대출 2억 넘으면 DSR 규제..전문가들 "거래 줄어도 집값 안 떨어진다"

가계부채관리방안, 부동산 전문가 5인의 진단

(서울=뉴스1) 민경석 기자 = 24일 서울 시내 한 은행 지점에 대출 안내 현수막이 걸려있다. 더불어민주당과 정부는 오는 25일 실수요자 보호 방안 등을 담은 가계부채 보완대책을 협의한 뒤 협의 내용을 토대로 26일 정부 최종안을 발표한다. 이번 대책은 가계부채 총량 관리를 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화 등 부채 상환 능력에 방점을 찍는다. DSR은 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻한다. 2021.10.24/뉴스1

정부가 내놓은 가계부채관리강화방안이 부동산 시장 안정화에 큰 영향을 주기는 어렵다는 관측이 나온다.

대출 규제로 주택 매수를 억누를 순 있지만 매수 수요 자체를 바꾸기는 쉽지 않다는 뜻이다. 거래량은 적지만 신고가에 계약이 체결되는 현재 장세가 지속될 것이란 전망이 우세하다. 전세자금대출이 총량 규제에서 제외되면서 갭투자가 방치된 점도 한계로 지적됐다.

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그래도 살 사람은 산다‥거래량 감소에도 신고가 장세 지속

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26일 금융위원회와 금융감독원은 개인별 DSR 규제를 조기 시행하는 내용을 담은 '가계부채 관리방안'을 발표했다. 내년 1월부터 총대출액이 2억원을 넘을 경우 DSR 규제가 적용된다. 내년 7월부터는 총 대출액 1억원 초과 대출자에 DSR 규제를 적용한다.

DSR은 개인이 가진 모든 가계대출의 원리금 상환액 합계가 연 소득에서 차지하는 비율을 뜻하는데 은행권의 경우 40%가 기준이다. 즉, 갚을 수 있는 능력 만큼만 빚을 내라는 의미다.

일각에서는 자금 조달이 어려워지면서 집값 안정화에도 긍정적인 영향을 미칠 것이란 의견도 나오지만 대부분의 전문가들은 회의적인 반응이다.

송인호 KDI 경제전략연구부장은 "주택 시장이 침체기일때는 대출 규제의 영향이 크지만, 활황기이거나 상승 기대가 있는 때에는 영향력이 크지 않다"며 "특히 지금 시장은 월급쟁이가 들어가는 시장이라기보단 자산이 있는 사람들이 진입하는 시장이므로 거래는 줄겠으나 가격은 떨어지지 않는 현상이 지속될 것"이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 "대출에 크게 좌우되지 않는 금액대나, 어떤 식으로든 구매력이 있는 사람들에게 미치는 영향은 한정적"이라며 "주택매수를 억누르더라도 주택 매수수요 자체가 바뀌는 것은 아니기에 거래가 감소하더라도 신고가 체결은 계속되는 양상이 이어질 것으로 본다"고 전망했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "소득과 상환능력 하에서의 대출 운용이 중요해질 것"이라며 "무분별한 주택구입보다는 대기수요가 꾸준한 신축이나 교통망 예정지, 공급 희소성이 지속될 수 있는 지역 위주로 매입 수요가 제한되며 지역별 양극화가 커질 수 있다"고 내다봤다.

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무주택자, 높은 전셋값·월세 감당해야‥갭투자 차단도 못해

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전월세 시장의 불안을 예견하는 목소리도 높았다. 대출 규제로 구매 여력이 부족한 무주택자들이 결국 전세로 돌아설 가능성이 높기 때문이다.

고준석 동국대 겸임교수는 "대출로 매수해 직접 거주려하려던 무주택 실수요자들은 대출을 못 받으면 결국 전세에 머물러야 할텐데, 전세 물량이 없으니 전셋값은 오를 수 밖에 없을 것"이라며 "무주택 실수요자들이 입는 타격이 클 것으로 보인다"고 우려했다.

함 랩장은 "가계부채관리방안이 전세대출 규제도 일부 동반하고 있어 전세대출이 제한되는 이들은 보증부 월세를 선택하는 월세화 현상이 야기될 수 있다"며 "임대인의 전세보증금 증액요구에 쉽게 응답하지 못할 경우 울며 겨자먹기로 보증부 월세를 찾을 수 밖에 없을 것"이라고 말했다.

총량 규제에서 전세자금대출을 제외시키면서 갭투자를 차단하지 못한 점은 한계로 지적됐다.

서영수 키움증권 연구원은 "가계부채 문제의 핵심은 전세자금대출"이라고 강조하며 "전세자금대출을 규제해 갭투자를 차단해야 하는데 핵심을 못 건드린 점이 아쉽다"고 지적했다.

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이소은 기자 luckysso@mt.co.kr