'둔촌주공 1만2000가구 등 7만가구 분양속도 낸다'..분양가 규제완화 검토 공급 숨통 [부동산360]

정부, 분양가 규제 개선 가능성 시사
분상제 두고 지자체마다 제각각 기준 적용 불만
HUG의 고분양가 관리제, 지방 공급난 가중 비판
건설업계의 사전청약 동참 위한 유인책이란 분석
둔촌주공 등 수만가구 분양에 속도낼 전망
오세훈 시장 "국토부 인식전환 환영"

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장. [연합]

[헤럴드경제=민상식 기자] 정부가 고분양가 관리제도와 분양가상한제(분상제) 등 분양가 규제의 개선 가능성을 내비쳤다. 정부의 과도한 분양가 통제로 인해 주택공급이 차질을 빚고 있다는 시장의 지적을 수용한 것이다.

분양가 규제 완화방안이 나오면 둔촌주공 등 공급이 정체됐던 수만가구 분양이 속도를 낼 수 있을 것으로 관측된다.

규제 완화 움직임이 사전청약 확대를 앞두고 건설업계의 협조를 이끌어내기 위한 유인책이란 분석도 나온다. 정부는 11월부터 사전청약을 민간분양으로 확대할 예정인데, 이를 위해선 민간 건설사의 동참이 필수적이다.

10일 국토교통부에 따르면 노형욱 국토부 장관은 지난 9일 열린 주택공급기관 간담회에서 “고분양가 제도 운영과 분상제 심사 등에서 민간의 주택공급에 장애가 되는 부분은 없는지 검토해 제도개선을 추진하겠다”고 밝혔다. 현 정부가 분양가 규제 완화 가능성을 공식적으로 언급한 것은 이번이 처음이다.

이번 정부는 분양가격 통제 정책을 통해 지나친 분양가 상승을 억제시켜왔다. 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리지역을 확대했고, 지난해 7월에는 민간택지 분상제까지 도입했다.

현재 강남·서초·송파 등 서울 18개 구 309개 동, 경기 과천·광명·하남 등 3개 시의 13개 동이 분상제를 적용받고 있다. HUG의 고분양가 심사 대상 지역은 분양가상한제 시행지역을 제외한 서울·수도권과 부산, 대구 등 지방광역시와 같은 조정대상지역이다.

시장에선 분양가 규제로 인해 주택 공급이 차질을 빚고 있다는 비판의 목소리가 크다.

분상제는 주변 시세의 80% 이내에서 택지비와 건축비에 가산비를 더해 분양가를 정하는 제도다. 택지비가 시세보다 낮은 감정가 기준이고 고급 마감재 비용 등이 분양가에 충분히 반영되지 않는 문제가 있다.

지자체마다 심사가 제각각 이뤄지는 것을 두고도 불만이 크다. 분상제를 적용받는 분양 아파트는 각 지자체의 분양가심사위원회를 거치는데, 일부 지자체는 이 과정에서 관계 법령이나 분양가 심사 기준에 근거하지 않고 분양가를 임의 삭감하는 경우가 있다.

박재홍 대한주택건설협회 회장은 이날 간단회에서 “시·군·구별로 서로 다른 분양가 인정기준을 적용해 업계의 혼란이 크다”며 “국토부 차원에서 분양가 심의기준을 보다 구체화해야 한다”고 지적했다.

분양가 규제로 수익이 악화하자 건설사들이 주택 공급 일정을 늦추는 상황이다. 국토부에 따르면 올해 1월부터 7월까지 서울지역 누적 분양 실적은 5817가구로, 작년 같은 기간 2만5262가구보다 77% 줄었다.

분양가 규제가 완화되면 그동안 정체됐던 주택 공급에 숨통이 트일 수 있을 것이란 기대가 나온다. 대표적으로 1만2032가구 규모의 서울 강동구 ‘둔촌주공’의 연내 분양이 가능해질 전망이다.

둔촌주공은 분상제가 도입되기 전 HUG 고분양가 심사제에서 분양가격을 두고 갈등을 빚다가 분양이 미뤄졌다. 지난해 7월 말 이후엔 민간택지 분상제 도입에 따라 분상제 적용을 받아 또다시 분양이 연기된 상황이다.

서울시에 따르면 현재 서울 내 정비사업 중 관리처분인가 단계 아파트는 총 55단지로 7만가구가 넘는다. 관리처분인가 단계는 정비사업의 마지막 단계로 분양가격만 산정되면 곧바로 분양이 가능하다. 분양가 규제가 완화될 경우 상당수 단지가 분양에 속도를 낼 수 있을 것으로 보인다.

HUG의 고분양가 관리제 역시 지난 2월 개선안이 나왔음에도 분양가가 낮게 책정돼 지방 공급난을 가중시킨다는 비판을 받고 있다.

해당 기준에 따르면 신규 아파트 분양가는 인근 500m 이내에 있는 준공 20년 이내 아파트 시세와 비교해 분양상한가를 책정한다. 구축 아파트가 밀집한 구도심 등의 분양가가 낮게 책정될 수밖에 없다는 불만이 나온다.

김대철 한국주택협회 회장은 “현행 고분양가 관리제도의 인근시세 기준 등은 지나치게 보수적으로 책정되도록 설계돼 있다”면서 “일부 사업자의 경우 부지확보와 설계, 사업자금 조달 등 모든 준비를 마쳐 놓고도 분양을 연기하는 경우가 있다”고 토로했다.

협회와 업계에선 ▷택지비 선납 여부와 무관하게 택지 공급 계약서상 공급가격을 택지비로 인정하도록 분양가 심사 매뉴얼에 명시하거나 ▷HUG 분양가 심사 기준에서의 비교단지 준공 연한을 현행 20년에서 5년으로 줄이는 방안 등을 요구하고 있다.

HUG 관계자는 “업계의 고분양가 심사 개선 요구에 대해 관련 부서에서 검토 중에 있다”면서 “다만 구체적인 개선 내용과 개선 시점 등은 아직 확정된 게 없다”고 밝혔다.

이번 규제 완화 움직임을 두고 민간분양 사전청약 등 공급대책에 민간 건설사의 동참을 유도하기 위한 전략이란 분석도 나온다. 분상제에 대한 불만이 많은 상황에서 본 청약 전에 미리 예정 분양가격을 정해야 하는 사전청약에 대한 건설사들의 부담이 크기 때문이다.

일각에선 분양가 상승으로 인해 실수요자들의 반발이 커질 수 있다는 우려도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “분양가 상승은 청약 수요자 입장에선 동의하기 어려운 내용이고, 일부 시민단체의 반발도 예상할 수 있다”고 말했다.

한편 오세훈 서울시장은 10일 국토교통부가 분양가상한제를 살펴보겠다고 밝힌 데 대해 “(국토부의) 인식 전환을 환영한다”고 밝혔다.

오 시장은 “현실을 반영하지 못하는 분양가상한제로 인해 서울 한복판에서 분양가격을 결정하지 못해 주택공급을 하지 못하는 어처구니없는 상황이 벌어진다”며 “당장 둔촌주공 1만2000여가구 공급이 막혀 있다”고 지적했다.

그는 “현재의 분양가상한제는 지역별 시장 상황을 반영하지 못하고, 분양가심사위원회의 전문성과 독립성이 존중되지 못한다”며 “공급을 오히려 위축시키는 분양가상한제의 비합리적 부분은 국토부에 적극적으로 (개선을) 건의하겠다”고 밝혔다.

mss@heraldcorp.com