 게재 순서

분양가상한제·바닥난방 규제 'X'… 아파트보다 오피스텔 짓는 게 이득
아파트보다 비싼 오피스텔 분양가… 국토부가 돈 벌게 도와주나

#. 지난 10월 중순 선보인 경기 고양시 화정동 ‘고양 화정 루미니’ 오피스텔은 84㎡(이하 전용면적) 분양가격이 7억8000만원으로 비교적 비싼 수준이었지만 7390건의 청약이 몰리는 등 평균 30대 1이 넘는 경쟁률을 기록하며 242실 전체가 계약을 마쳤다.

신규 분양아파트에 대한 청약자격이 날로 까다로워지면서 ‘주거용 오피스텔’로 눈을 돌리는 수요가 크게 늘며 과열 양상을 보이고 있다. 민간 분양가상한제 시행으로 아파트 분양가에 대한 규제가 강화되며 오피스텔과 도시형생활주택으로 수요가 물리는 ‘풍선효과’가 나타나고 있는 것이다. 이런 가운데 최근 정부의 ‘오피스텔 난방 규제 완화’가 가뜩이나 과열된 분양시장에 기름을 붓고 있다는 지적이다.

오피스텔은 일부 전매가 허용되고 분양가 9억원 이상도 중도금 대출규제가 없다는 점에서 다주택자들이 새로운 먹잇감으로 판단하며 몰려들고 있다. 사업자 입장에서도 신규 아파트는 분양가상한제나 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사를 받아야 하지만 오피스텔 등은 이 같은 공급가격 규제가 없다. 중도금 역시 시행사나 시공사의 보증으로 대출이 가능하다. ‘고양 화정 루미니’의 경우 중도금 60%를 무이자로 빌려준다.

이 같은 상황에서 정부는 지난 9월 오피스텔 건축 기준을 개정해 85㎡ 이하 오피스텔에만 허용하던 ‘바닥 난방’을 120㎡까지 설치할 수 있도록 규제를 완화, 오는 11월부터 시행에 들어간다. 이번 개정으로 중대형 오피스텔도 난방이 가능하게 돼 주거용으로 사용할 수 있게 됐다. 시행사나 시공사 입장에선 더 적은 사업비를 들여 더 많은 이윤을 낼 수 있게 된 셈이다.

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난방 규제 완화로 공사비 줄고 이윤은 극대화

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오피스텔 난방 면적 확대는 사업성을 높이려는 시행업자들의 숙원 과제 중 하나였다. 노형욱 국토교통부 장관은 지난 9월 9일 한국주택협회를 비롯한 건설 관련 협회·단체와 간담회를 가진 후 오피스텔 건축 기준을 개정, 일주일 만에 시행에 들어갔다. 이날 간담회에 참석했던 업계 한 관계자는 “도심 내 선호 주거형태인 오피스텔·도시형생활주택 공급 활성화를 위해 바닥 난방 제한 등의 건축 규제 완화와 세제·기금 융자 지원을 강화해달라고 건의했다”고 설명했다.

이번 오피스텔 난방 제한 완화 조치는 표면적으론 ‘주거용 시설 공급 확대’라는 국토부의 정책적 판단과 ‘수익 극대화’라는 사업자들의 이해 관계가 맞은 결과란 분석이다. 통상 건축 공사비는 면적이 적을수록 더 많이 소요된다. 그만큼 면적이 클수록 분양 수익을 더 올릴 수 있는 셈이다.

국토부가 민간 아파트 분양가상한제에 따라 고시하는 ‘기본형건축비’ 상한액은 지난 9월 기준 3.3㎡(공급면적)당 687만9000원으로 직전 6개월 전보다 3.42% 인상됐다. 3.3㎡당 면적별 건축비 상한액은 지상층 기준 5층 이하의 경우 ▲40㎡ 이하 593만원 ▲40∼50㎡ 613만원 ▲50∼60㎡ 596만원 ▲60∼85㎡ 579만원 ▲85∼105㎡ 594만원 ▲105∼125㎡ 588만원 ▲125㎡ 초과 580만원 등이다. 26~30층 건물의 3.3㎡당 면적별 건축비 상한액은 ▲40㎡ 이하 612만원 ▲40∼50㎡ 633만원 ▲50∼60㎡ 614만원 ▲60∼85㎡ 598만원 ▲85∼105㎡ 613만원 ▲105∼125㎡ 607만원 ▲125㎡ 초과 598만원 등이다.

함영진 직방 빅데이터랩실 실장은 “연말 민간사업 여건이 개선돼 앞으로 2~3년 간 공급이 늘겠지만 청약통장이 필요없는 오피스텔이나 도시형생활주택 등의 물량이 증가하면서 투기 수요의 시장 유입이 우려된다”고 지적했다. 이어 “다주택자 진입장벽이 높은 아파트의 대출, 세제, 청약 등 규제를 회피할 목적으로 오피스텔 풍선효과가 나타날 수 있다”고 덧붙였다. 직방 조사에 따르면 올해 비아파트 입주물량(예정 포함)은 40㎡ 이하 소형 면적이 전체 공급의 78%를 차지했으며 앞으론 60~85㎡ 정도의 중형과 그 이상 크기의 대형 면적이 증가할 것으로 예상된다.

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오피스텔 가격도 넘사벽되나

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통상 오피스텔은 가격이 비싼 아파트를 대체할 수 있는 주거상품으로 인식됐지만 앞으론 이 같은 불문율도 깨질 가능성이 높아졌다는 지적이다. 금리인상과 당국의 대출규제 강화로 집값이 하락할 것이란 전망이 나오는 가운데 오피스텔 규제 완화는 해당 가격에도 영향을 미치고 있다.

한국부동산원에 따르면 올 3분기 전국 오피스텔 매매가격은 직전분기대비 0.99% 상승, 2분기 상승률(0.37%)의 2.7배에 달했다. 이는 부동산원이 관련 자료를 발표한 2018년 이래 가장 높은 상승률이다. 10억원짜리 오피스텔이라고 가정할 때 3개월 새 가격이 1000만원 가까이 오른 셈이다. 실제 서울시내 오피스텔 실거래가를 보면 용산구 ‘용산푸르지오써밋’은 지난 4월 4억3000만원(19층)에 거래됐던 26㎡의 경우 5개월 후인 9월 4000만원 오른 4억7000만원(32층)에 계약됐다. 현재 해당 면적 호가는 5억원이다.

오피스텔 전·월세가격도 같이 오르는 모습이다. 3분기 전국 오피스텔 전세가격은 직전분기대비 0.94% 올랐고 월세는 0.54% 상승했다. 이 기간 수도권의 오피스텔 전세가격 상승률은 ▲서울 0.74% ▲경기 1.9% ▲인천 1.21% 등을 각각 기록했다.

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김노향 기자 merry@mt.co.kr
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