규제 풀리는 오피스텔.. 아파트 대체재 거듭날까

아파트 대출 죄자 오피스텔로 수요 몰려
전국 매매가격 9개월 연속 상승 '인기'
최근 바닥 난방 전용 120㎡까지 허용
누구나 청약 가능하고 LTV 70% 장점
작년 7·10 대책이후 주택수 포함 '주의'
청약땐 주거환경·세제 꼼꼼히 살펴야

서울 강남구의 아파트와 상업지구 모습. 세계일보 자료사진

집값 상승세가 장기간 이어지는 가운데 아파트 청약시장의 경쟁률이 뜨거워지자 덩달아 오피스텔의 인기도 높아지고 있다. 오피스텔은 상대적으로 아파트에 비해 청약 문턱이 낮고 분양가가 저렴한 경우가 많지만, 분양을 받은 뒤에 낭패를 보지 않으려면 주거환경이나 내부 구조 등은 물론 관련 세제까지 꼼꼼하게 살펴봐야 한다고 전문가들은 조언한다.

7일 한국부동산원의 오피스텔 가격동향 자료에 따르면, 8월 전국 오피스텔 매매가격은 0.37%, 수도권 기준으로는 0.40% 오르며 각각 9개월 연속 상승했다.

분양시장에서도 오피스텔의 달라진 위상을 확인할 수 있다. 리얼투데이가 부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과, 지난달 기준 전국 오피스텔 청약경쟁률은 12.22대 1로 나타났다. 2019년 3.11대 1과 비교하면 4배 가까이 경쟁률이 올랐다.

이런 최근의 오피스텔 인기 비결은 가파른 수도권 집값 상승세와 관련이 있다. 아파트값이 단시간에 빠르게 오른 데다 대출 규제까지 겹치자, 실수요자들이 아파트 대신 오피스텔로 눈을 돌리게 됐다는 분석이 나온다. 오피스텔은 만 19세 이상이면 주택 소유 여부나 청약 가점에 상관없이 청약할 수 있고, 주택담보대출비율(LTV)도 분양가의 최대 70%까지 허용된다. 아파트 청약 도전을 망설이던 20·30대 젊은층에 유리한 조건인 셈이다. 게다가 최근에는 대형 건설사들이 주거용 오피스텔의 평면 개발에 신경을 쓰면서 아파트와 동일한 구조는 물론, 팬트리나 드레스룸 등까지 갖추는 경우가 늘어난 것도 오피스텔이 아파트 대체재로 자리매김하는 데 도움을 줬다.

국토교통부는 도심 주택공급을 늘리고 속도를 끌어올리는 차원에서 오피스텔과 도시형 생활주택 등 비아파트에 대한 규제 완화 방안을 발표했다. 주거용 오피스텔의 경우 바닥 난방 허용면적이 기존 전용 85㎡ 이하에서 전용 120㎡로 늘어난다. 4인 가족까지 사용할 수 있는 수준의 중형 규모로 지을 수 있게 되면서 주거용 오피스텔 수요도 늘어날 전망이다.

하지만 오피스텔은 아파트와 엄연히 다르다. 우선 발코니가 없는 구조라, 동일한 평형이라도 실제 주거면적과 수납공간은 더 좁을 수밖에 없다. 상대적으로 건물 사이의 거리가 짧기 때문에 조망이나 일조량, 환기 등 생활여건이 불리한 점도 감내해야 한다. 오피스텔이 더 세금이 저렴하다는 인식이 있지만, 취득세는 4.6%로 오히려 1주택 아파트(1~3%)보다 세율이 높다. 지난해 7·10 대책으로 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함되면서 취득세·양도세 중과를 적용받는다. 다만 분양권 상태는 예외다.

분양가가 아파트보다 싸다는 것도 점차 옛말이 되고 있다. 정부의 분양가 규제를 받지 않는 탓에 수도권의 입지 좋은 중형 오피스텔은 아파트보다 높은 가격으로 분양가가 책정되는 일이 흔해지고 있어서다. 지난 6월 청약을 진행한 경기 화성시의 ‘동탄역 디에트르 퍼스티지’는 전용면적 84㎡ 오피스텔의 분양가가 9억1660만원으로, 같은 단지의 아파트 동일 평형(4억4034만~4억8867만원)의 2배가 넘기도 했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “아파트 공급이 부족해지면서 오피스텔의 분양가가 오른 측면이 있는데, 분양가가 향후 매매가격까지 보장하는 것은 아니다”면서 “부동산 가격이 떨어지면, 아파트보다 오피스텔이 더 큰 타격을 받을 수 있고 매매를 하는 데 더 오랜 시간이 걸릴 수도 있다”고 말했다.

박세준 기자 3jun@segye.com