[이슈분석] 당정, '누구나집' 청사진..공급 신호에도 시장은 '혼란'

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 김인만 김인만부동산연구소장

지난 6월 더불어민주당 부동산특별위원회에서 무주택자를 위해 '누구나집' 계획을 발표한 바 있습니다. 정부와 협의 끝에 6개 사업지를 최종 확정해 사업자 공모를 시작했습니다. 누구나집은 집값의 10%만 내면 10년 동안 장기거주할 수 있고, 10년 뒤에는 확정된 가격에 분양받을 수 있습니다. 공공지원민간임대주택인데 흥행에는 물음표가 붙습니다. 이런 가운데 가을 이사철을 맞이한 주택시장에서는 집값은 계속 오르고 있고, 전세난은 가중되는 모습입니다. 전문가와 주택시장 진단합니다.

Q. 누구나집, 처음에 송영길 대표에게서 나온 주택방식인데요. 무주택자라면 소득에 상관없이 누구나 일반공급 대상이고 분양가의 10%만 내면 일단 입주가 가능합니다. 일단 사업자를 모집하기 위한 개요가 나왔는데요. 어디에 어느 정도 규모로 사업 예정인가요?

- 與 핵심 공급책 '누구나집' 6000여 가구 규모 시범사업
- 분양전환 임대주택…추후 시세차익 임차인- 사업자 공유
- 화성능동·의왕초평·인천검단 등 6곳 사업자 공모 실시
- 집값 10% 거주권·분양권 확보…공모단계 분양가 확정
- 일반공급 임대료, 주변시세 95%…특별공급 85% 이하
- 월소득 120% 이하 청년·신혼부부·고령자 특별공급
- 분양가, 공모 시 감정가에 분양시까지 연평균 1.5% 적용
- 집값 하락으로 확정분양가 못 미칠 시 분양 포기 가능
- 누구나집 거주 중 주택 분양 가능…우선분양 자격 상실

Q. 누구나집은 미리 10년 뒤 분양가를 정해지는 확정분양가입니다. 10년 후 분양 처분을 하게 되면 임차인과 사업자가 수익을 나눕니다, 하지만 집값 하락으로 미분양이 속출할 경우 결국 모든 손실을 민간이 다 떠안을 수도 있어요?

- 10년 후 분양전환 후 임차인- 사업자 시세차익 공유
- 임차인, 확정분양가로 차익 확보…집값 오를수록 이익
- 사업자, 분양전환가격 상한 연1.5% 상승률 적용 회수
- 정부 "기금 출·융자 지원…내부수익률 5% 이상 확보"
- 사업 완충률 확보…공적재원 기금손실 최소화 관리
- 확정분양가보다 주택가격 하락 시 투자자 손실 불가피
- 업계 "대형 건설사, 위험 큰 사업에 참여 않을 것"
- 택지 확보 중요한 중견업체들, 누구나집 관심 전망

Q. 착수시점부터 분양시점까지 연평균 1.5%씩의 상승분을 더한 주택가격이 확정분양가입니다. 대략 120% 정도로 책정될 것으로 보이는데 일각에서는 주변 시세에 80~90% 일거라는 처음 설명과는 다르게 고분양가 아니냐는 말도 나와요. 게다가 월세도 85~95% 정도로 낮은 편은 아니라 획기적으로 저렴한 주거 환경은 아니라는 평가인데요?

- 연 1.5% 상승률 적용 시 10년 후 최대 20% 상승효과
- 감정가 높은 신축 아파트…분양가, 시세 120% 수준 전망
- 與, 지난 6월 발표 시 "분양가, 시세의 80~90% 수준"
- 의왕 초평 주변 전용 84㎡ 매매가, 6.4억~7.7억 수준
- 전세에 익숙한 임차인들, 85~95% 수준 월세 지급 부담
- LH관계자 "감정가, 업체 간 경쟁 통해 다소 낮아질 수도"
- 주변 공인중개사 "13년 뒤 집값 무조건 오른다는 전제"

Q. 정부가 계속해서 공급 대책을 내놓고 있지만 당장 입주 물량이 아닌 이상 시장에 별다른 영향을 미치지 못하고 있습니다. 집값은 물론 전셋값도 좀처럼 꺾일 기미가 보이지 않는데요. 최근 시장 분위기 어떻습니까?

- 서울 아파트값 다시 상승세…좀처럼 꺾이지 않는 집값
- 정부 집값 누르기에 '거래절벽'…신고가 경신은 '여전'
- 서울 아파트값 5주 연속 0.2%대 상승률…3년 만에 최고
- 서울 아파트값, 강남 초고가 '끌고' 중저가 '밀고'
- 강남 아파트 '가격 천장' 상승…'재건축 기대감' 지속
- 서울 외곽·수도권 '가격 키 맞추기'…'GTX 효과' 가세
- 규제·공급·금리 '총공세'…가격 상승세 어디까지

Q. "아파트값은 오늘, 지금이 가장 싸다"는 말이 나옵니다. 대출을 조이고 금리를 올리고 공급대책을 내놔도 주택 매수 심리는 점점 더 강해지는 모습인데요. 재건축 이슈와 임대차법 등으로 전세난이 심해지면서 더욱 집을 사야 한다는 심리가 강해지는 것 같은데요?

