서울 아파트 전세→매매 갈아타기 비용 5억원 돌파.. 文 정부 들어 2.7배로

서울 아파트 매매·전세가격 2.73배로 올라
1억8461만원 →5억571만원
성동구는 갈아타기 비용 460% 증가

지난달 서울 아파트 전세 거주자의 매매 갈아타기 비용이 최초로 5억원을 돌파한 것으로 나타났다. 갈수록 심화하는 전세난 속에서 대출규제로 자금 조달까지 어려워지며 세입자들은 전세도 매매도 선택할 수 없는 상황으로 내몰리고 있다는 분석이다.

일러스트=정다운

26일 한국부동산원에 따르면, 지난달 서울 아파트 평균 매매가격과 전세가격은 각각 11억3043만원과 6억2472만원으로 그 차액인 매매·전세 갈아타기 비용은 5억571만원인 것으로 조사됐다. 갈아타기 비용이 5억원을 돌파한 것은 지난 2012년 관련 통계를 집계한 이래 처음이다.

서울 아파트의 갈아타기 비용은 ▲2017년 9월 1억9434만원 ▲2018년 9월 2억7979만원 ▲2019년 9월 3억6071만원 ▲2020년 9월 4억1757만원 ▲2021년 9월 5억571만원 등으로 오름세를 보이고 있다. 매매가격과 전세가격의 간극이 갈수록 커져가고 있다는 의미다.

문재인 정부가 시작되기 직전인 지난 2017년 4월 서울 아파트 매매가격과 전세가격은 각각 5억6774만원과 3억8313만원이었다. 그 차이는 1억8461만원에 불과했다. 지난달과 비교하면 갈아타기 비용이 4년반 사이 2.73배로 뛴 셈이다.

자치구별로 보면 지난달 기준 매매·전세 갈아타기 비용은 강남구가 11억124만원으로 가장 높았고, 서초구(9억3159만원)와 용산구(8억6399만원), 송파구(8억818만원) 등이 뒤를 이었다. 매매가격 자체가 높은 지역인 만큼 갈아타기 비용도 큰 것으로 나타났다.

2017년 4월과 지난 9월의 각 자치구별 갈아타기 비용을 비교하면 성동구가 1억1094만원에서 6억2143만원으로 무려 460% 오르며 압도적 1위를 차지했다. 이어 서대문구의 갈아타기 비용이 367% 늘어났고, 노원구(331%)와 도봉구(306%) 등이 뒤를 이었다. 강남구와 서초구는 4년반 전에 비해 매매·전세가격 차이가 각각 124%와 107% 늘어나는데서 그쳤다.

신흥 주거지역 집값이 크게 오른데다 기존 전세금에 자기 자금과 대출 등을 더해 매수할 수 있는 아파트로 ‘패닉바잉’이 몰리며 특히 중저가 아파트의 매매가격이 전세가격보다 훨씬 빠르게 오른 결과인 것으로 풀이된다.

전국 아파트 갈아타기 비용은 2017년 4월 7777만원에서 지난 9월 1억9000만원으로 144% 상승했다. 같은 기간 수도권 갈아타기 비용은 1억767만원에서 2억9845만원으로 177% 상승했고, 지방권은 4938만원에서 9197만원으로 87% 상승했다. 지방보다 수도권에서 전세가율이 빠르게 낮아지며 갈아타기 비용이 증가한 정도도 두배가량 컸다는 분석이다.

전문가들은 임대차법 시행 만 2년이 되는 내년 중순에는 계약갱신청구권이 일제히 만료되며 역대급 전세대란이 촉발될 것으로 전망했다. 전세가 더 이상 안정된 주거방식이 아니게 되면서 갈아타기 수요가 급증하고, 이에 매매가격 상승 압력도 강하게 작용할거란 예상이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “전세를 한번만 더 살고 ‘내 집 마련’을 하겠다고 생각했던 사람들은 이제 기존 전셋집 유지도 못하고 반전세나 월세로 내몰리게 된 형국”이라면서 “지금이라도 갈아타기에 나서는 서울 전세 거주자가 늘어나면서 서울 외곽 중저가 지역과 경기도 아파트값도 당분간 계속 오를 수밖에 없다”고 했다.

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