"이중 전셋값 해소 '공급 확대'가 정공법..도생·오피스텔 규제완화 지속"

[일문일답] 노형욱 국토부 장관 기자간담회
"집값안정, 유동성 관리에 각고의 노력 필요"

노형욱 국토교통부 장관은 28일 오전 정부세종청사에서 기자간담회를 갖고 주택 시장 안정을 위해 차질없는 주택공급을 추진하겠다고 밝혔다.(국토부 제공)© 뉴스1

(서울=뉴스1) 박종홍 기자 = 노형욱 국토교통부 장관은 전세시장 이중가격 문제를 해소하기 위해서도 꾸준한 전세물량 공급이 정공법이라고 강조했다.

노 장관은 28일 정부세종청사에서 진행한 국토부 출입기자 간담회에서 전세시장의 이중가격에 대해 "인위적으로 가격 끌어당길 수는 없을 것"이라며 "전반적으로 공급의 문제가 뒷받침돼야 한다"고 밝혔다.

임대차3법 시행 이후 전세 시장에서는 같은 아파트 단지의 비슷한 면적에서도 신규계약과 갱신계약 사이에 가격 차이가 발생한다는 '이중가격' 문제가 제기된 바 있다. 이를 해소하기 위해 전월세 상한제 도입이나 표준임대료 도입을 추진해야 한다는 지적도 나왔지만 홍남기 경제부총리는 이에 대해 부정적인 입장을 표명한 바 있다.

노 장관은 전세 물량 공급을 위한 구체적인 방법으로 도심 내 자투리 땅 활용이나 도시형생활주택(도생)·오피스텔 규제 완화, 빌라·연립주택 공급 확대 등을 제시했다.

다음은 노형욱 장관과의 일문일답

-취임 5개월이 됐는데 그간의 성과와 향후 고민하는 과제가 있다면 ▶그 동안 공급 총량은 충분했는데 국민들이 원하는 물량은 상대적으로 부족했다. 공급에서 올해와 내년이 스트레스 구간인데 시차 문제 해결하려면 지금 진행되는 사업 시기를 앞당겨서 대응하는 게 어떨까 생각도 했고 도심 공급 물량 확보에 집중했다. 지금 공공복합주택은 사업 기간을 2년 반 정도로 줄이고 사전청약을 진행한다. 충분치는 않지만 시장이 안정 기조를 보이고 있어 확고한 안정세로 돌리기 위해서 공급 대책을 차질없이 추진하겠다. 금융당국과 가계부채 총량 관리도 할 것이고, 지자체와 인가에서 소통도 필요할 것이다. 공급으로 인한 시장 불안 문제는 없게 하겠다. 또 LH 사태로 인한 신뢰 문제를 회복하기 위해서는 28개 기관 혁신 문제도 완료해야 할 과제다.

-민간 사전청약은 어떻게 준비하고 있는지. 분양가가 너무 높다는 지적과 공급 시간차에 대한 문제는 어떻게 생각하는지 ▶민간 참여를 위한 인센티브나 사전청약 절차에 대한 매뉴얼 등 민간 사전청약은 관련 절차를 차질 없이 진행 중이다. 올해 사전청약 물량은 8000가구 정도 검토하고 있는데 연내에 6000가구는 사전청약으로 할 수 있지 않을까 생각한다. 올해 11~12월 1만2000가구 정도 사전청약을 전제로 한 토지 공급이 이뤄지고 6개월 이내 사전청약을 조건으로 공급하기 때문에 내년 상반기에 1만2000가구 사전청약이 가능하지 않을까 싶다.

-기획재정부에서 시장 안정에 대한 얘기를 한 것 같은데 성급한 일반화의 오류 같다. 앞으로 부동산 시장에 대한 향후 전망과 정책 방향은? ▶객관적인 지표들은 안정으로 접어든다는 것을 뚜렷하게 보여주고 있다. 매수 심리 같은 선행 지표들도 변하고 있다. 문제는 시장에 유동성이 많기 때문에 각고의 노력이 필요하다는 점이다. 금융 지표상 현재 늘어난 유동성을 관리하지 않을 수 없고, (방치하면) 나중에 너무 큰 거시경제 리스크가 된다. 가계부채 관리는 장기간 될 수밖에 없다. 또 가구 수 분화나 양질 주거 전환에 대한 수요가 있기 때문에 이런 변화와 맞춰서 공급 정책으로 담고 있다. 하지만 종합적으로 생각하면 결국 안정국면으로 진입할 수 있을 것으로 판단한다.

