청약장벽 낮고, 편리함은 아파트급..'틈새주택' 완판 행진

규제 덜 받는 대안 주거상품 투자해볼까
감세 혜택에 대출 넉넉
시설은 아파트 버금가
가점 낮은 수요자 몰려
배후 수요·임대수익
숨은 규제 따져봐야
중형도 바닥난방 허용
오피스텔 공급 더 늘 듯

생활숙박시설, 주거용 오피스텔(아파텔), 도시형생활주택 등 이른바 대안주거 상품이 인기를 끌고 있다. 아파트 등 기존 주택에 대한 세금과 대출 규제가 강화되자 상대적으로 규제가 덜한 틈새 상품이 조기에 완판되는 풍선효과가 나타나고 있다. 이들 상품은 임대수익이 목적인 수익형 부동산으로 불리지만 실제 거주하려는 수요도 늘어나고 있다. 전문가들은 “대안주거 상품은 주택에 비해 규제 문턱이 낮고 편의시설까지 확충해 관심이 높다”면서도 “배후수요 등을 따져봐 안정적인 임대수익을 거둘 수 있는지 꼼꼼히 확인해야 한다”고 조언했다.

생활숙박시설·도시형생활주택 관심 ‘쑥쑥’

지난달 서울 강서구 마곡동에 분양한 생활숙박시설 ‘롯데캐슬 르웨스트’는 876실 모집에 57만5959명이 몰리며 평균 청약 경쟁률 657 대 1을 기록했다. 충북 ‘힐스테이트 청주 센트럴’도 160실 모집에 13만8000건의 청약이 접수됐다. 평균 경쟁률이 862 대 1에 달했다. 올초 부산 ‘롯데캐슬 드메르’는 1221실 모집에 43만 명이 청약을 신청했다.

생활숙박시설로 청약이 몰리는 이유는 규제로부터 자유롭다는 점 때문이다. 생활숙박시설은 주택법이 아니라 건축법을 적용받는다. 내부 시설은 아파트와 거의 비슷하지만 법적으론 주택이 아닌 숙박시설이다. 분양가상한제 적용을 받지 않고 전매 제한도 없다. 또 1주택자가 사더라도 2주택자로 분류되지 않아 다주택자 양도세 및 종합부동산세가 중과되지 않는다.

도시형생활주택도 생활숙박시설처럼 규제가 덜하다. 지난 5월 경기 수원시에 공급된 ‘힐스테이트 수원 테라스’는 257가구 모집에 1만2143명이 몰렸다. 도시형생활주택은 주택법을 적용받는다. 하지만 생활숙박시설과 마찬가지로 분양가상한제 적용을 받지 않는다. 특히 주택임대사업자로 등록하면 전용면적 20㎡ 이하는 무주택으로 간주한다. 임대사업자가 전용 60㎡ 이하를 분양받으면 취득세 면제 및 재산세, 종부세 등에서 혜택을 받는다. 최근엔 규제가 더 풀렸다. 정부가 전용 50㎡였던 원룸형 도시형생활주택의 가구당 상한면적을 60㎡까지 확대하기로 했다. 여기에 방 수도 2개에서 4개로 늘릴 수 있도록 허용했다.

주거용 오피스텔의 경우 침실과 거실, 주거공간을 분리해 아파트처럼 지으면서 대안주거로 인기가 높다. 지난달 경기 고양시 일산동구 풍동에서 분양된 ‘더샵 일산엘로이’는 총 1976실 모집에 3만1238건이 접수됐다. 정부가 최근 전용 84㎡ 이하까지 허용했던 오피스텔 바닥 난방 규제를 전용 120㎡까지 완화하기로 해 향후 중형 오피스텔 공급이 활기를 띨 전망이다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “틈새 주거 상품은 청약 및 대출 등 진입 장벽이 낮고 세제 혜택은 커 내 집 마련을 원하지만 청약 가점이 낮은 실수요자들을 중심으로 인기를 얻고 있다”고 말했다.

임대수익 등 잘 따져야

기존 주택을 대체할 틈새 부동산 상품들이 큰 인기를 끌면서 관련 상품의 분양도 잇따르고 있다. 대우건설은 다음달 서울 영등포구 신길동에서 ‘신길 AK 푸르지오’를 내놓는다. 지하 5층∼지상 24층, 5개 동에 도시형생활주택 296가구(전용 49㎡)와 오피스텔 96실(전용 78㎡)로 이뤄진다. 현대건설은 이달 인천 미추홀구 숭의동에서 주거용 오피스텔 ‘힐스테이트 숭의역’을 선보인다. 오피스텔은 지하 3층~지상 최고 47층, 264실(전용면적 39~59㎡)로 구성된다. 대우건설은 다음달 서울 중구 세운지구에서 생활숙박시설 ‘세운 푸르지오 그래비티’(756가구)를 공급한다.

전문가들은 대안주거 상품도 진입 장벽이 생기는 만큼 청약 때 규제 여부를 잘 살펴봐야 한다고 조언한다. 생활숙박시설의 경우 정부가 4월 주거 목적으로 사용할 수 없도록 건축법 시행령을 개정했다. 생활숙박시설을 분양받으면 반드시 숙박업 신고를 해야 한다. 숙박업은 30호실 이상 보유해야 등록이 가능해 개별 위탁관리업체와 계약해야 수익을 거둘 수 있다. 다만 법 시행 이전에 분양된 생활숙박시설에 대해서는 2023년 10월까지 주거용 오피스텔로 용도 변경할 수 있도록 해 분양 시점을 확인해봐야 한다.

도시형생활주택은 주요 임대 수요자인 젊은 층이 원하는 지하철 역세권이나 업무시설이 밀집한 지역인지 살펴볼 필요가 있다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “생활숙박시설의 경우 건축법 개정안으로 더 이상 주거시설로 활용할 수 없게 됐다”며 “신규 분양에 관심 있는 투자라라면 높은 임대 수요를 갖췄는지, 투명한 운영관리 시스템을 갖췄는지 등을 살펴봐야 한다”고 말했다.

은정진 기자 silver@hankyung.com

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