- 하반기 서울 입주물량 전년比 1만↓…집값·전셋값 급등
- "오늘 가장 싸다"…서울·경기·인천 강해진 매수심리
- 기준금리 인상·주담대 조이기에도 주택 매수심리 상승
- 만성화된 전세 공급 부족…이사철 앞두고 전세난 우려↑
- 재건축 이주 수요·역세권 단지 위주로 전셋값 신고가

Q. 그런데 매물 잠김이 심한 와중에도 서울 전세 물량이 급증했다는 소식입니다. 재건축 실거주 규제가 백지화된 지 2개월 만에 은평과 노원, 그리고 강남 일부까지 이전보다 전세 매물이 늘었다고요. 지금은 어쨌든 규제를 조금 풀어 줘서 팔 분들은 팔고 필요한 분들이 사서 시장을 안정시켜야 한다는 얘기가 나오는데요?

- 재건축 실거주 규제 백지화 2개월…서울 전세 물량↑
- 규제 부담 벗어난 집주인들, 정상적으로 전세 임대
- 서울 아파트 전세 2.3만 건…백지화 이전보다 16.1%↑
- 동대문구 전세 물량 증가율 2배 이상으로 '최고'
- 은마 전세, 규제 폐지 발표 일주일 만에 매물↑·가격↓
- 전문가 "그간 막힌 물량 늘어…'규제의 역설' 재확인"
- 9~11월 가을 이사철 앞두고 전세난…입주물량도 '뚝'
- 계약갱신청구권 등 임대차법에 추가 매물 증가 요원
- 매물 부족에 재건축 이주 수요·역세권 단지 신고가
- 집주인들, 부동산 보유세 부담 세입자에 전가 경향도

Q. 한국은행이 기준금리를 인상하면서 집값 안정에 영향이 있을 거라고 했지만 기대에 그칠 거로 보입니다. 집주인들은 0.25%p 인상 정도는 버틸 수 있다는 분위기인데요. 그런데 정부 정책이 이런 분위기를 따라가지 못하고 있다는 얘기가 나옵니다. 단적인 예로 정부의 정책 전세보증금 대출 상품이 시세와 크게 동떨어져 있다는 불만도 있는데요. 한국부동산원 통계도 결국 민간 통계를 따라가는 와중에 대출 정책 등이 현실적이지 못하단 지적이에요?

- 뛰는 집값에 금리인상도 무용지물…낙찰가율도 최고
- 시세보다 더 주고 낙찰…아파트 매물 가뭄에 경매 광풍
- 부동산원 표본 2배 확대…민간 통계와 가격 차 축소
- 정부·민간 부동산 통계자료 격차 8,553만→1600만 원
- 부동산원, 7월부터 월간 표본 수 2배↑…집값 20.9%↑
- 정부 "부동산원 통계 더 정확" 주장, 한순간에 무색
- 정부 '전세자금 대출' 4억 이하 해당…전세 평균 4.4억
- 전셋값 급등에도 주택도시기금 전세대출 기준 '그대로'
- 잘못된 인식에 갈 길 잃은 정책…결국 실수요자 피해

Q. 계속 오르는 집값에 서민들도 지쳐갑니다. 지금이라도 집을 사야 하냐는 물음에는 누구도 쉽게 답하지 못하는데요. 이번 정부에서 무엇보다 아픈 손가락이 부동산 정책인데 정작 정부 기관은 집값이 오른 것은 언론의 탓이라는 보고서를 내놓으면서 일부 비판을 받기도 했는데요. 하반기 부동산 시장 어떻게 전망하시나요?

- 국토연, 급등한 서울 집값 원인에 '언론 탓' 지목 논란
- 국토연 "서울·강남3구 거래, 언론 미치는 영향 더 커" 
- "연일 집값 최고가" 보도 증가…시장 불안 조성 주장
- 국토연 "2017년 이후 '서울 최고가 경신' 보도 증가"
- 정책·금리·수급 등은 제외…가격지표·언론보도만 분석
- 무섭게 오르는 집값에 깊어지는 한숨…하반기 전망은

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