-기재부가 내년 예산안 편성하며 내년 수도권 집값 상승을 5.1%로 전망했는데 이에 대한 견해는? ▶정부 예산안은 9월에 제출하니까 사용된 지표는 6~7월 수치일텐데 부동산 시장 과열 국면 당시 전망한 수치가 아니었나 싶다. 또한 5.1%란 수치는 내년도 경상성장률 전망과 유사한데 경상성장률에 맞춰 소득이나 가격 지표를 산정하는 게 기본적. 다만 최근 주택시장 흐름을 보면 훨씬 안정된 쪽으로 될 것으로 보고 또한 그렇게 관리해야 할 것으로 본다.

-최근 가계부채 관리방안에서 전세대출 DSR 규제는 누락했는데 금융당국의 가계대출 목표치나 DSR 조치로 부동산 시장으로의 유입 차단이 가능한지? ▶이번 발표에서 일단 전세대출은 DSR 한도에서 빠지지만, 플랜B로 전세대출도 DSR 원금 이자 포함하는 것을 예비과제로 추진하겠다. 차주 단위 DSR 관리를 계획대로 한다면 내년도 4~5%, 금년 7% 정도 관리 가능하지 않을까 생각한다. 다만 그 과정이 고통스러울 수도 있을 것.

-대장동 의혹과 관련해서, 도시개발 민관 합작사업서 민간 수익률을 제한하면 주택 공급 차질 빚지 않을지? ▶과도한 개발이익을 공적으로 환수한다는 데는 이견이 없을 것이다. 그 수준을 어느 정도로 해야 하는지는 많은 논의가 있어야 한다. 공공성을 강화할 필요도 있으나 시장 구조를 생각하면 반대로 생기는 부작용도 있어 균형있게 이뤄져야 한다. 　 -화물차 안전운임제 성과와 의무제 연장 또는 폐지에 대한 의견은? ▶화물차는 운임을 너무 낮게 유지하면 무리해서 과적·과속하는 안전 문제나 기사 직업의 안정성 문제가 있다. 이런 부분은 확대가 됐으면 좋겠다는게 국토부 생각. 문제는 코로나19로 운송업계 경영사정도 좋지 않고 유가 인상이나 비용 상승 압력도 큰 상황이다. 균형있게 생각해야 하며 내년 말 일몰이 다가오는데, 그 전에 이것을 계속할 것인지 얼마나 확대할 것인지 결정을 해야 한다. 화주단체나 기사 분들의 합리적인 의견이 모아져야 한다.

-3기 신도시 등 2차 사전청약 진행하고 있는데 토지보상이 아직 진행이 안된다는 지적이 있다. ▶3기 신도시 토지보상은 차질없이 진행되고 있다. 토지보상절차는 지구지정 되면 보상공고, 감정평가, 협의보상, 수용재결 단계를 거치는데, 다음달 고양 창릉, 부천 대장 지구계획이 확정되면 5곳의 지구계획 확정된다. 하남 교산과 인천 계양은 협의보상 끝난단계라 수용재결 준비하고 있다. 남양주 왕숙은 감정평가가 마무리 단계이기 때문에 다음 달 보상에 착수할 예정이다. 고양 창릉은 감정평가 위한 과정이 진행되고 있어서 12월이면 보상이 착수될 것으로 보이고, 부천 대장은 감평이 끝났다. 그래서 보상이 12월 초에는 이뤄질 것이다.

