규제 피한 서울 6억이하 아파트 씨마른다

대출 축소 · 전세 불안 영향
중저가 아파트로 쏠림 심화
10월 28일 기준 347건 매매
930건 중 37.3% '월간 최고'

한 시민이 매물정보가 붙어 있는 부동산공인중개업소를 살펴보고 있다. <연합뉴스>

서울에서 6억원 이하 아파트 매물 거래가 올 들어 월간 최고치를 기록했다. 31일 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템 통계를 집계한 결과에 따르면 10월 28일까지 등록된 서울 아파트 매매 계약 건수 930건 가운데 매매 가격 6억원 이하가 37.3%(347건)에 달했다. 올 들어 월간 최고치다.

시중은행이 지난달부터 대출을 축소·중단하거나 대출 금리를 인상하자 6억원 이하의 중저가 아파트에 매수 쏠림 현상이 나타난 것이다.

서민 주택담보대출로 분류되는 보금자리론은 6억원 이하의 주택일 경우에만 받을 수 있다.

보금자리론은 부부합산 연소득 7000만원(신혼부부 8500만원) 이하 무주택자가 6억원 이하 주택을 구입할 때 약정 만기 최장 40년 간 2∼3%대 고정금리로 매달 원리금을 상환하는 주택담보대출이다.

정부는 내년부터 총대출액 2억원을 넘는 대출자에 대해 개인별 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하는 것을 골자로 한 가계부채 관리 강화 방안을 최근 발표했다.

다만 보금자리론을 비롯한 정책서민금융상품은 DSR 산정 시 총대출액 계산에서 제외했는데, 이 때문에 대출 규제를 피해간 시세 6억원 이하 아파트 거래가 늘어나는 매수 집중 현상은 더욱 심화될 전망이다.

서울 6억원 이하 아파트에서도 가격 구간대 별로 1억원 이하의 매수 비중이 1.7%를 기록해 올 들어 처음으로 1%대로 올라섰다.

정부는 작년 7·10 대책을 통해 다주택자와 법인의 주택 취득세를 기존 1∼3%에서 최대 12%로 높이기로 했지만, 공시가격 1억원 미만의 주택은 중과 대상에서 제외하고 기본 취득세율 1.1%(농어촌특별세 및 지방교육세 포함)를 적용하도록 했다.

이후 공시가격 1억원 미만 저가 주택을 겨냥한 다주택자와 법인 중심의 투기가 확산하는 세금 규제 풍선효과가 나타났는데, 여기에 대출 규제에 따른 풍선효과까지 맞물리면서 매수 쏠림 현상이 더욱 거세졌다.

서울의 1억원 초과∼3억원 이하, 3억원 초과∼6억원 이하 아파트 매수 비중도 각각 9.5%, 26.1%를 기록해 역시 올해 월간 단위로 가장 높았다.

6억원 이하 아파트에 매수 수요가 쏠리며 매물이 빠른 속도로 사라지자 매매가격은 6억원에 수렴하며 급등하는 추세다.

서울시 중랑구 신내동 다우훼밀리 전용면적 59㎡는 작년 3억∼4억원대에서 올해 2월 26일 5억5000만원으로 실거래가가 뛰었고 10월 14일에는 5억7700만원에 최고가 거래됐다.

도봉구 방학동 거성학마을아파트 전용 59㎡는 올해 7월까지만 하더라도 4억원대에 팔렸지만, 10월 13일 5억9000만원으로 매매 가격이 2억원 가까이 급등했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "소형 아파트 거래 비중이 늘어난 것은 강화된 대출 규제와 전세 시장 불안에 따른 현상으로 해석할 수 있다"라며 "주거 안정을 해결하기 위해 대출 막차를 타고자 하는 수요 쏠림이 내년 1월까지 지속되면서 소형 아파트 거래 비중은 당분간 늘어날 것으로 예상된다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "DSR 차주규제를 강화해 무리한 주택구입을 억누르고 전세자금대출을 줄여서 갭투자를 차단하는 것이 부동산 시장을 안정시키는 해법이라고 단정하기는 어렵다"라며 "강력한 규제를 통해 왜곡된 시장을 정상화시키겠다는 시도는 이미 지난 몇 년 동안 해온 것이기 때문"이라고 설명했다.

박상길기자 sweatsk@dt.co.kr