DSR 2단계 조기시행에 꿈틀대는 분양시장

6개월이나 앞당겨 내년1월 적용
청약 외 주택구입 어려워질 듯
연말 신규분양 쏠림 심화 전망
피해 최소화 위해 예외도 명시

'학익 SK뷰' 조감도. <SK에코플랜트 제공>

"정부의 가계부채 대책 여파로 올 연말 분양 시장이 한껏 달아오를 것으로 보입니다."

1일 서울 모처에서 만난 한 부동산 관계자는 내년 1월 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 바로 시행되면 앞으로 청약 당첨 외 주택 구매가 더욱 힘들어질 것이라며 이같이 전망했다.

특히 규제 시작 전인 올해 입주자 모집공고를 내고 청약을 받는 단지의 경우 중도금 대출은 물론 잔금 대출까지 받을 수 있기 때문에 연말 신규 분양하는 아파트에 수요 쏠림 현상이 나타날 것으로 내다봤다.

금융위원회가 지난달 26일 발표한 '가계부채 관리 강화방안'에 따르면 오는 2022년 1월 이후 새로 신청하는 대출 금액을 포함해 총 대출액이 2억원을 초과하는 경우 차주별 DSR 2단계 규제가 적용돼, 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%가 넘으면 대출을 받을 수 없게 된다.

동일한 방식으로 내년 7월 이후부터는 DSR 3단계 규제가 시작되며 총 대출액이 1억원으로 변경된다.

DSR 2~3단계 규제는 가계부채 증가에 따른 우려로 차주의 상환능력에 초점을 두고 분할 상환을 유도하기 위한 것이다.

쉽게 말해 갚을 수 있는 사람에게만 돈을 빌려주겠다는 의도다.

당초 2단계는 내년 7월, 3단계는 2023년 7월에 시행될 계획이었다.

규제를 앞당겨 시행하는 것인 만큼 주택 시장에 큰 변화가 생길 것으로 예상된다.

금융당국은 규제 조기 시행으로 실수요자들의 피해를 최소화하기 위해 DSR 적용 예외 대출도 함께 명시했다. 그 중 주택 수요자들이 이목을 사로잡은 것은 '분양주택에 대한 중도금 대출'로, 향후 기존 주택 구매보다 청약 당첨을 통한 내 집 마련에 수요자들이 몰릴 예정이다.

내년부터는 잔금 대출 역시 DSR 규제에 적용되기 때문에 남은 하반기 동안 입주자 모집공고를 내는 단지에 한해서만 중도금 대출과 잔금 대출을 모두 받을 수 있어 연내 분양 단지의 청약 경쟁이 치열할 전망이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "기존에 나와있는 물건들 자체가 시세보다 가격이 높아 부담이 굉장히 크다"며 "이런 상황에서 정부가 대출 규제도 강화한다고 하니 소비자들이 하반기 분양에 경쟁력이 있다고 판단하고 있다"고 설명했다. 이어 "여건만 된다면 적극적으로 청약에 나설 가능성이 높다"며 "다만 지역에 따른 편차가 있을 것"이라고 덧붙였다.

그는 "되팔 생각을 하다 보면 선택폭은 줄어들 수밖에 없다"며 "도심과 가까운 인기단지 중심으로 청약자가 집중돼 양극화가 심화될 가능성이 있다"고 부연했다.

부동산R114에 따르면 수도권의 경우 4분기에 92개 단지에서 9만341가구(임대분양 제외)가 분양 예정이다.

이는 2000년 분양물량을 집계한 이후 역대 기록으로 2015년 4분기(9만5686가구) 이후 두 번째로 많은 물량이다.SK에코플랜트는 인천 미추홀구학익1동에 '학익 SK뷰'를 이달 선보일 예정이다. 지하 2층~지상 최고 29층, 14개동, 총 1581가구 대단지로 일반분양분은 1214가구다. 일신건영은 11월 경기 이천시 사동2지구에 '휴먼빌에듀파크시티'를 공급한다. 단지는 지하 2층~지상 최고 25층, 8개동, 전용면적 59~84㎡, 605세대 규모다.

지방에서는 태영건설과 대저건설이 경남 창원시 의창구 감계2지구 1-1블록에 '창원 감계 데시앙'을 공급할 계획이다. 단지는 지하 2층~지상 25층, 10개동, 전용 59·72·84㎡, 총 1000가구 규모의 대단지로 구성된다. 현대엔지니어링은 전남 무안군 남악신도시 오룡지구에 '힐스테이트 오룡'을 선보인다. 42블록 482가구, 45블록 348가구 등 총 830가구며 모두 전용 84㎡다.

박은희기자 ehpark@dt.co.kr