대장동 사태에 화들짝..도시개발사업 '분양가상한제' 추진

정치권, 주택법 개정안 발의
공공이 투자해 시행한 사업
공공환수 비중 늘리고
분양가상한제 적용키로
홍남기·노형욱도 국감서
"제도개선 적극 협의할것"
일각선 "부동산 침체" 우려

정치권이 제2 대장동 개발 사업 특혜 논란을 방지하기 위해 공공이 출자에 참여해 설립한 법인이 사업시행자로서 조성한 택지에 대해서는 분양가상한제를 적용하는 내용의 주택법 개정안을 최근 발의했다. 사진은 성남시 판교대장 도시개발구역. [한주형 기자]

화천대유의 성남 대장동 개발을 둘러싸고 논란이 커지자 공공이 참여하는 도시개발 사업에 대한 이익 환수 논의가 본격화되고 있다. 공공개발 대상인 지역 부동산 개발에 민간이 개입하며 과도한 이익을 봤다는 사실이 공격당하고 있기 때문이다. 실제로 최근 정부가 "개발이익환수제도 전반에 대해 검토하겠다"고 밝혔고, 정치권도 관련 법안을 잇따라 발의하는 모습이다.

현재 분위기를 종합하면 공공 참여 도시개발 사업에는 민간사업자의 수익 상한을 정하고, 해당 토지를 공공택지로 간주해 분양가상한제를 적용하는 방안이 유력하게 검토되고 있다. 하지만 일각에선 공공의 역할을 지나치게 강조하다가 개발 사업성을 떨어뜨리는 것 아니냐는 우려도 나온다. 특정 사건이 터질 때마다 어떤 때는 민간을 강조했다가, 다른 때는 입장을 바꿔 공공을 강조한다면 균형 잡힌 도시개발을 이룰 수 없다는 것이다.

14일 정치권과 정부에 따르면 국회 국토교통위원회 소속 이헌승 국민의힘 의원은 지난 8일 공공이 출자에 참여해 설립한 법인이 사업 시행자로서 조성한 택지에 분양가상한제를 적용하는 내용의 주택법 개정안을 대표 발의했다.

현재 도시개발법에서는 민관 합동으로 설립한 법인(SPC·특수목적회사)이 조성한 택지는 민간택지로 분류된다. 민간택지 분양가상한제 적용 지역이 아니라면 상한제 대상이 아니라는 뜻이다. 이 같은 이유로 성남 대장동 개발 사업은 성남도시개발공사가 절반 이상의 지분으로 사업에 참여했지만 분양가상한제는 빠져나갈 수 있었다. 반면 공공이 지분을 절반 이상 가졌다는 이유로 공공택지를 개발할 때 발동되는 토지 강제 수용권은 특혜라는 지적이 많았다. 이 의원은 발의안에서 "도시개발 사업으로 조성된 택지 중 공공이 출자에 참여해 설립한 법인이 조성한 토지도 '공공택지'로 분류해 분양가상한제를 적용받도록 함으로써 도시개발 사업으로부터 발생하는 이익이 적정 수준으로 유지될 수 있도록 해야 한다"고 입법 취지를 밝혔다.

주택 분양을 넘어 택지개발 당시부터 도시개발 사업에 대한 민간의 과도한 수익을 막기 위한 방안도 추진되고 있다. 택지 조성을 통한 개발 사업은 도시개발법, 택지개발촉진법, 공공주택특별법 등에 근거한다. 민관 공동개발 방식은 일반적으로 도시개발법을 적용하는 경우가 많다. 대장동 개발 사업도 도시개발법에 따라 진행됐다.

그런데 도시개발법은 개발 과정에서 막대한 초과이익이 발생할 경우 민간이 과도하게 가져가는 것을 제한하는 장치가 없다. 반면 택지개발촉진법은 공공과 민간이 함께 택지개발을 하면 민간사업자의 이윤율을 6%로 제한하고 있다. 이 같은 이유로 국회에선 택지개발촉진법을 준용해 도시개발법도 민간 개발사의 이익을 6%로 제한하고, 공공 출자비율을 50%로 낮추는 내용의 도시개발법 개정안이 발의된 상태다.

개발이익환수제도 수술대에 오를 것으로 보인다. 현행 법령에 따르면 개발이익의 20~25%는 개발부담금으로 내도록 돼 있다. 대장동은 20%가 적용됐으나 박근혜정부 시절 특례법이 신설돼 20%의 절반이 감면돼 10%만 낼 수 있었다. 하지만 최근 개발부담금 비율을 높이거나, 감면 특례를 줄이는 방안이 논의 중이다.

정부도 이 같은 움직임에 비슷한 의견을 내는 모습이다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 대장동 사업과 관련한 질책성 질의에 대해 "공공 개발이익을 정부가 일정 부분 환수하는 것은 필요하다고 본다"며 "공공환수가 제도적 장치에 의해 잘 이뤄질 수 있도록 국회 입법 등에 정부가 적극적으로 협의하겠다"고 말했다. 노형욱 국토교통부 장관도 "도시개발법의 기본 취지가 있지만, 제도 개선이 필요한지 종합적으로 판단하겠다"며 "개발이익환수제도 전반을 검토하겠다"고 밝혔다.

다만 일각에서는 정부와 정치권의 개발 사업 규제가 과도하면 부동산 시장의 급격한 침체로 이어질 수 있다는 우려가 제기된다. 금리 인상이나 부동산 경기 변화와 맞물리면 시장 냉각기를 불러올 수 있다는 것이다. 또 정부와 공공 주도의 택지개발촉진법과 달리 도시개발법은 원활한 택지 공급을 위해 민간의 참여를 끌어들이려고 만든 법인 만큼 민간의 이익을 과도하게 제한해서는 안 된다는 의견도 많다. 개발업계 관계자는 "도시개발을 둘러싸고 논란이 생길 때마다 어떤 때는 민간을 지나치게 강조하고, 또 다른 때는 공공을 강조하는 것을 반복해왔다"며 우려했다.

[손동우 부동산전문기자 / 박윤균 기자]