"영끌해서 집 산 사람이 승자..당분간 거래 절벽 넘어 거래 동결"

전문가들 "시장 양극화·똘똘한 한 채·변종거래 우려"
주담대한도 절반 가까이 축소..'갈아타기' 쉽지 않아

서울시내 공인중개사무소에 부동산 매물이 붙어있다. © News1 안은나 기자

(서울=뉴스1) 전형민 기자 = 정부가 가계부채 관리 강화방안을 발표하면서 주택시장 실수요자들의 불안감이 가중되는 분위기다. 당장 올해 가계대출 총량 관리에서 전세자금 대출을 제외하기로 했지만, 내년부터는 포함하기로 해 추가 규제 가능성을 경고하면서다.

주택시장에서는 '결국 하지 말라는 영끌(영혼까지 끌어모았다는 뜻)을 해서 집을 산 사람만 승자가 됐다'는 비판이 나온다. 당분간 시장의 거래절벽도 계속될 것이라는 관측도 있다.

26일 금융위원회와 금융감독원에 따르면 정부는 차주단위 DSR 2·3단계를 조기 시행한다. DSR(Debt Service Ratio)이란 소득 대비 갚아야 할 전체 금융부채 원리금 비율을 뜻하는 지표다. DSR 규제는 대출자의 상환능력에 초점을 맞춰 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득의 일정 비율 이하로 억제하는 것이다.

이를테면 신용대출 5000만원에 연소득 5000만원인 차주가 조정대상지역의 6억원짜리 아파트를 구입할 경우 현재는 주택담보비율(LTV) 50%가 적용된 3억원까지 주담대를 받을 수 있었다. 앞으로는 주담대 한도가 1억6000만원으로 절반 가까이 줄어든다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "대책의 취지에는 공감한다면서도 대출 규제를 통해 최근 불거진 부동산 시장의 문제를 해결할 수 있다는 시각은 곤란하다"고 했다.

상환능력 중심 대출 관행의 확고한 정착이라는 목표의 방향은 맞지만, 이를 통해 DSR과 전세자금 대출을 줄이는 것과 부동산 문제를 해결하겠다는 논리는 비약이라는 설명이다.

이 책임연구원은 "그간의 주택가격 증가세를 봤을 때, 주택담보대출과 전세 대출, 집단대출의 증가세가 이례적이라고 단정하기는 어렵다"며 "따지고 보면 집값이 안정돼야 풀어낼 수 있는 문제"라고 설명했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "집을 사려는 수요 자체가 줄지 않았는데, 대출 규제로 이를 억누르면서 일시적으로 수치들이 떨어질 수는 있겠지만, 근본적인 해결책이 될 수는 없다"고 짚었다.

서울의 한 은행 대출창구에 고객이 대출상담을 받고 있다. © News1 민경석 기자

또 전문가들은 시장의 양극화 현상이 가속·심화할 것이라며 우려를 표하기도 했다. 현금 부자만 시장에서 활동할 수 있는 환경이 될 것이라는 걱정이다.

김 소장은 "금리를 올리고, 상환 기간을 줄이고, 대출을 어렵게 하면 결국 어떻게든 현금이 부족한 실수요자, 서민에 그 피해가 돌아가게 된다"며 "시장의 양극화와 현금 보유 정도에 따른 주거복지 불평등 부분은 더 심화할 수도 있다"고 지적했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원도 "그동안 규제를 강화하는 쪽으로 정책을 진행해왔고, 앞으로도 더 강화하겠다는 것"이라며 "돈을 더 안 내 주겠다는 게 명확해졌으니 시장에 진입하려던 실수요자들의 진입이 더 어려워지는 환경으로 가게 될 것"이라고 내다봤다.

특히 윤 수석연구원은 "당분간 거래 절벽을 넘어 거래 동결 현상이 상당 기간 나타날 것"이라고 시장을 전망했다. 이번 대책으로 내년 1월부터는 상급지로 주거지를 옮기는 이른바 '갈아타기'조차 여의치 않을 것이라는 관측이다.

그는 "한동안 부동산 시장의 거래가 침체하고 그 속에서 이상·변종거래가 생기지는 않을지 걱정"이라며 "기존에 대출받아 집을 산 사람이 결국 위너(winner)가 된 셈이다"고 촌평했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "부동산 구매심리를 제약하고 주택 거래량을 감소시킬 전망"이라며 "누적된 집값 상승 피로감과 겹쳐 매수세 자체가 감소할 가능성이 높다"고 말했다.

그러면서 "다주택자의 주택 추가 구매 수요는 감소하고 당분간 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 이어지겠다"면서 "거래시장 한파가 조기화하면서 전세 대출마저 제한되는 이들은 월세를 선택하는 '월세화 현상'까지 나타날 수 있다"고 내다봤다.

maverick@news1.kr