분양가상한제 시행 1년, 서울 분양가 17.3% 급등[부동산360]

지난해 7월29일 민간택지 분상제 시행
HUG 규제때보다 분양가 다섯배 더 뛰어
"집값 안정화 효과도 없어 유명무실"

[헤럴드경제=박일한 기자] 지난 7월말 민간택지 ‘분양가상한제(이하 분상제)’ 시행 이후 1년여간 서울 새 아파트 분양가가 17% 이상 오른 것으로 조사됐다. 분상제를 적용하면 주택도시보증공사(HUG) 심의만으로 통제할 때와 비교해 분양가 인상폭이 줄 것으로 예상됐지만 실제는 상승폭이 훨씬 컸다.

HUG가 최근 내놓은 ‘2021년 8월 민간아파트 분양가격 동향’ 자료에 따르면 올해 8월 서울에서 분양한 전체 새 아파트 평균 분양가는 전월 대비 3.12% 올랐다. 2020년 8월과 비교한 최근 1년간 상승폭은 17.3%나 됐다.

집값을 잡기 위해 민간택지에 분상제를 시행한 건 2020년 7월29일부터였다. 사실상 작년 8월 이후 분상제 적용 지역으로 선정된 서울 18개 구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평)에서 새 아파트가 나오기 시작한 지 1년이 지난 셈이다.

이는 HUG의 심의만으로 분양가를 규제했던 전년 같은 시기(2019년8월~2020년8월) 서울 새 아파트 분양가 변동폭(0.06%)과 비교해 폭등 수준의 상승이다.

시점을 넓혀 민간택지 분상제가 폐지됐던 2015년부터 연간 기준 서울 민간택지 아파트 분양가 흐름을 비교해 봐도 최근 1년간 상승폭은 이례적이다.

▷2015년 8월~2016년 8월(12.65%) ▷2016년 8월~2017년 8월(–1.8%) ▷2017년 8월~2018년 8월(9.07%) ▷2018년 8월~2019년 8월(20.23%) 등으로 분상제가 폐지됐던 대부분 시기보다 분상제가 부활한 최근 1년 상승세가 가장 가파르다.

분양가 상한제 적용 첫 민간 재건축 아파트인 '래미안 원베일리' 공사현장. [연합]

부동산114에 따르면 작년 7월29일 이후 분상제를 적용받아 분양한 서울 아파트는 12개 단지 7948가구 규모다.

올 6월 분양한 서초구 반포동 ‘래미안원베일리’(2990가구)가 가장 크고, 지난해 12월 공급한 송파구 거여동 ‘위례포레샤인17단지’(1282가구)와 강동구 ‘힐스테이트 리슈빌강일’(809가구) 등이 그 뒤를 잇는다. 집값 상승폭이 큰 강남권 인기지역이 많아 분상제를 적용해도 분양가 상승폭이 컸을 수밖에 없다는 게 안팎의 평가다.

허지행 HUG 보증연구팀장은 “서울 민간택지 분상제 적용지역은 주로 고가 아파트가 많은 인기지역이고, 분상제를 운영하는 지자체에서 가산비 등 원가 반영을 하다 보니 그 전보다 분양가가 더 오를 수밖에 없다”고 설명했다.

분상제 시행 시기에 HUG 규제보다 분양가가 더 올라간 건 땅값, 건축비, 가산비 등 원가를 인정해 주는 규제방식의 차이 때문이란 이야기다.

HUG는 새 아파트 분양가를 원가나 주변 시세와 상관없이 직전 그 지역에서 분양한 아파트를 기준으로 삼았다. 주변의 직전 분양했던 새 아파트를 기준으로 5~10% 넘지 못하도록 했다.

그런데 분상제 적용 단지는 주변 시세 흐름이 반영될 수밖에 없는 땅값, 가산비 등 원가를 통해 분양가 상한선을 정한다. 지자체마다 제각각인 분상제 기준에 따라 HUG 방식보다 분양가가 더 올라가는 걸 허용할 수 있다는 뜻이다.

이재국 금융연수원 겸임교수는 “분상제 적용 이후 분양가가 그 전보다 더 뛰었다는 건 제도 자체가 유명무실하다는 비판을 받을 수밖에 없다”며 “분상제가 시행된지 1년이 넘었지만 매매시장 상승세는 어느 때보다 가팔라 집값 안정화 효과도 거의 없는 것으로 나타났다”고 말했다.

한편, HUG는 ‘월별 민간아파트 분양가격 동향’ 자료를 만들 때 특정시기 분양을 많고 적고 하는 데 영향을 덜 받도록 공표직전 12개월간(작성기준월 포함) 평균으로 산정한다. 예를들어 8월 분양가는 ‘2020년8월부터 2021년8월’ 분양단지 평균값이다. 올 8월을 작년 8월과 비교했다는 건 ‘2020년8월부터 2021년8월’ 평균을 ‘2019년8~2020년8월’과 비교했다는 뜻이다.

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