-3기 신도시가 지구별로 사업 진행속도 다르면 시차 두고 사업이 진행될 가능성 있는 것인지? ▶보상 관련 계획이 조금 차이가 있는데 같은 날 시작해서 같은 날 끝날 순 없을 것이다. 다만 큰 편차가 생기지 않게 진행할 것으로 본다. 주택공급 과정은 택지개발 단계부터 많은 변수들이 있다. 계획된 기간 안에 최대한 빨리 되도록 노력하겠다.

-트레블버블 체결을 준비하는 국가가 있는지? ▶트레블버블은 사이판하고 싱가포르와 진행했지만 실무적으로 동남아 중심으로 확대하는 방안을 논의하고 있다. 구체화 되면 상세히 발표하겠다.

-도심 내 공급계획이 주요 지역에서 선정되는 지구들이 적고 외곽지역 위주다. 많은 사람들이 원하는 입지에 공급을 유인하려면 초과이익환수제나 분양가상한제 같은 규제완화 방안이 필요하다는 지적이 있는데 ▶재개발이나 재건축은 언젠가는 해야 할 텐데, 대규모 아파트를 공급하려면 10년 이상 시차가 있다. 당장 공급에 스트레스가 있는 올해나 내년에 유효한 공급이 아니다. 또 재건축 규제 완화를 시장이 개발 호재로 받아들이면서 그 지역 안에 오래된 아파트 가격만 올라가는 시장 불안에 대한 걱정이 있다. 현재는 부동산 시장이 안정이냐 불안이냐 예민한 시기라 완화 시점을 선택을 하는 게 쉽지 않다. 반대로 시장 안정세가 확고해지면 재개발, 재건축 추진 여건이 좋아지지 않겠나 싶다. 　 -오세훈 서울시장 당선으로 재개발과 재건축에 속도를 내고 있다. 국토부 정책과 충돌한다는 것에 대한 우려는? ▶서울시장과 주택 공급에 대한 생각이 다르지 않다. 도심 좋은 곳에 공급해야 한다는 것과 재개발·재건축이 시장 불안요인으로 작용하면 안 된다는 것이다. 또 개발이익이 부동산 디벨로퍼 등에 돌아가고 원래 살던 사람이 내몰리는 것도 안 된다. 이런 전제로 정비사업을 추진해야 하는데, 서울시도 쓰는 단어는 다르지만 목적이나 제약조건은 동일하다. 역할 분담이 필요한데, 강남처럼 사업성 좋아 민간이 할 수 있는 건 민간이, 이해관계를 돌파할 수 없고 사업성이 부족한 곳은 공공이 역할을 하는 게 낫다. 이 원칙도 공감대가 있고 충돌되는 부분은 없다.

-부동산 시장이 대세하락으로 가기 위해서는 구축 주택 시장에 매물로 나와야 하고, 양도세 완화나 중과 한시 면제 같은 조치가 필요하다는 지적이 있다 ▶양도세 문제는 지금 국회에 여아간 낸 법률이 있어 논의가 이뤄질 것 같다. 거래 쪽 부담을 낮춰서 매물을 유도해야 한다는 견해도 있고, 반대로 부작용이 걱정된다는 의견도 있는데 딱 집어서 말하기는 쉽지 않다. 국회에서 법안심사가 다뤄질 것.

-공시가격 1억원 미만 주택 '싹쓸이' 많은데 규제 방안 있는지? ▶공시가 1억 미만 주택이 규제 대상서 제외했던 건 대부분 지방이라 투기 위험이 적고 서민들을 보호해야 한다는 취지였는데 일부 개인이나 법인의 매집사례가 나타나고 있다. 취득세나 양도세 중과 같은 것을 피하기 위한 편법으로 이뤄지는 것 같아서 실태조사나 규제 방안이 필요하다고 본다. 다만 지자체나 행정안전부는 지방경제에 미치는 영향 때문에 신중한 의견을 가지고 있는데 협의해 나가겠다.

-중앙부처로는 처음으로 청년정책과를 신설했다. 진행되는 프로젝트나 구상하는 정책이 있는지? ▶청년들의 주거에 대한 수요나 주거 사다리 대응이 필요하다고 본다. 같은 청년이라도 취업준비나 직장초년생, 신혼부부 등 상황이나 수요가 획일적이지 않은데 맞춤형 주거사다리 제공하는 게 청년정책과에서 추진해야 할 과제라 생각한다.

