상업용 부동산 공급 과잉 경고 잇따라..공실 급증 부작용 현실화

동아일보 DB

서울 등 대도시 도심지역의 상업용 부동산의 수요가 줄어들고 있는데도 공급은 늘어나고 있어 대책 마련이 필요하다는 국책연구기관들의 지적이 잇따라 나왔다.

4차 산업혁명 시대를 맞아 상업용 부동산의 오프라인 공간에 대한 수요는 갈수록 감소하고 있지만, 건물 신축 등을 통해 상업용 시설 공급이 꾸준히 늘어나고 있기 때문이다.

이로 인해 지방지역을 중심으로 상가 거래량이 큰 폭으로 감소하는 등 적잖은 부작용이 발생할 것으로 추정됐다. 또 서울 명동 광화문 등 도심지역의 상가 공실률이 최근 급등하면서 이런 우려가 이미 현실화하고 있다는 분석도 나온다.

● 잇따라 울린 상업용 부동산 공급 과잉 경고

국토교통부의 ‘싱크탱크’ 역할을 맡고 있는 국토연구원은 12일(오늘) 발행한 국토정책 브리프에 이런 내용이 담긴 보고서 ‘4차 산업혁명 시대의 상업용 부동산 수요·이용 행태 변화’를 게재했다. 서울시의 싱크탱크인 서울연구원도 최근 펴낸 보고서 ‘서울시 상업공간 수급현황과 입지행태 변화’를 통해 비슷한 내용을 담았다.

두 기관의 논문들은 ‘상업용 부동산의 공급은 늘어나고 있지만, 그 수요가 줄어들고 있는 만큼 근본적인 관리방안이 필요하다’로 요약될 수 있다. 차이점은 국토연구원은 서울 이외 지역에서 공급 과잉에 따른 문제가 심각하게 발생할 수 있다고 추정한 반면 서울연구원은 서울도 예외일 수 없다고 봤다는 점이다.

국토연구원의 연구는 2006~2019년까지 전국 상업용 부동산 관련 데이터와 인구, 인터넷이용률 등의 자료를 분석한 결과이다. 이에 따르면 2020년 이후 상가의 경우 강원·충북·제주지역에서는 14% 이하, 경남·전남·충남지역에서는 35%, 경북·전북에서는 50%, 경기지역에서는 65% 수준까지 거래량이 줄어들 것으로 전망됐다.

사무실의 경우에도 2020년 이후 서울·대전·세종·울산은 거래량을 유지하지만, 강원·경기·충청·전남지역은 14% 이하, 경상·제주지역은 35%, 전북지역은 50% 수준까지 거래량이 축소될 것으로 예상됐다.

서울연구원은 오프라인 점포의 소매매출액을 토대로 환산한 결과, 상업공간 수요면적이 2014~2016년 사이에 매년 각각 8.8%, 15.1%, 14.8% 감소했다고 추정했다. 이어 2045년까지 필요한 상업시설 면적은 2020년(218만㎡)의 절반 이하로 줄어들 것으로 분석했다.

반면 서울시내 상업공간의 공급은 오히려 크게 늘고 있었다. 2000년에 5000만㎡였던 서울시내 상업시설 재고량이 2019년에는 8000만㎡로 3000만㎡로 무려 60%가 증가했다.

● 도심 상업용시설 공실 급증 부작용 현실화

국토연구원 발표 자료사진. 동아일보 DB

이런 원인으로 두 기관은 인구 감소와 함께 4차 산업혁명 시대를 맞아 나타나고 있는 상업용 부동산에 대한 근본적인 수요 변화를 꼽았다. 특히 정보통신기술(ICT)의 발달에 따른 급속한 온라인 시장의 성장과 공유오피스를 포함하는 공유경제의 등장 등이 큰 영향을 미칠 것으로 분석했다.

문제는 이로 인해 상업용 부동산시장에서는 임대료 및 투자수익률 하락과 공실률 증가 등과 같은 부작용으로 이어질 수 있다는 점이다. 국토연구원은 “상업시설의 투자수익률은 2020년에 들어서 하락하고, 공실률도 증가하는 추이”라며 “특히 세종시는 소규모 상가에서 낮은 투자수익률과 높은 공실률을 기록하고 있다”고 밝혔다.

시장에서는 이런 우려가 현실화하고 있다는 분석결과도 잇따르고 있다. 국민의힘 송석준 의원실이 최근 국토교통부 자료를 분석해 공개한 자료가 대표적이다.

이에 따르면 2017년 2분기 6.9%였던 서울 중·대형 상가 공실률은 올 2분기 9.5%로 2.6%포인트 높아졌다. 골목상권 자영업자들이 주로 장사를 하는 소규모 상가 공실률 역시 같은 기간 2.4%에서 6.5%로 평균 2.7배 늘었다.

지역별로는 서울 도심지역 중대형 상가 평균 공실률이 이 기간 4.4%→15.2%로 3.5배나 늘었고, 광화문 12.8배(1.8%→23%) 명동 9.3배(4%→37.3%) 남대문 5배(2.5%→12.6%) 등으로 폭등했다.

● 상가의 복합용도 활용 방안 등 대책 필요

이는 지극히 제한된 자원인 대도시 도심 토지가 효율적으로 이용되지 않고 있음을 의미한다. 문제는 토지 효율성을 높이기 위한 방안 마련이 시급하지만 상업공간은 다른 용도로 변경하기가 쉽지 않다는 점에 있다.

이를 해결하기 위해 두 기관은 모두 새로운 관리 방안 마련이 필요하다고 지적한다.

국토연구원은 “기존 상업용 부동산 현황을 정확히 파악하고, 수요가 따라올 수 있을 정도의 적절한 양을 신규로 공급하는 내용의 관리방안을 마련할 것”을 제안했다. 또 “상업용 부동산 시장을 주기적으로 점검할 수 있게 민간과 공공자료를 통합해 ‘상업용 부동산 정보 플랫폼’을 구축하라”고 촉구했다.

이와 함께 “기존 상업지역에 복합용도지구를 설정해 공실을 줄이고, 동시에 또 다른 가치를 창출할 수 있는 공간계획을 수립할 수 있도록 도시기본계획에 추가지침을 마련해야 한다”고 강조했다.

서울연구원도 “토지의 가장 유효한 이용을 위해서 시장이 자율적으로 용도를 변경할 수 있어야 한다”며 “안정적인 도시환경을 확보하고 특화상업지를 유지관리 할 수 있는 정책적, 제도적 관리방안을 마련해야 한다”고 주장했다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com