서울사는 김씨 주말마다 지방행 왜?..비규제지역이 뜬다

[돈이 보이는 창]비규제지역 부동산 투자편
군산 투자한 김씨, 분양권 수익 1.5억원
전매 제한없고 LTV 최대 70%까지 받아
김해 등서 1억미만 구축 '갭투자'도 성행

이미지투데이

[이데일리 강신우 기자] 서울 사는 직장인 김 모(43)씨는 주말마다 비규제지역을 중심으로 임장(현장 탐방)에 나선다. 규제지역에 비해 대출이나 세금, 청약면에서 상대적으로 유리하고 집값이 비교적 저렴해 여윳돈을 불리기 좋은 재테크로 판단해서다. 앞서 2년 전 투자한 전북 군산의 한 아파트에서 투자수익이 쏠쏠하게 나자 수도권과 다소 거리가 먼 지역까지 발품을 팔고 있다.

김 씨가 첫 투자한 비규제지역 부동산은 군산시 나운동 금호어울림센트럴(2022년9월 입주예정) 아파트다. 재작년 분양권을 2억6000만원에 취득했는데 현재 호가는 최고 3억6645만원에 이른다. 분양가 대비 웃돈만 1억5000만원이 붙은 셈이다. 그는 “비규제지역은 전매제한이 없거나 짧고 주택담보대출비율(LTV)도 최대 70%까지 받을 수 있어서 적은 투자로 만족할만한 수익을 낼 수 있어 좋다”고 했다.

[이데일리 김정훈 기자]

‘비규제지역 ’ 눈독 들이는 투자자들

최근 정부가 부동산시장 안정을 위한 조치로 주택담보대출과 신용대출을 옥죄면서 수도권을 중심으로 ‘팔자세’가 늘어나는 등 불장이던 주택시장이 빠르게 식는 분위기다. 다만 이른바 ‘현금부자’들은 안정적인 투자처가 마뜩치않자 규제가 상대적으로 덜한 비(非)규제지역으로 파고들고 있다.

온라인 부동산커뮤니티에서는 취득세 1%, 양도세 일반과세로 규제가 덜해 비규제지역 투자를 ‘실패할 수 없는 구조’라는 평가도 나온다. 경기도 남양주, 양평, 여주 등 비규제지역 임장기도 수두룩하다. 일반적으로 비규제지역 투자자들 사이에서는 실거주없이 3~5년 내 수익을 거둬들이거나 6개월 내 초단기 매매(초단타)도 유행하고 있다.

비규제지역은 규제 지역을 제외한 모든 곳이다. 전국 236개 시·군·구 중 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)이 아닌 비규제지역은 70여 곳이다. 수도권에서는 이천시, 여주시, 포천시, 가평군, 양평군, 남양주 등이며 지방에서는 강원도 원주시, 춘천시, 전북 군산시, 익산시, 경남 양산시 등이 있다.

이들 지역은 대출·청약·세제·전매제한 등 각종 규제에서 자유롭다. 투기과열지구나 조정대상지역은 규제가 심해 사실상 다주택자들의 투자가 어려워 실수요자 위주의 매매거래로 재편됐다.

규제를 뜯어보면 먼저 대출 면에서 다주택자의 신규주택 구매를 위한 대출은 나오지 않는다. 2주택 이상 보유세대는 주택신규 구입을 위한 주담대가 금지되고 1주택 세대는 기존주택을 6개월 내 처분하고 전입하는 조건에서 대출이 나온다. 또 주택담보대출비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 지역에 따라 촘촘하게 규제하고 있다.

청약은 재당첨제한이 있어 해당 지역에서 당첨시 최대 10년간 재당첨을 제한한다. 2주택 소유 세대는 1순위 자격을 부여받을 수도 없다. 세금 면에선 다주택자는 양도세 중과와 장기보유특별공제(장특공) 배제 등의 패널티를 적용하고 있다. 또 분양권 전매제한도 기본으로 적용된다.

규제지역의 투자가 사실상 꽉 막히면서 비규제지역이 뜨고 있다. 분양만 했다하면 청약경쟁률이 역대최고치를 기록하고 기존 신축 아파트 값도 급등하는 분위기다.