-전임 김현미 장관은 강남 집값을 잡겠다 했는데 잡히지는 않는 것 같다. 고가주택이 몰린 지역 집값을 여전히 잡아야 한다고 보는지? ▶정부가 인위적으로 가격을 잡을 수 있겠나. 강남4구 쪽이 더 높게 유지가 되는데 그 지역에 주택 수요가 여전히 크다거나 똘똘한 한 채 같은 해석이 가능하다. 어느 지역을 집어서 내릴 순 없고 시장 기조나 여건을 안정적으로 갈 수 있게 해야 한다.

-3기 신도시에서 민간 개발이익이 과도하다는 주장이 나왔는데 어떻게 보고 있는지? 또 도시개발법 개정이 시간이 걸릴 것 같은데 용산정비창 개발과정에도 영향 주는 것 아닌지? ▶도시개발사업에서 문제가 되는 부분은 민관 공동으로 추진하는 사업인데 용산정비창은 사업시행자가 코레일과 SH로 민간이 들어가지 않아 영향이 크지 않다. 3기 신도시는 LH가 부지조성을 하지만 직접 짓는 것은 58% 정도이고 42%는 민간이 짓는다. 42%까지 전부 LH가 맡는다는 것은 신중히 검토해야 한다. 전체 주택시장은 민간 공급이 85~90%인데 모두 공공으로 하는 게 현실적으로 가능할 지 의문이다. 또 LH의 공공분양주택은 국민주택 규모인 84㎡를 넘지 못하는데 국민의 면적 수요는 다양하기 때문에 이 역시 고려해야 한다. 공공성과 투명성 강화는 필요하고 민간의 건설과정이 좀 더 투명하게 이뤄져야 한다. 기부채납 등 공공성 강화할 수 있는 차원으로 추진할 필요가 있다.

-홍남기 부총리는 앞서 전세시장 이중가격 문제를 해결해야 할 문제라 지적했는데 얼마전에는 전월세 상한제 확대나 기본임대료 적용은 어렵다고 했다. 묘수가 있는지? ▶전세 대책도 필요한 공급을 꾸준히 하는 게 정공법이다. 임대차 법 시행으로 전세가격 이중가격 현상이 나타났다. 전세시장에서 5% 한도의 2년 갱신계약과 4년 동안 기대수익 반영된, 두 가지 상품 존재하고 있다. 집값이나 전셋값이 오른다는 기대가 있다면 4년 상품 가격이 높아지고, 안정세나 떨어진다는 기대가 있으면 4년 상품 임대료가 더 낮아질 수 있다. 인위적으로 가격 조정할 수는 없을 것이다. 전반적으로 안정의 문제와 공급의 문제가 뒷밭침돼야 한다. 공급 관련 대책을 끊임없이 하는 게 필요하다. 속도를 앞당겨서 도심 자투리 땅 이용해서 하는 사전매입약정으로 수요를 보장하거나, 빌라나 연립주택은 공급기간도 덜 걸린다. 또 도시형생활주택이나 오피스텔 등 비주택 규제를 풀면 조기 공급이 가능하다는 얘기도 있었다. 작지만 효과가 나올 수 있는 대책들을 시작했고 속도를 내볼까 생각한다.

-코레일과 SR 통합이 연구 용역이 11월쯤에 나오는데 통합 여부 확정은 언제 되는지? ▶용역팀 중에 별도분과위를 만들어 진행하고 있다. 코레일, SR, 국가철도공단 측 노사·전문가들이 참석하고 있어 공정성을 기하고 있다. 통합이 효율적인지 공공 내 경쟁이 효율적인지는 내용 보며 논의할 문제이나, 분명히 할 것은 철도산업 민영화와는 다르다는 점이다. 코레일이나 SR은 다 공기업이다. (통합이나 경쟁에서) 아직 어느 쪽으로 간다고는 말할 수 없는 단계이다.

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