한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 13일 진행한 강릉시 ‘교통하늘채 스카이파크’ 1순위 청약에는 367가구 모집에 총 2만4925명이 몰리면서 평균 경쟁률 68대1을 기록했다. 이 단지의 최고 경쟁률은 전용면적 114㎡형에서 기록한 106.8대1을 보였다. 앞서 8월 강릉시 교동에서 분양한 ‘강릉 롯데캐슬 시그니처’ 청약에도 760가구 모집에 3만5625명이 몰리면서 역대 강원지역 아파트 청약 경쟁률 중 가장 높은 수준을 보였다.

진주시의 첫 더샵 브랜드 아파트로 주목받은 포스코건설의 ‘더샵 진주피에르테’ 아파트 청약경쟁률 역시 역대급 경쟁률로 마감했다. 지난 13일 진행된 1순위 청약접수 결과 469가구 모집에 총 3만6180건의 청약통장이 접수돼 평균 77.14대1의 경쟁률을 보이며 진주시 최다 접수 기록을 세웠다. 최고 경쟁률은 1만463명이 몰리며 107.86대1의 경쟁률을 보인 101㎡ 타입이 기록했다.

김해·원주 등 1억 미만 주택 ‘활활’

비규제지역을 중심으로 공시가 1억 미만의 주택 매수도 늘고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아파트실거래가(아실)에 따르면 최근 3개월간 갭투자 매매거래 증가지역은 상위권이 모두 비규제 지역이다. 1위는 김해시로 20일 기준 3개월 전과 비교해 298건이 늘었고 이어 원주시(230건), 충남 아산시(212건) 순이다.

김해시 관동동 부영e그린9차 아파트는 전용 85㎡ 기준 최근 2억원(9월25일 계약·11층)에 거래됐다. 전세가율은 101.6%로 매매가가 전세가보다 350만원 낮은 수준에 형성돼 있다. 원주시에선 명륜동 현대1차(전용 102㎡) 아파트가 최근 1억4000만원(8월25일 계약·11층)에 거래됐다. 전세가율은 116.2%로 매매가 전셋값보다 2000만원 가량 싸다.

현재 다주택자나 법인이 공시가 1억원 미만 아파트를 사면 주택 수와 상관없이 기본 취득세율 1.1%를 적용한다. 비규제지역이면 양도소득세 중과도 피할 수 있다.

장경태 더불어민주당 의원이 국토교통부와 한국부동산원의 거래 자료를 분석한 결과 지난해 7월부터 올해 8월까지 공시가 1억원 미만 아파트 26만555채가 거래됐다. 이는 7·10대책 발표 전 1년 2개월(2019년 5월∼2020년 6월)간 거래된 공시가 1억원 아파트(16만8130채)보다 55% 많은 수준이다.

다만 정부는 1억원 미만 아파트에도 과세를 검토한다는 입장이어서 투자에 유의가 필요하다.

앞서 노형욱 국토교통부 장관은 국회 국토교통위원회 국토부 국정감사에서 ‘공시가 1억원 미만 아파트에 대한 과세를 검토해야 하는 것 아니냐’는 질문에 “(주택매수 과정에서) 불법적인 부분은 없는지, 다주택을 보유한 사람에 대한 세제를 어떻게 할지 세정 당국과 논의해야 할 사항이라고 본다”고 했다.

비규제지역이 뜨자 분양 쏠림 현상도 나타나고 있다. 부동산114에 따르면 올 4분기 지방에서만 4만5660가구가 일반분양 될 예정이다. 이는 지난해 같은 기간 3만7034가구보다 8626가구 늘었다. 지역별로는 지방광역시 1만8162가구, 지방중소도시 2만7498가구 등이다.

주요 청약물량을 보면 HDC현대산업개발은 이달 경북 포항시 남구 오천읍 일대에 ‘포항 아이파크’ 1144가구를, GS건설은 강원 동해시의 첫 자이 브랜드인 ‘동해자이’ 670가구를, 삼성물산은 11월 부산 동래구 온천4구역을 재개발하는 ‘래미안 포레스티지’ 4043가구(일반분양 2331가구)를 분양한다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “정부가 규제지역을 확대하면서 상대적으로 규제가 덜한 비규제지역의 희소가치가 생겼고 교통호재 등으로 입지가 좋은 곳은 청약경쟁률이나 분양권 웃돈도 수도권 못지 않다”며 “다만 수도권과 거리가 먼 비규제지역은 집값 하락시 낙폭이 크다는 점을 감안해 투자에 유의해야 한다”고 분석했다.

강신우 (yeswhy@edaily.co.kr)